Mua bán đất đai bằng giấy tờ viết tay không công chứng, chứng thực: Hợp đồng vô hiệu

Trả lời

Câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất: Hàng xóm nhà bạn có thể lật lọng và làm giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên mình hay không?

Vì gia đình hàng xóm nhà bạn đã chuyển nhượng đất với chủ cũ đúng theo quy định (được xã chứng thực). Nhưng hợp đồng chuyển nhượng của bạn và người hàng xóm này lại chưa đúng thủ tục pháp luật (giấy tờ viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực). Vì vậy, hợp đồng này vô hiệu. Vì vậy, việc hàng xóm nhà bạn lật lọng và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) đứng tên mình hoàn toàn có thể xảy ra.

*Thứ hai: Nếu gia đình bạn muốn làm giấy CNQSDĐ thì phải làm như thế nào nếu bên phía hàng xóm nhà bạn không hợp tác.

Gia đình bạn mua đất năm 2005, khi đó Bộ luật Dân sự năm 1995 đang có hiệu lực và là căn cứ pháp luật để áp dụng.

Theo Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai."

Như vậy, tại thời điểm này thì hợp đồng mua bán đất của bạn vô hiệu do không có công chứng chứng thực. Do đó, bạn không thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và hàng xóm nhà bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu do có tranh chấp xảy ra, và gia đình bạn sẽ được bồi thường một khoản tiền theo quy định tại điểm c3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II, nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP. Cụ thể:

c.3. Xác định thiệt hại: Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Như vậy, rất khó để bạn có thể đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này. Pháp luật chỉ cho phép công nhận hợp đồng này trong trường hợp sau khi chuyển nhượng đất, 2 bên không xảy ra tranh chấp và bên mua trồng cây lâu năm, làm nhà kiên cố...mà không bị bên chuyển nhượng phản đối thì Tòa án vẫn công nhận hợp đồng theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình tại phần II, mục 2, tiểu mục 2.3 quy định việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993.

Vậy, bạn nên thỏa thuận với hàng xóm nhà mình sao cho không xảy ra tranh chấp trên thực tế nữa để được pháp luật thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó và khi được thừa nhận hợp đồng, thì bạn hoàn toàn có quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất đó.

Báo TN&MT