Thị trường quý I/2017: Phân khúc căn hộ bình dân lên ngôi

(TN&MT) - Khác với quý I của năm trước, thị trường căn hộ TP.HCM trong quý I/2017 đánh dấu dự lên ngôi của phân khúc căn hộ bình dân. Đây là một tín hiệu đáng mừng, mở ra cơ hội cho nhiều khách hàng với mức tài chính phù hợp.

Theo Công ty CP Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) thị trường căn hộ đang có sự dịch chuyển rõ rệt về phân khúc nguồn cung. Cụ thể: Nếu trong năm 2016 các dự án căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ khá lớn (khoảng 70% nguồn cung thị trường) gây lo ngại sự mất cần bằng của thị trường khi nguồn cung căn hộ bình dân (có giá dưới 1.5 tỷ đồng/căn) thiếu hụt sẽ có những tác động không tốt đến thị trường. Tuy nhiên đến Quý 1/2017 một lượng lớn các dự án căn hộ bình dân được tung ra thị trường (chiếm khoảng 45% nguồn cung thị trường) mở ra cơ hội cho nhiều khách hàng với mức tài chính phù hợp. Về tổng quan, nguồn cung căn hộ trong Quý 1/2017 khoảng hơn 7,100 căn (bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm ngoái). Lượng tiêu thụ khá tốt khoảng 4,946 căn (khoảng 69% nguồn cung Quý 1/2017).

Sự chuyển dịch phân khúc từ trung cấp, cao cấp sang phân khúc bình dân kéo theo sự chuyển dịch về nhu cầu mua nhà từ xu hướng đầu tư sang khách hàng mua để ở thực. Theo đó, nếu như năm 2016, thị trường ghi nhận chỉ khoảng hơn 30% khách mua có nhu cầu để ở thì đến Quý I/2017, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 50%. Khách hàng người nước ngoài và Việt kiều mua nhà tại Việt Nam tiếp tục có dấu hiệu tốt sau Nghị định 99/2015 của Chính phủ.

Bên cạnh sự chuyển dịch về phân khúc và nhu cầu mua nhà, thị trường căn hộ cũng đang dịch chuyển vị trí nguồn cung. Theo đó, trong năm 2016 các dự án căn hộ tập trung chủ yếu ở khu Đông (chiếm khoảng 31%). Tuy nhiên, đến Quý 1/2017, thị trường ghi nhận sự trỗi dậy của khu Tây khi khu vực này chiếm đến khoảng 49% nguồn cung toàn thị trường (khoảng 3,494 căn).

Đối với thị trường nhà phố, biệt thự, do quỹ đất ngày càng hạn chế và các vấn đề về quy hoạch nên nguồn cung phân khúc này ngày càng giới hạn. Do đó, dù có mức giá khá cao song lượng tiêu thụ ở phân khúc nhà phố, biệt thự khá tốt. Các dự án hầu hết tập trung chủ yếu ở các quận khu Đông như Quận 9, Thủ Đức. Trong quý 1/2017 có khoảng 650  căn nhà phố/biệt thự mới được chủ đầu tư đưa ra thị trường, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 55% (khoảng 366 căn).

Về thị trường đất nền, trong Quý I, nguồn cung dự án đất nền chủ yếu từ các dự án cũ trước đó tập trung ở các quận vùng ven như Quận 9, Nhà Bè, Bình Chánh. Điểm chung của những dự án này là cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, thiếu các tiện ích cần thiết. Dù vậy, do sự khan hiếm của thị trường nên giá bán thứ cấp vẫn tăng 5% - 7% so với quý trước (Quý 4/2016), trung bình tăng 10% - 15%, cá biệt có nơi tại khu Đông tăng 30% so với đầu năm 2017 tùy theo từng dự án, từng vị trí

Theo DKRA, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng ghi nhận đang có sự chuyển dịch về vị trí nguồn cung. Ngoài những khu vực quen thuộc như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, các chủ đầu tư  đã bắt đầu quan tâm đến những thị trường mới như Bà Rịa – Vũng Tàu, Thanh Hóa, Bình Thuận, Quảng Nam, Bình Định.

Đối với phân khúc condotel, trong Quý 1/2017 thị trường đón nhận khoảng 1,000 căn condotel, tỷ tiêu thụ đạt khoảng 30% (khoảng 300 căn). Tính cả nguồn cung từ năm 2016 thì đến nay, trên thị trường đang có hơn 6500 căn condotel được chào bán, tập trung chủ yếu ở các tỉnh/thành phố như Nha Trang, Đà Nẵng, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc. Giá bán dao động từ 30 – 75 triệu đồng/m2. Lượng tiêu thụ một số dự án có dấu hiệu giảm nhiều so với những Quý trước. Nhiều khách hàng bắt đầu lo ngại về chính sách cam kết lợi nhuận của CĐT và pháp lý sở hữu 50 năm của dự án.

Nhìn tổng thể, thị trường đang diễn biến khá lạc quan. Nhiều thông tin về hạ tầng giao thông được đề xuất và khởi công, các đề xuất quy hoạch vùng và các dự án mới, khu đô thị được thành phố chấp thuận đầu tư làm giá đất nhiều khu khu vực tăng so với đầu năm.

DKRA nhận định, trong năm nay, nguồn cung căn hộ, nhà phố, biệt thự tiếp tục dồi dào. Phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung toàn thị trường. Trong ngắn hạn, khu Tây tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung. Nhu cầu nhà gắn liền với đất tiếp tục được thị trường đón nhận. Khách hàng ngày càng quan tâm đến uy tín của chủ đầu tư như chất lượng của sản phẩm, chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán,… Đất nền phân lô theo dự án ở các khu vực giáp ranh với TPHCM sắp tới tiếp tục sôi động cả nguồn cung và nhu cầu, đặc biệt ở các tỉnh Long An, Đồng Nai.

Giải thích về sự chuyển dịch vị trí nguồn cung từ khu Đông sang khu Tây, Ông Phạm Lâm – CEO DKRA cho rằng, trục đường Võ Văn Kiệt hiện hữu (trục giao thông huyết mạch nối khu Đông với khu Tây) đã tạo ra diện mạo mới cho toàn khu Tây, giúp khu Tây dễ dàng kết nối tới khu Đông hay trung tâm thành phố. Một số công trình giao thông như nâng cấp đường Kinh Dương Vương cũng kích thích sự phát triển của bất động sản khu Tây. Bên cạnh đó, trong những năm gần đây, hệ thống tiện ích của khu Tây liên tục phát triển, xuất hiện nhiều tập đoàn nước ngoài đến đầu tư cũng là yếu tố quan trọng để các chủ đầu tư dịch chuyển về khu vực này. Mặt khác, giá bất động sản khu Tây đang thấp hơn khu Đông tạo ra cơ hội sở hữu và cả cơ hội đầu tư lớn cho khách hàng.

Cũng theo Ông Phạm Lâm, nguyên nhân sụt giảm nguồn cung căn hộ cao cấp là do trong năm 2016, đặc biệt là Quý 3, Quý 4, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng đột biến, lượng tiêu thụ khá tốt (khoảng 80%) và chủ yếu là khách hàng đầu tư. Tuy nhiên, đến nay, tại thị trường thứ cấp, tính thanh khoản không tốt, sinh lời ít. Do đó, chủ đầu tư đang quan sát thị trường để đưa ra những kế hoạch tiếp theo.

                                                                                                Thục Vy