Bất động sản TP.HCM: Năm 2019, tâm điểm vẫn là đất nền

Kênh đầu tư an toàn

Theo báo cáo của hiệp hội Bất sộng sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2018, thị trường BĐS cả nước và TP.HCM vẫn bình ổn và không bị “bong bóng” nhưng có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch. Cụ thể, trong năm 2018, chỉ có 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà, trong đó, có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng, với tổng giá trị huy động vốn đạt 49.277 tỷ đồng.

Theo ghi nhận của PV, ngoài phân khúc căn hộ, nhiều sản phẩm khác như condotel, văn phòng cho thuê… cũng đều sụt giảm. Riêng đất nền, từ cuối năm 2018 đầu 2019 tăng và thu hút được nhà đầu tư. Số liệu nghiên cứu của DKRA Việt Nam cho thấy, trong năm 2018 tại TP.HCM, phân khúc đất nền cung cấp ra thị trường khoảng 3.736 nền, bằng 52% so với nguồn cung của năm 2017 (khoảng 7.181 nền). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% (khoảng 3,272 nền), bằng 48% so với năm 2017 (khoảng 6.851). Giá bán tăng trung bình từ 12% - 15% so với năm 2017.

Một số nhà đầu tư BĐS cho biết, trên địa bàn TP.HCM hiện nay quỹ đất còn ít và giá cả rất cao nên khó đầu tư. Bên cạnh đó, việc phát triển các tuyến đường liên kết các vùng ngoại thành với nhau, các vùng với trung tâm thành phố… đã kéo theo sự phát triển của thị trường BĐS nên các chủ đầu tư đã dạt về về các tỉnh vùng ven như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu để mua đất và phát triển dự án. Tuy vậy, đối với nhà đầu tư BĐS, đất nền vẫn là phân khúc mà họ lựa chọn, bởi đây là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất, dù có biến động nào của thị trường.

Thực tế cho thấy, đối với thị trường BĐS vùng ven, trong năm 2018, thị trường Long An là khu vực có tiềm năng lớn. Dự kiến trong năm 2019, giá đất tiếp tục sôi động khi thông tin dự án 900 ha của tập đoàn Vingroup sắp được triển khai, dự án Trần Anh Riverside tại thị trấn Bến Lức… Hay tại tỉnh Bình Dương, khu vực thị xã Thuận An giáp ranh TP.HCM hiện nay cũng có nhiều dự án được chủ đầu tư triển khai, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Có thể nói, các dự án triển khai tại thị trường lân cận TP.HCM có hấp lực rất tốt. Theo ghi nhận, tỷ lệ tiêu thụ đất nền có pháp lý hoàn chỉnh luôn đạt trên 90%, giai đoạn đầu mở bán.

Anh Nguyễn Văn Thành, một nhà đầu tư có kinh nghiệm nhiều năm tại khu Đông (TP.HCM) chia sẻ: “Giá đất tại khu Đông hiện đã tăng cao. Cơ sở hạ tầng và các tuyến giao thông huyết mạch đã tương đối hoàn chỉnh. Tương lai giá có thể tăng nhưng không đáng kể, hiệu quả đầu tư thấp. Vậy nên, tôi đang tìm kiếm đầu tư khu vực vùng ven có giá tốt, quy hoạch hạ tầng tốt như quận 9, Thủ Đức 3 - 5 năm trước”.

Một nhà đầu tư khác là chị Lê Thị Lệ Hằng cho biết: “Trước, tôi chủ yếu tham gia thị trường căn hộ, nhưng khoảng 3 năm trở lại đây, tôi chuyển sang đầu tư đất nền. Vì phân khúc này có mức sinh lời cao, đầu tư an toàn”. Theo chị Hằng, về đầu tư đất nền vùng ven cũng cần phải các yếu tố nhất định, đó là: Chủ đầu tư uy tín; pháp lý rõ ràng; khu vực có nhu cầu nhà ở cao mà giá còn đang thấp. Có những yếu tố này sẽ mang lại hiệu quả cao cho nhà đầu tư. Chính vì vậy, chị đã bắt đầu chuyển hướng đầu tư về khu vực vùng ven TP.HCM, nơi giá đất còn thấp như Củ Chi, Bình Dương, Long An… Bởi những khu vực này giá đất vẫn còn rẻ, phù hợp với túi tiền và tiềm năng sinh lời cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định: Đất nền luôn là phân khúc nóng nhất của thị trường. Bởi tâm lý của người Việt vẫn xem BĐS là một tài sản quan trọng, họ muốn đây là tài sản được tích lũy và sẽ tăng trưởng theo thời gian. Trong đó, xu thế ở nhà liền thổ luôn gắn chặt trong tâm lý người Việt. Do vậy, khi có dư tiền, việc đầu tiên là đi mua đất chính vì thế, đất nền có sổ luôn tăng trưởng và có tính thanh khoản cao.

