GS. Đặng Hùng Võ “bắt mạch” thị trường bất động sản

Bức tranh sáng của thị trường BĐS 2018

PV: Thưa Giáo sư, chúng ta đã chứng kiến thị trường bất động sản (BĐS) năm 2018 trải qua những “cơn sốt” đất nền, condotel và căn hộ giá rẻ. Vậy theo ông, bức tranh bất động sản năm 2019 được vẽ bởi mầu gì?

GS. Đặng Hùng Võ: Trước hết, phải nói tới cuối năm 2017, chúng ta đã có một số dự báo về thị trường BĐS năm 2018 sẽ có sự phát triển tốt hơn, đặc biệt là phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Phân khúc nhà ở cũng sẽ có những điều chỉnh nhất định và đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ (nhà ở xã hội) sẽ gặp khó khăn. Những dự báo đó đã được thể hiện trên thực tế của thị trường BĐS năm qua.

Năm 2018, chúng ta đã tìm thấy lời giải của một số “điểm nghẽn” trên thị trường BĐS. Phân khúc đất nền đã xảy ra sốt cục bộ ở một số nơi, đặc biệt ở thành phố Hồ Chí Minh. Câu chuyện sốt BĐS tại 3 địa điểm dự định thành lập đặc khu hành chính kinh tế đã có diễn biết tốt hơn vào cuối năm. Đánh giá chung thị trường BĐS 2018, đã có bước phát triển tốt hơn những gì chúng ta dự báo. Những nhược điểm dự báo đã được khắc phục cơ bản, tạo vị thế bước vào năm 2019 với những khả năng phát triển tốt hơn.

PV: Như ông vừa đánh giá, năm 2018 cũng tiềm ẩn một số rủi ro và bất ổn, đặc biệt, việc sốt giá đất ở một số địa điểm có thể trở thành “đặc khu kinh tế”. Vậy liệu rằng, những bất ổn này có thể kéo dài đến năm 2019 hay không, thưa ông?

GS. Đặng Hùng Võ: Hiện nay, 3 địa điểm dự định trở thành “đặc khu kinh tế” đã có tình trạng sốt đất khá cao, đặc biệt tại Phú Quốc, tiếp theo là Vân Đồn và Vân Phong. Đương nhiên những nơi có điều kiện phát triển tốt hơn sẽ nóng hơn những nơi khác, đó là quy luật. Chúng ta không dự báo được, không chuẩn bị trước được và không biết đối phó như thế nào. Do đó, năm 2019, chúng ta cần chuẩn bị trước để có những giải pháp hữu hiệu hơn. Ví dụ, cần thắt chặt quản lý và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển quyền nhưng không nên cấm chuyển quyền sử dụng đất.

Chúng ta cần chuẩn bị một kịch bản ứng phó tốt hơn để khi có hiện tượng sốt cục bộ tại những địa điểm mà tương lai có khả năng phát triển tốt, giá đất sẽ không vượt quá giá trị bình thường để có thể trở thành tích tụ bong bóng. Tại một số nước có sử dụng chính sách thuế để “điều trị” những cơn sốt giá BĐS cục bộ, tích tụ bong bóng cao, nhưng ở Việt Nam hiện chưa có chính sách thuế kiểu này, đó cũng là một khó khăn. Hiện nay, do Quốc hội hoãn xem xét việc thành lập các đặc khu nên các cơn sốt cục bộ đó cũng tiêu biến vào thời điểm cuối năm 2018 và hiện đang phát triển theo cung cách thông thường, giá đất vẫn lên cao nhưng không trong trạng thái tích tụ bong bóng.

Năm 2019 - năm của BĐS nghỉ dưỡng và BĐS cao cấp cho người bình dân

PV: Năm 2019, được nhận định là năm có nhiều thách thức đối với thị trường BĐS như: Tác động của nhiều yếu tố kinh tế hay điểm nghẽn về tín dụng khi ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó, có BĐS hay dự báo nguồn cung quỹ đất thiếu hụt... Vậy theo ông, thị trường BĐS năm 2019 sẽ có những diễn biến thú vị gì?

