Siết tín dụng bất động sản - việc phải làm

Trên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, hơn 80% doanh nghiệp (DN) phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động vốn từ khách hàng. Hoạt động kinh doanh BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, theo Thông tư 19/2017 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), từ đầu năm 2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (thay vì 45% như hiện nay). Điều này có nghĩa, nguồn tín dụng chính cung cấp cho các dự án BĐS sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn trong thời gian tới.

Kiểm soát là cần thiết

Thống kê của NHNN, dư nợ tín dụng BĐS trong hệ thống ngân hàng chiếm tỷ trọng dưới 10% trong tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo tính toán của các chuyên gia, tỷ trọng dư nợ thực cho vay BĐS ước chừng phải lên gần 20%, nếu cộng cả cho vay BĐS ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng. Vì hiện tỷ trọng cho vay tiêu dùng ở mức 18%, trong đó có hơn một nửa là cho vay mua nhà.

Theo chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, với tổng dư nợ nền kinh tế khoảng 6,8 triệu tỷ đồng, tỷ trọng cho vay BĐS khoảng 20% tổng dư nợ thì con số tuyệt đối là 1,36 triệu tỷ đồng.

Đây là con số rất lớn, nếu không kiểm soát, tín dụng tiếp tục đổ vào thị trường này sẽ có nguy cơ tạo ra bong bóng trong thời gian tới. Và thực tế cho thấy, trong năm 2018, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua vài cơn sốt đất, trong đó có nguyên nhân nguồn tín dụng ngân hàng chảy vào thị trường này gây cơn bão giá.

Chính vì thế, NHNN cần thiết phải siết quy mô cho vay BĐS, ngay cả khi việc kiểm soát này sẽ tác động nhất định đến thị trường BĐS trong thời gian tới.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cũng cho biết, mặc dù tăng không nhanh như mức tăng tín dụng của toàn nền kinh tế, nhưng dư nợ tín dụng thị trường BĐS 5 năm gần đây không hề giảm.

Đó cũng là lý do Chính phủ và NHNN đã yêu cầu kiểm soát tín dụng chảy vào lĩnh vực rủi ro này. Bởi lẽ, hiện nguồn vốn vào thị trường BĐS chủ yếu là từ ngân hàng, mà các ngân hàng lại sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn nên không bền vững.

Thay vào đó, các DN phải tìm kiếm nguồn vốn bền vững hơn qua việc phát hành trái phiếu, huy động trên thị trường chứng khoán hoặc huy động từ các quỹ đầu tư…

Thận trọng nợ xấu

Với chủ trương hạn chế vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực BĐS, cùng với xu hướng lãi suất tiền gửi tăng mạnh thời gian gần đây, khiến nhiều người lo lắng sẽ tác động trực tiếp đến việc tăng giá nhà, đất cũng như thị trường BĐS trong thời gian tới.

Lý giải về lãi suất tăng, ông Phạm Hồng Hải, Tổng Giám đốc HSBC Việt Nam, cho biết bên cạnh áp lực từ chính sách tiền tệ thắt chặt của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) và lạm phát có xu hướng tăng đã tác động đến lãi suất tiền gửi, thì các ngân hàng đang phải tăng lãi suất kỳ hạn dài để cơ cấu lại tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn giảm xuống 40% từ đầu năm 2019, nên mặt bằng lãi suất bị tác động tăng, nhất là vào dịp cuối năm và đầu năm tới.

Cũng lo ngại về việc siết chặt sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sẽ gây nhiều rủi ro cho các DN BĐS và ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của thị trường, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã đề xuất giữ nguyên tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 45%.

Tuy nhiên, một chuyên gia trong ngành cho rằng, không phải mới đây mà suốt 3 năm qua, NHNN đã xây dựng lộ trình và từng bước thực hiện, tạo thời gian để các chủ thể trên thị trường chủ động chuẩn bị nhằm giảm rủi ro thanh khoản, đảm bảo hoạt động ngân hàng bền vững. Trên thực tế, nhiều ngân hàng thương mại cũng đã giảm dần theo lộ trình đề ra của NHNN.

Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn của toàn hệ thống ngân hàng tính đến cuối tháng 5-2018 ở mức 27,67%, giảm so với mức 30,65% vào cuối năm 2017 và thấp hơn đáng kể so với mục tiêu 40%. Điều này cho thấy, các ngân hàng đều đã có sự chuẩn bị cho lộ trình của Thông tư 19. Hơn nữa việc đảm bảo thanh khoản cho hệ thống ngân hàng là tối quan trọng, do đó không nên trì hoãn.

TS Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế - tài chính, cho rằng tín dụng ngân hàng và thị trường BĐS có mối quan hệ trực tiếp. Nếu thị trường BĐS tăng trưởng tốt thì tín dụng ngân hàng tốt, đồng thời hỗ trợ trực tiếp cho quá trình xử lý các tài sản đảm bảo vay nợ là BĐS để ngân hàng thu hồi nợ xấu.

Trong 3 năm trở lại đây, thị trường BĐS sôi động, quá trình xử lý nợ xấu của ngân hàng nhanh hơn. Mặc dù vậy, việc cảnh báo rủi ro trong cho vay BĐS cũng như thận trọng rót tín dụng vào lĩnh vực này là cần thiết, để hạn chế nợ xấu tăng.