Cẩn trọng với những dự án "bán lúa non"

(TN&MT) - Hàng loạt các dự án chung cư mới trong quá trình triển khai phần móng nhưng thông tin rao bán rầm rộ, khiến không ít người  mua nhà phải nghi ngại về vấn đề pháp lý. Thực tế, đã có nhiều khách hàng đã lâm vào cảnh “tiền mất, tật mang” khi vớ phải dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán.

Một hình thức lách luật?

Có thể kể đến trong số đó là dự án Citi Esto do Công ty Cổ phần Kiến Á làm nhà phát triển. Dự án tọa lạc trên khu đất có diện tích 7.488 m2 trong Khu đô thị Cát Lái (phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM). Công ty Kiến Á cũng là nhà phát triển nhiều dự án đã và đang triển khai trong Khu đô thị Cát Lái như: Citi Home, Citi Soho. Citi Esto được thiết kế 3 block, trong đó có 1 block thương mại và 2 block căn hộ, mật độ xây dựng lên đến 29,6%.

Chỉ mới hoạt động thử tải và san lấp mặt bằng, hoàn toàn chưa có hoạt động xây dựng, nhưng dự án Citi Esto đã được rao bán rầm rộ

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện dự án Citi Esto mới chỉ tiến hành thử tải và san lấp mặt bằng, hoàn toàn chưa có hoạt động xây dựng. Bên trong khu đất rộng lớn được rào chắn cẩn thận là một vài chiếc xe máy xúc đang nằm “án binh bất động”. Tuy nhiên, trên các trang mạng, hoạt động mua bán diễn ra vô cùng nhộn nhịp. Chỉ cần gõ từ khóa dự án Citi Esto, ngay lập tức có hàng loạt trang mua bán hiện ra với đủ lời giới thiệu hấp dẫn như: dự án được thiết kế phù hợp cho người trẻ với kiến trúc ấn tượng, thoáng đãng, tràn ngập không gian xanh, hội tụ đủ các tiện ích như resort cao cấp giúp cư dân có được cảm giác thoải mái như: Công viên cây xanh, lối dạo bộ, hồ bơi, trung tâm thương mại, khu vực thể thao ngoài trời, sân BBQ, tầng hầm để xe…

Truy cập vào trang web citiesto.vn, được giới thiệu là trang web chính thức của Kiến Á, gọi vào hotline 0911 88 22 38, phóng viên được cô nhân viên tên H (tự giới thiệu là nhân viên sale của Kiến Á) nhanh nhảu giới thiệu, mời chào về dự án. Theo nhân viên H, dự án Citi Esto đã chính thức giới thiệu ra thị trường vào cuối tháng 10 vừa qua và tiến hành đặt cọc với khách hàng. Ngày 23/12 tới sẽ tiến hành mở bán đợt 2. Vì dự án rất “hot”, nếu không nhanh chóng giữ chỗ thì sẽ không còn căn đẹp, giá tốt. “Chị ưng ý căn nào nên đặt cọc ngay 30 triệu giữ chỗ, nếu chần chờ, em e rằng tới ngày mở bán sẽ không còn căn đẹp cho chị”, nhân viên H thúc giục.

Cũng theo nhân viên này, sau khi giữ chỗ 30 triệu đồng, đến ngày mở bán (23/12), nếu khách hàng đồng ý, sẽ chuyển từ hình thức giữ chỗ sang hợp đồng đặt cọc và tiếp tục đóng thêm số tiền tương ứng 10% giá trị căn hộ. Rồi trong vòng 10 tháng tiếp theo, khách hàng đóng thêm 3 đợt nữa, tương ứng 20%, và sẽ ký hợp đồng mua bán vào khoảng tháng 10/2018, nếu phần móng hoàn thành. “Hiện tại dự án chỉ mới thử tải thôi nên bên em chưa ký hợp đồng mua bán được. Nhưng chị yên tâm, hợp đồng đặt cọc hình thức cũng tương tự như hợp đồng mua bán”, cô nhân viên trấn an.