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, thị trường BĐS năm 2019 sẽ phát triển mạnh hơn năm 2018. Thứ nhất, đối với phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng hy vọng có thể gỡ những điểm nghẽn về pháp lý. Hiện nay, thị trường đang rất cần một chế độ sử dụng đất lâu dài đối với các BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Phần gọi vốn tham gia từ các nhà đầu tư thứ cấp đến các dạng hộ gia đình cá nhân đang có tiền dự trữ có thể đầu tư đều cần chế độ sử dụng đất lâu dài như đất ở. Nhiều nơi đã giao thành đất ở, nhiều nơi quy hoạch thành đất ở rồi giao rất bài bản và cũng có nhiều nơi giao thành đất ở nhưng quy hoạch còn thiếu sót, một số địa phương chưa dám giao. Chính vì vậy, có sự bất công, mất cân bằng giữa các địa phương. Những địa phương được cấp thành đất ở hay giao như đất ở thu hút đầu tư rất tốt như: Quảng Ninh, Bình Định, Thanh Hóa.

Gần cuối năm 2018, nhiều ý kiến cho rằng, nguồn cung condotel hơi thừa nên thị trường có chững lại. Nhưng với tôi, đó là cái chững mang tính thời điểm. Tôi đánh giá cung phụ thuộc vào cầu và cầu du lịch ở Việt Nam năm 2017 tăng 30%, năm 2018, tăng trên 30%, đồng nghĩa với nhu cầu du lịch đang rất cao. Điều đó cho phép chúng ta ung dung tăng cung mà không ngại chuyện cung vượt cầu. Hơn nữa, rất nhiều địa phương có nơi lưu trú với nhiều đẳng cấp khác nhau, nhất là khách sạn và resort cao cấp. Chính vì vậy, câu chuyện condotel, villa để đáp ứng cho du lịch nghỉ dưỡng so với cầu chúng ta hiện còn thiếu khá nhiều.

Về phân khúc nhà ở, đến nay, chúng ta đã điều chỉnh khá tốt câu chuyện dư cung BĐS nhà ở trung cấp, cao cấp giai đoạn trước. Vấn đề nợ xấu đã được giải quyết khá tốt. Đặc biệt, có một điểm nghẽn ở phân khúc nhà ở xã hội, khu nhà ở thương mại giá rẻ, chúng ta còn đang lung túng trong việc đưa ra những phương án giải quyết thế nào cho hiệu quả.

Tôi cho rằng, Vingroup đã đưa ra một cách thức giải quyết khá hữu hiệu. Đó là các mô hình Vincity đã và đang “tấn công” vào thị trường BĐS tại Gia Lâm, Tây Mỗ, Đại Mỗ (Hà Nội) và tương lai ở rất nhiều địa phương khác. Đó là một loại hình BĐS phù hợp với người có thu nhập trung bình không phải vì giá rẻ mà là do cơ chế chi trả trong 30 năm. Như vậy, nó giải quyết được điểm nghẽn là BĐS giá rẻ, chất lượng thường thấp. Bây giờ, người có thu nhập thấp và trung bình cũng có thể có những căn nhà chất lượng đảm bảo, hạ tầng đồng bộ, hiện đại, đẳng cấp với mức chi trả phù hợp với thu nhập của mình. Đó là điểm sáng vào cuối năm 2018, khi Vingroup đưa ra được một số cơ chế giải quyết câu chuyện này. Đặc biệt là cơ chế đổi lấy hạ tầng để phát triển nhà ở mang tính xã hội, nhà ở có giá phù hợp, hướng tới đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Chúng ta cần ủng hộ các cách thức tiếp cận đối với nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp như vậy. Những nhà hoạch định về chính sách nhà ở xã hội cần rút kinh nghiệm và có những chính sách khác để phát triển nhà ở giá phù hợp cho người có thu nhập thấp và trung bình. Nếu có những điều chỉnh chính sách phù hợp, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình sẽ được giải quyết tốt vào năm 2019.

PV: Thưa Giáo sư, vậy còn xu hướng phát triển BĐS nghỉ dưỡng ở ven Thủ đô như ở các tỉnh Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Hòa Bình trong năm 2019 sẽ như thế nào?

