Thị trường bất động sản năm 2019 vẫn dư thừa căn hộ cao cấp

Năm 2018, nguồn cung và giao dịch cùng giảm

Thị trường bất động sản cả nước năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch. Phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê tăng trưởng tốt nhưng phân khúc căn hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu chững lại.

Tại TPHCM, Sở Xây dựng đã xác nhận 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn hộ và nhà thấp tầng trong năm 2018. Tập trung nhiều nhất tại quận 2 (10 dự án), quận 7 (10 dự án), quận 9 (8 dự án)… Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ 30%, phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ 45,3% và phân khúc bình dân chỉ có 24,7%.

So với nguồn cung bất động sản năm 2017, giảm 18 dự án và giảm 16.675 căn hộ. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường (tỷ lệ 30%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TPHCM cũng như trong phạm vi cả nước.

Biểu hiện lệch pha cung - cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 22.976 tỉ đồng, giảm 105.572 tỉ đồng so với lúc đỉnh điểm ở quý 1/2013. Dự nợ tín dụng đang ở mức cho phép, các tổ chức tín dụng đang thực hiện lộ trình hạn chế dần cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Nguồn cung dư thừa chủ yếu nằm ở phân khúc nhà cao cấp.

Thị trường bất động sản năm 2019 với nhiều thách thức

Thị trường bất động sản sẽ đối mặt với việc thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân căn hộ có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Dự báo trong năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất.

Với phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt. Ưu thế thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng bất động sản xanh, thông minh, tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp đồng bộ nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn.

Phân khúc căn hộ du lịch (condotel) đã chững lại trong năm 2018 vẫn có dấu hiệu sụt giảm khi mà Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp. Chủ đầu tư condotel cam kết có "sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở" cho khách hàng trái pháp luật, hoặc cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo. Điều này khiến nhà đầu tư khá thận trọng trong phân khúc này.

Dự kiến tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2019 - 2020 chỉ vào khoảng trên dưới 16%/năm. Các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng không quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), khó xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2019. Các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm sử dụng hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng… để điều tiết thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, nhà đầu tư và người tiêu dùng đều đã trải nghiệm và có giải pháp ứng xử phù hợp.

“Dự báo phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê, chia sẻ không gian làm việc chung... sẽ phát triển mạnh trong năm 2019. Xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng” - ông Lê Hoàng Châu nói./.