Thị trường bất động sản Việt Nam: Đầu tư vào đâu cho đúng?

Ảnh hưởng lớn từ kinh tế

Theo quy luật, thị trường bất động sản đi theo sự phát triển của kinh tế, 4 tháng vừa qua, GDP tăng 6,75%, xuất siêu hơn 700 triệu USD, lạm phát nằm trong vòng khống chế. Chỉ số mức độ tiêu dùng thuộc hàng cao nhất khu vực so với Trung Quốc. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Trần Nam, nếu so với cùng kỳ năm 2018 thì GDP giảm sút, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán giảm. Dòng vốn đầu tư chuyển đến các khu vực suy giảm do kinh tế thế giới có nhiều bất ổn và chịu ảnh hưởng từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS cũng có sự giảm sút. Nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội và TP HCM đều sụt giảm đáng kể, đặc biệt giảm mạnh so với 2017. Tại TP HCM, số lượng giấy phép xây dựng giảm 16%, 150 dự án bị tạm dừng để kiểm tra rà soát.

Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam thì lượng hàng hoá về nhà cửa, chung cư, biệt thự đưa ra thị trường chỉ còn 70% so với quý IV/2018, còn 30% so với cùng kỳ. Lượng hấp thụ so với tỷ lệ hàng bán ra vẫn tốt nhưng so với con số tuyệt đối thì giảm mạnh.

Đặc biệt, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn vay ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.

Ông Nam cho rằng những quy định gần đây về quy hoạch, xây dựng, đất đai, giải phóng đền bù…, kể cả thủ tục hành chính cũng được siết chặt, làm ảnh hưởng lên thị trường.

Đầu tư vào đâu cho đúng?

Chủ tịch VNREA nhận định, 8 tháng cuối năm 2019 thị trường vẫn chưa có tín hiệu tích cực rõ nét. Điểm mạnh nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là lượng cầu tốt, chi tiêu cho bất động sản tương đối cao. Thị trường chung về dài hạn rất tốt bởi tâm lý người Việt Nam thường để dành tiền bằng cách mua nhà mua đất, đó là chưa kể tốc độ đô thị hoá ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở lớn. Do đó, vấn đề là làm sao để thị trường phát triển được bền vững, lành mạnh, tạo được tài sản cho quốc gia bởi 70% tài sản của mỗi quốc gia phụ thuộc vào sự phát triển của đô thị.

Ông Nam đã chỉ ra những xu hướng đầu tư được cho là tiêu cực trên thị trường. Việc đầu cơ đất nền tại các thị trường Phú Quốc, Bình Thuận, Mũi Né, Vân Đồn đang đi ngược lại với chính sách phát triển bất động sản. Sự bùng nổ của BĐS địa phương trong bối cảnh thị trường Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM tắc nghẽn cũng được cảnh báo tiềm ẩn rủi ro.

Một số địa phương có tiềm năng du lịch biển như Mũi Né, Kiên Giang, Vân Đồn có thể có tiềm năng. Nhưng một số địa phương khác có dân đô thị rất ít, việc đầu tư xây dự án nhà ở hay BĐS nghỉ dưỡng sẽ gặp khó bởi không có người mua.

“Thế của các doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại phải là phòng thủ, chứ không thể tấn công”, - ông Nam nhận định.