Dự án Saigon Avenue vẫn còn là bãi đất trống

Không riêng gì dự án Citi Esto, tại TPHCM có nhiều dự án “cầm đèn chạy trước ô tô’, chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã nhận giữ chỗ, đặt cọc. Đơn cử như dự án Saigon Avenue do Công ty TNHH SX - TM Lan Phương làm chủ đầu tư, tọa lạc trên trục đường Vành Đai mở rộng 63m, thuộc khu phố 4, Tam Bình, quận Thủ Đức. Cho tới thời điểm này, dự án chỉ mới san ủi mặt bằng nhưng đã được rao bán rầm rộ.

Hay như Dự án River Panorama nằm trên đường Đào Duy Trí, quận 7, do An Gia Investments làm chủ đầu tư và dự án Osimi Tower tọa lạc tại đường Lê Đức Thọ P.15, Q.Gò Vấp do Công ty Cổ phần Đầu Tư – Phát Triển Sông Đà (Sông Đà IDC) cũng được mở bán khi dự án còn là bãi đất trống.

Người mua cẩn trọng

Theo Thạc sỹ, Luật sư Đào Xuân Sơn - Công ty Luật TNHH Investpush, hình thức mua bán nhà hình thành trong tương lai đã được Luật Kinh doanh bất động sản cho phép và triển khai từ nhiều năm nay. Điều này giúp cho các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, do năng lực tài chính yếu kém nên nhiều chủ đầu tư dự án đã lợi dụng quy định này của pháp luật để đầu cơ trục lợi gây ra những hậu quả khôn lường cho người mua. Những rủi ro khách hàng có thể gặp phải khi mua nhà ở hình thành trong tương lai: Rủi ro hồ sơ pháp lý, rủi ro về tài chính, rủi ro phát sinh trong trường hợp chủ đầu tư đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp và bị ngân hàng xiết nợ do không có khả năng trả nợ gốc và lãi, rủi ro do chủ đầu tư không tuân thủ hợp đồng đã ký với khách hàng nhất là về “cam kết thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, rủi ro về tiến độ giao nhà và chất lượng của ngôi nhà mình mua khác với nội dung quảng cáo.

Cho đến nay dự án Osimi Tower và dự án River Panorama vẫn chưa hoàn thành xong phần móng, mặc dù đã được mở bán từ rất lâu

Thực tế đã có vô số các dự án khách hàng bỏ tiền ra để lấy “phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “đặt cọc giữ chỗ”… và nhiều năm sau dự án vẫn chẳng thấy động tĩnh gì

Đơn cử như ngày 11/2/2017, gần 30 khách hàng của Dự án Tổ hợp nhà ở - nhà ở xã hội (số 32 Hoàng Bất Đạt, quận Tân Bình) do Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Tân Bình (Công ty Tân Bình) làm chủ đầu tư kéo lên Sở Xây dựng TP.HCM nhờ Sở can thiệp với chủ đầu tư để đơn vị này sớm giao nhà cho người dân, bởi dự án đã chậm bàn giao nhà hơn 1 năm.

Tương tự, dự án Cao Ốc Xanh, quận 9 do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 8 làm chủ đầu tư cũng là một dự án “vịt trời”. Được biết, dự án này có cách đây hơn 10 năm và đã bán hết cho người dân, nhưng tới nay, chủ đầu tư vẫn chưa xây dựng và bàn giao cho khách hàng, dù trong hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư nêu rõ, sẽ giao đất cho khách hàng sau khi khách hàng đóng tiền từ 12 - 18 tháng.

“Theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Như vậy, việc các dự án được giao dịch mua bán khi chưa hoàn thành xong phần móng là trái với quy định của pháp luật”, luật sư Đào Xuân Sơn cho biết.

Ngoài ra, tại điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Như vậy, luật chuyên ngành cũng không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm pháp luật chứ không thể gọi là lách luật, luật sư Đào Xuân Sơn khẳng định.

Theo luật sư Đào Xuân Sơn, để giảm thiểu rủi ro, người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ kể trên, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, khi đó người mua sẽ “tiền mất tật mang”. Các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp này, người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố.

Bài và ảnh: Thục Vy