Giá đất tăng 10 - 15%

Nhiều chuyên gia BĐS đánh giá, việc các chủ đầu tư dạt về vùng ven để phát triển dự án đất nền là điều tất yếu vì tại khu vực các tỉnh quỹ đất còn nhiều, bên cạnh đó, việc xây dựng và xin phép pháp lý liên quan sẽ nhanh chóng hơn. Theo đó, tới đây thị trường BĐS phân khúc đất nền sẽ có sự chuyển mình và phân hóa mạnh mẽ. Khi sản phẩm tung ra chào bán đa dạng hơn thì chất lượng hạ tầng, tiến độ dự án chính là yếu tố then chốt quyết định độ nóng của sản phẩm.

Theo ghi nhận của PV, tại tỉnh Long An nhìn chung giá đất đang có biên độ tăng giá từ 15 - 30%, những điểm nóng có khi tăng 60 - 80%/năm. Riêng khu vực huyện Bến Lức, nếu vào khoảng giai đoạn 2016 - 2017 giá đất dao động từ 9 - 12 triệu đồng/m², trong năm 2018 đã tăng đến 13 - 15 triệu đồng/m², đầu năm 2019 mức giá nằm ở 16 -17 triệu đồng/m², tùy vị trí. Còn tại khu vực tỉnh Bình Dương, hiện nay do nằm ở tam giác kinh tế TP.HCM - Bình Dương - Đồng Nai và là cửa ngõ kết nối các tỉnh Tây Nguyên nên thị trường đất nền ở đây sôi động hơn.

Tại khu vực thị xã Dĩ An, Bình Dương giá đất thường nằm ở mức 15 - 20 triệu đồng/m² đất dự án, còn trong nhiều khu dân cư, mặt bằng chung tăng từ 10 - 20%. Đặc biệt tại khu vực thị xã Thuận An nơi đang có nhiều dự án đất nền thì giá đất tăng vọt. Cụ thể, một số dự án đóng trên địa phường An Phú, phường Bình Chuẩn, đầu năm 2019, giá đất tại khu vực này đã tăng cao hơn năm 2018. Khảo sát cụ thể của PV tại dự án trên đường ĐT 743 đoạn qua các phường An Phú, phường Bình Chuẩn cho thấy, giá đất hiện nay ở mức thấp nhất là 20 - 22 triệu đồng/m². Một vài khu vực đắc địa trong dự án có giá từ 25 - 28 triệu đồng/m².

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn - Tổng Giám đốc Công ty YesHouse cho biết: "Hiện nay, các nhà đầu tư đang có xu hướng tìm về khu vệ tinh xung quanh TP.HCM để phát triển dự án, trong đó phân khúc đất nền vẫn được nhiều người chú ý. Việc lựa chọn phát triển các dự án đất nền là nhà đầu tư đã tính đến những chuyện phát triển lâu dài và lợi nhuận từ chính sản phẩm”. Cũng theo ông Tuấn, hiện tại, đất nền để ở chưa được người dân chú trọng nhiều, chủ yếu là đầu tư sinh lợi. Việc bỏ tiền vào phân khúc đất nền chắc chắn sẽ không lỗ, nhưng cần chọn những nhà đầu tư có đầy đủ pháp lý, khu vực và vị trí tốt.

Trong khi đó, một số nhà đầu tư khác cho biết, hiện nay, chắc chắn phải dạt về vùng ven để phát triển dự án…. Những nơi có quỹ đất sạch, hạ tầng giao thông tốt và cận kề với khu vực TP.HCM sẽ là tâm điểm phát triển các dự án, nhiều người có nhu cầu sẽ dồn về các khu vệ tinh, hứa hẹn phân khúc đất nền sẽ tiếp tục sôi động, dẫn dắt thị trường.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa đánh giá: Thị trường BĐS Việt Nam 2019 vẫn tăng trưởng tốt, trong đó phân khúc đất nền sẽ tiếp tục được quan tâm đầu tư. Tuy vậy, các nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông. Cần phải nghiên cứu kỹ về pháp lý, giá cả, uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là nơi đó có sự sống hay không, vì hiện nay, có nhiều dự án triển khai, bán xong rồi để đó. Các nhà đầu tư cần tỉnh táo để lựa chọn cơ hội đầu tư cho mình.