Sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản trong những tháng cuối năm

Nhiều rủi ro đe dọa thị trường

Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (BĐS), những rủi ro liên quan đến tài chính và tín dụng sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS ở những thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Để thực hiện một dự án, doanh nghiệp (DN) phải bỏ ra chi phí rất lớn từ khâu giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ gốc và các chi phí quản lý DN, quản lý dự án.

Đặc biệt trong năm 2019, với lộ trình thắt chặt tín dụng BĐS dự kiến sắp được áp dụng, tiếp cận vốn ngân hàng ngày càng khó hơn trước đây có thể tác động không nhỏ đến thị trường này.

Bên cạnh đó, những rủi ro liên quan đến pháp lý cũng khiến các DN BĐS đang phải đối mặt với tình trạng không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai do gặp nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính dù đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án. Các vướng mắc đang phát sinh phổ biến trong thời gian gần đây là dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án; thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng đang bị kéo dài.

Hiện nay, rất nhiều phân khúc BĐS như đất nền ven đô, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, nhà phố thương mại tại các khu đô thị xa trung tâm, tỷ lệ người mua nhằm bán lại kiếm lời rất cao, tới 70 - 80%. Đây cũng là tiêu chí đánh giá rủi ro vì nó thể hiện sự đọng, chôn vốn lớn của nền kinh tế. Thực tế có rất nhiều đô thị đã và đang bỏ hoang, thậm chí có những khu vực đã chôn hàng đống tiền đã 10 - 15 năm.

Sẽ không xảy ra bong bóng

Với những rủi ro đe đọa đến thị trường bất động sản như vậy, nhiều chuyên gia lo ngại, từ giờ đến cuối năm có thể sẽ xảy ra bong bóng. Về nhận định này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường BĐS Hà Nội và Tp.HCM mặc dù có sự sụt giảm về lượng cung và lượng giao dịch nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức tương đối cao. Điều này cho thấy lực cầu tại 2 khu vực này vẫn rất mạnh. Giá BĐS nhà ở có chiều hướng tăng nhẹ nhưng không sốt, thị trường duy trì ở mức ổn định. Vì vậy, không xuất hiện bong bóng BĐS.

Nhiều chuyên gia đầu ngành cũng nhận định, hai thị trường lớn này hiện vẫn đang ở ngưỡng tích cực, có nguồn cung dồi dào và khả năng hấp thụ rất tốt. Đặc biệt, tại Tp.HCM, nguồn cung chậm lại, lý do không phải do thị trường mà do thủ tục hành chính khiến cho nguồn cung giảm xuống. Nhưng điểm tích cực đó là khả năng hấp thụ rất dồi dào. Với khu vực Hà Nội, nguồn cung và giao dịch cũng khá ổn định. Tuy nhiên, giá dao động ở mức vừa phải, không có tình trạng tăng đột biến như xảy ra ở thị trường Tp.HCM.

Ngoài ra, tình trạng sốt nóng cục bộ phân khúc đất nền đặc biệt tại một số vị trí nhất định cả ở Hà Nội và Tp.HCM là một hiện tượng tương đối bình thường bởi nó chỉ diễn ra tại những khu vực cục bộ và trong thời gian ngắn.

Để tránh những rủi ro, các chuyên gia cho rằng, chính quyền và cơ quan quản lý cần có những can thiệp nhất định, cụ thể là biện pháp can thiệp về hành chính khi có hiện tượng nóng sốt và thị trường giá tăng cao.

Hiện nay chu kỳ kinh tế của thế giới vẫn đang ở giai đoạn phát triển tốt, chưa có dấu hiệu giảm tốc, mặc dù chúng ta đang ở điểm cuối của chu kỳ nhưng chúng ta cũng chưa nhìn thấy điểm kết thúc. Còn đối với Việt Nam, chu kỳ kinh tế phát triển tốt trong 10 năm qua, có những giai đoạn GDP tăng 7,8%, nhưng có thời gian giảm xuống 5,6%. Gần đây, Việt Nam chứng kiến tăng trưởng kinh tế đang ở mức 7%. Điều đó có nghĩa kinh tế vĩ mô đang ở chu kỳ tăng trưởng tốt, lạm phát 5% đang ở mức quản lý được.

Riêng thị trường BĐS cũng có tiến trình tương tự như chu kỳ của kinh tế thế giới. Trước đó, BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2011 - 2014 bị chững lại và rơi vào khủng hoảng. Và từ 2015 trở lại đây đang là thời kì phát triển rất nhanh của thị trường BĐS. Nguồn cung mới tăng nhanh, tỷ lệ hấp thụ rất tích cực, đó là chỉ số đo lường tốt nhất cho thấy vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt của thị trường BĐS.