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, đó là một khả năng vì Hà Nội là điểm đầu tiên khách du lịch muốn đến Việt Nam. Với vị trí đặc biệt là Thủ đô và có bề dày truyền thống văn hóa nên rất thu hút khách du lịch. Tại Thủ đô, chúng ta tạo ra mạng lưới du lịch của vùng Thủ đô là hết sức bình thường, phù hợp với quy luật. Mọi loại BĐS nghỉ dưỡng đều phải tính đến vị trí có khả năng hút khách du lịch. Chỉ cần một dự án du lịch có ý tưởng độc đáo có thể kéo khách du lịch đến và tạo ra điều kiện thuận lợi cho khu vực xung quanh nó phát triển.

Chúng ta thường nghĩ, các tỉnh phía Bắc chỉ có thể du lịch được một mùa, không giống các tỉnh phía Nam du lịch quanh năm. Đó chính là cách nghĩ thụ động. Chúng ta cần đưa ra những sáng kiến để phát triển hạ tầng du lịch. Tôi cho rằng, việc phát triển du lịch vùng ven đô là một ý tưởng đúng để tạo thành mạng lưới du lịch vùng Thủ đô. Ngoài thu hút khách du lịch, chúng ta cũng nên tạo ra những khu vui chơi giải trí gần Thủ đô để người dân Hà Nội có thêm nhiều chỗ vui chơi thú vị, nhất là những nơi gắn với di tích văn hóa quanh Thủ đô. BĐS quanh Thủ đô là một câu chuyện hiện thực gắn với phát triển du lịch và cũng rất có tiềm năng trong tương lai.

PV: Giáo sư có lời khuyên cho các nhà đầu tư và khách hàng nên bỏ tiền vào phân khúc BĐS nào trong năm 2019, thưa ông?

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, phân khúc nhà ở là một phân khúc có tiềm năng. Chúng ta đã cố gắng tạo ra chính sách rất mở về nhà ở đối với cá nhân người nước ngoài khi có visa làm việc tại Việt Nam. Chính sách đó được ban hành trong Luật Nhà ở năm 2014 và có hiệu lực từ 2015 nhưng sau đó khá im ắng. Gần đây, mới có dấu hiệu nhiều người nước ngoài mua BĐS ở Việt Nam. Đó là cơ hội nếu chúng ta biết cách điều chỉnh về quản lý, về chính sách, sẽ có sức hút mạnh đối với phân khúc nhà ở giá cao dành cho cá nhân người nước ngoài đến làm việc hoặc định cư tại Việt Nam. Cuối năm 2018, đã có rất nhiều người nước ngoài ở khu vực Đông Á như Hàn Quốc, Đài Loan, Trung Quốc và một số nước Đông Nam Á thể hiện sự quan tâm, chú ý đối với BĐS cao cấp ở Việt Nam.

Nước ta hiện đã ký trên 10 Hiệp định tự do thương mại, điều này sẽ giúp cho thị trường BĐS sôi động hơn ở phân khúc BĐS giá cao và siêu cao. Trong khi “cuộc chiến” thương mại Trung - Mỹ đang xảy ra, Việt Nam cần nắm bắt thời cơ, tạo điều kiện tốt nhất để thu hút các nhà đầu tư có thể rời Trung Quốc. Cuối năm 2018, thị trường bắt đầu có những dấu hiệu tốt. Chúng ta chỉ cần điều chỉnh một số điểm về chính sách, pháp luật và tư duy. Khi chính sách đã mở chúng ta có thể chấp nhận cho tất cả những người nước ngoài vào làm việc và định cư tại nước ta có thể mua BĐS tại Việt Nam. Muốn như vậy, có 2 điều chúng ta cần làm là điều chỉnh chính sách, pháp luật hợp lý và thực thi pháp luật chặt chẽ.

PV: Đối với loại hình BĐS cho thuê, Giáo sư có nhận định gì?

GS. Đặng Hùng Võ: Khung pháp luật đối với BĐS cho thuê chúng ta đã làm khá tốt trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, nhưng vẫn có một số nhược điểm. Ví dụ như việc không quy định về hành vi một trong hai bên bội ước hợp đồng…

