Lựa chọn hợp đồng chuyển nhượng đất phù hợp

Trả lời

Câu hỏi của bạn Báo Tài nguyên & Môi trường xin tư vấn như sau:

Trước hết, cần phải xác định rõ hiện trạng của mảnh đất mà mẹ và cậu bạn đang có ý định chuyển nhượng cho nhau. Việc xác định mảnh đất đã có sổ đỏ hay chưa và sổ đỏ mang tên ai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Trường hợp 1: Mảnh đất được ông bà để lại cho một mình cậu bạn và cậu bạn đã được cấp sổ đỏ, cậu bạn sẽ có toàn quyền quyết định về mảnh đất đó. Lúc này, cậu và mẹ bạn có thể lựa chọn hình thức chuyển nhượng phù hợp để được hưởng chế độ miễn, giảm thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.

Nếu mẹ và cậu bạn làm hợp đồng tặng/cho quyền sử dụng đất: Căn cứ vào Khoản 10, Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ: "Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu."

Ngoài ra, căn cứ vào Khoản 4, Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau, được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, khi làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, mẹ bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định.

Nếu mẹ và cậu bạn làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân theo Khoản 1, Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông  nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân”.

Trường hợp 2: Mảnh đất của ông bà để lại cho tất cả các con và cậu bạn chỉ là người được ủy quyền thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm thay cho những người khác trong gia đình bạn. Khi đó, căn cứ vào Điểm b, Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013: "Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất."

Như vậy, trong trường hợp này, nếu cậu bạn muốn chuyển nhượng, tặng cho mảnh đất đó, phải có sự chấp thuận của các thành viên khác trong gia đình.

Báo Tài nguyên và Môi trường