Khơi thông thị trường Bất động sản (BĐS): Khách đòi tự quản – Liệu có khả thi?

   

   

   

  Đi đầu cho trào lưu này phải kể đến dự án 409 Lĩnh Nam của chủ đầu tư Tập đoàn Vina Megastar. Sau khi Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Nguyễn Hoàng Long bị bắt, với gần 400 tỷ đồng tiền huy động vốn tại 3 dự án BĐS đã được vị tân chủ tịch tập đoàn này tuyên bố sẽ họp bàn với người dân về phương án thành lập một công ty mới để người dân tự tiếp quản dự án.

   

  Phương án trấn an này đã khiến nhiều người trót đổ tiền vào 3 dự án của Vina Megastar cảm thấy yên tâm, bởi hy vọng có thể lấy lại được tiền hoặc may mắn hơn là nhận được nhà, quan trọng nhất là quyền được “làm chủ”, được tự quyết thay vì nộp tiền rồi chờ đợi mỏi mòn trong vô vọng như trước kia.

   

  Kế tiếp đó, hàng trăm khách hàng của dự án Usilk City cũng đấu tranh đòi chủ đầu tư phải lập tài khoản riêng để quản lý dòng tiền. Không giống như các dự án của Vina Megastar vẫn còn là bãi cỏ hoang, Usilk City đã hoàn thành 85% khối lượng tòa nhà nhưng tiếp tục bất động hơn 1 năm nay.

   

  Chủ đầu tư thừa nhận do đầu tư dàn trải nên đã cạn vốn, ngân hàng không cho vay. Trong khi đó, gần 120 khách hàng lại không chịu nộp gần 200 tỷ đồng khiến dự án không có tiền để triển khai tiếp. Để bảo vệ tài sản của mình, gần 500 khách hàng đã đóng tiền vào dự án đề ra phương án sẽ đóng tiền nhưng khách hàng sẽ quản lý dòng tiền đó.

   

  Cụ thể, chủ đầu tư và khách hàng sẽ lập một tài khoản riêng, trong đó tất cả số tiền của người mua chuyển vào đó để chi cho toàn bộ dự án và người dân sẽ giám sát vấn đề này. Phương án này cũng nhận được sự đồng tình của chủ đầu tư. Theo ông Trần Viết Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Sông Đà Thăng Long: Chỉ có cách này mới khiến lòng tin giữa chủ đầu tư và khách hàng được lấy lại.

   

  “Trong thời gian qua mặc dù Sông Đà Thăng Long đã cố gắng nhưng niềm tin giữa chủ đầu tư và khách hàng đã bị tổn thương rất lớn, chính vì vậy không có cách nào để thu được tiền từ phía khách hàng. Vì thế chúng tôi đồng ý với phương án này. Chúng tôi cũng sẽ xử lý khách hàng chây ì, không chịu nộp tiền đủ theo hợp đồng để đảm bảo tính công bằng cho phần lớn các khách hàng đã nộp tiền và đảm bảo thu được dòng tiền thực hiện dự án” - ông Sơn cho biết.

   

   

   

   

   

  Mặc dù vậy, các chuyên gia BĐS cũng cho rằng, người mua nhà cần phải cẩn trọng. Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico: Khách hàng lo lắng và không muốn nộp tiền là hoàn toàn đúng vì công trình không những khó hoàn thành và cũng chưa thể yên tâm về chất lượng. Xét trên tổng thể, lỗi chính nghiêng về phía chủ đầu tư, vì họ là người cầm trịch cuộc chơi, chủ động đưa ra những điều kiện hợp đồng mà khách hàng thường phải chấp nhận ở thế thụ động.

   

  Chủ đầu tư ký nhiều hợp đồng với khách hàng, vì vậy nếu họ vi phạm thoả thuận với khách hàng nào thì phải chịu trách nhiệm với người đó. Ngược lại, khách hàng nào vi phạm cam kết với chủ đầu tư, thì cũng phải chịu trách nhiệm về từng hợp đồng. Tuy nhiên, dù hợp đồng vẫn tuân thủ quy định của pháp luật, nhưng thường rủi ro bao giờ cũng dồn hầu hết về phía khách hàng.

   

  Trong trường hợp chủ đầu tư cho rằng phải thu đủ tiền mới hoàn thành công trình, thì chứng tỏ họ là đơn vị quá yếu kém. Một dự án xây dựng thông thường, nếu khách hàng đã đóng được 70% số tiền, thì đã thừa sức hoàn thành công trình. Vì phần còn lại là bao gồm tiền vốn (phải có từ 15-20%), tiền lãi của doanh nghiệp; tiền nguyên vật liệu, tiền công, tiền thuế, tiền bảo hành, bảo trì,... mà chủ đầu tư chưa phải thanh toán. Số tiền này chỉ phải thanh toán lần cuối khi đã hoàn thiện nhà. Thiếu nữa thì chủ đầu tư phải đi vay mượn chứ không thể kinh doanh bất động sản mà lại dựa 100% vào tiền bán nhà trên giấy. Và như vậy, thì khác nào đẩy 100% rủi ro cho khách hàng.

   

  Liên quan tới vấn đề khách hàng quản lý dự án, luật sư Đức cho rằng: Hoạt động đầu tư xây dựng, nhất là xây dựng chung cư cao tầng, là một việc khó, đòi hỏi chuyên môn kỹ thuật cao, không phải công ty nào cũng làm được. Do vậy, việc người mua nhà buộc phải “phế truất” công ty nhà nghề để giành lấy việc quản lý và kiểm soát dòng tiền là chuyện cực chẳng đã. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã bị mất uy tín tuyệt đối và rơi vào tình trạng bất lực.

   

  “Vấn đề mấu chốt là những người thay mặt cho phía người mua nhà tham gia vào ban đại diện phải có đủ thời gian và chuyên môn nghiệp vụ để xử lý công việc. Bằng không thì sẽ vô tác dụng, thậm chí có hiệu ứng ngược do dễ bị chủ đầu tư qua mặt, sau này sẽ há miệng mắc quai, không biết đổ trách nhiệm cho ai. Đây cũng là biện pháp hay, có thể xem xét bổ sung vào cơ chế giám sát xây dựng chung cư”, ông Đức nói.

   

  Tới thời điểm hiện nay, trong các văn bản Luật không quy định cụ thể về những trường hợp khách hàng mua nhà tự quản lý, đây hoàn toàn là thỏa thuận giữa 2 bên. Chính vì vậy thỏa thuận càng kỹ, càng ít kẽ hở sẽ càng tốt. Nhưng khách hàng không nên vội vã, ít nhất cần phải có sự tư vấn từ người am hiểu luật và am hiểu thị trường BĐS.