Trên thực tế, BĐS cho thuê còn vấp phải khó khăn rất lớn về nguồn vốn. Nguồn vốn nào để có thể phát triển BĐS cho thuê, trong khi việc vay lãi suất ngân hàng để đầu tư khá cao. Chi phí vốn không phù hợp với các BĐS cho thuê vì nếu chúng ta thu hồi vốn của một BĐS xây để cho thuê với lãi suất ngân hàng hiện nay khoảng 10%/năm, vòng quay vốn quá dài, có thể tới 100 năm. Đó chính là nhược điểm khiến các nhà đầu tư ít đầu tư vốn cho phân khúc BĐS cho thuê. Ngoài ra, còn những yếu tố về tư duy văn hóa của người Việt Nam là không thích BĐS cho thuê, không thích thuê mà chỉ thích mua. Yếu tố tư duy chúng ta có thể khắc phục dần từ các thế hệ trẻ nhưng câu chuyện nguồn vốn nào để nuôi dưỡng BĐS cho thuê vẫn là khó khăn lớn nhất. Chắc chắn chúng ta cần tìm ra những giải pháp, hiện nay, còn nhiều vướng mắc trong phân khúc này mà chưa có lời giải khả thi.

PV: Vậy, còn những BĐS khác như BĐS công nghiệp chẳng hạn, Giáo sư có lời khuyên gì cho nhà đầu tư?

GS. Đặng Hùng Võ: Cuối năm 2018, thị trường bắt đầu có một số điểm sáng trong phát triển BĐS công nghiệp khi các hiệp định thương mại tự do đã bắt đầu có hiệu lực. Vấn đề là Việt Nam cần phát triển BĐS công nghiệp dưới dạng một ngành xuất khẩu, phải đảm bảo công nghiệp phụ trợ cho ngành đó. Chúng ta có thể bàn tới hướng phát triển BĐS công nghiệp và BĐS thương mại. Trong đó, phải tính đến thương mại bán lẻ của Việt Nam sẽ có những thay đổi lớn vào năm 2019. Đây là phân khúc trước đây nằm ở trạng thái trung bình. Nó triển khai dưới dạng bao cấp của Nhà nước. Thời điểm hiện tại là lúc BĐS công nghiệp đang có cơ hội, vì sự mất cân bằng trong phát triển công nghiệp đang thể hiện ở nhiều địa phương. Do đó, nhu cầu phát triển BĐS công nghiệp ở những chỗ trống để công nghiệp phát triển cân đối hơn là một thực tế đáng quan tâm trong năm 2019.

Hiện nay, chúng ta chưa tìm kiếm được cách thức giống như chúng ta phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng từ năm 2014 đến nay. BĐS du lịch nghỉ dưỡng phát triển nhanh vì chúng ta chuyển được tư duy của một nhà đầu tư một dự án nghỉ dưỡng khai thác cho thuê hàng ngày sang một dự án BĐS được sở hữu của rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Chính cơ chế phi truyền thống này đã tạo sức sống cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng không cần sử dụng vốn tín dụng nhiều mà nguồn tín dụng chỉ cần cho giai đoạn ban đầu làm hạ tầng, sau đó, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ cung cấp vốn cho các giai đoạn tiếp theo trong dự án. Để phát triển mạnh BĐS công nghiệp, tôi nghĩ, chúng ta nên chuyển sang cơ chế phi truyền thống như BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Các nhà đầu tư cần có tư duy đột phá về vốn để huy động việc góp vốn của nhiều nhà đầu tư thứ cấp vào dự án.

PV: Sau những vai trò là nhà hoạch định chính sách, chuyên gia nghiên cứu, đánh giá, giảng dạy về đất đai và BĐS, Giáo sư có ý định thử sức ở vai trò Nhà kinh doanh BĐS không?

GS. Đặng Hùng Võ: Thực ra, khi tôi từ nước ngoài trở về vào cuối những năm 80 của thế kỷ trước, tôi có dùng toàn bộ tiền dành dụm của mình để mua một số BĐS ở Hà Nội. Khi đó, nhà ở phố cổ 100m² chỉ khoảng 25 cây vàng. Qua 2 lần sốt giá năm 1990 - 1992 và 2000 - 2002, hầu hết, BĐS ở Hà Nội nói chung, không riêng gì nhà đất của tôi đã tăng giá gấp 100 lần. Đó là giai đoạn nhà đất ở Hà Nội tăng rất mạnh. Tuy vậy, sau thời gian đó, tôi bắt đầu làm công việc quản lý nên tôi đã dừng lại mọi việc. Hiện tại, tôi vẫn tiếp tục công việc nghiên cứu và không tính đến chuyện thử sức ở lĩnh vực kinh doanh BĐS.

PV: Trân trọng cảm ơn Giáo sư về cuộc trò chuyện thú vị này.