Năm vấn đề trong định giá đất

Theo PGS. TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, (Bộ Tài chính) có 5 bất cập nổi bật trong công tác định giá đất. Thứ nhất, giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm. Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự, như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30% - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Do đó, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.

Thứ hai, nguồn thu từ đất đang bị thất thoát, trong đó, có việc định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương. Nhưng hiện nay, nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.... Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách.

Thứ ba, bất cập trong cách tính giá đất hiện nay đối với các dự án BĐS là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Hiện nay, Hội đồng Định giá đất ở các thành phố lớn theo cách thức tính lùi: Từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá - (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức +14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư) = tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp.

 Cách tính giá đất này có ưu điểm là ở những chủ đầu tư dự án xây cao tầng (hệ số sử dụng đất lớn) phải trả giá đất cao là hợp lý nhưng giá đất này so với đơn giá tối thiểu Nhà nước công bố thường cao gấp 1,8 - 2,6 lần. Nếu so với giá đất thực tế các dự án xung quanh đang phải nộp mà hệ số vẫn còn thấp sẽ phải tiếp tục điều chỉnh tăng hệ số này lên. Đây chính là hệ số giá đất so với giá đất công bố nhà đầu tư phải nộp. Với cách tính này thực chất giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất Nhà nước công bố từ 2 - 2,5 lần. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tục vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hàng năm, thậm chí từng quý.

Thứ năm, phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Hiện tại, việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt, đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng…

Để hoàn thiện chính sách đất đai về nội dung này, PGS. TS Ngô Trí Long cho biết, cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách về giá đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập với kinh tế thế giới. Giải pháp cho vấn đề định giá đất là phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các Nghị định đã ban hành, đồng thời, xây dựng các Nghị định; khắc phục tình trạng mâu thuẫn của Luật và văn bản dưới Luật.

Bên cạnh đó, khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất; tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất; mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; thu hẹp phạm vi áp dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành; bổ sung quy định cụ thể về việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Ngoài ra, phải xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường, do đó, phải xây dựng và kiện toàn hệ thống lữu trữ thông tin, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất và thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất…