Hà Nội: Thúc tiến độ hoàn thành đồ án quy hoạch chung cư cũ

(TN&MT) - UBND thành phố Hà Nội vừa có văn bản yêu cầu các sở, ban, ngành hoàn thành nhiệm vụ trọng tâm 6 tháng cuối năm 2019. Trong đó, Sở Quy hoạch và kiến trúc Hà Nội phải chủ trì xây dựng, trình đồ án quy hoạch, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Cụ thể, các tập thể cũ C86 Kim Mã Thượng, Mai Động, Thượng Đình (Thuốc lá Thăng Long), Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam; Thành Công, Trung Tự, Văn Chương, Ngọc Khánh, Giảng Võ, Kim Liên, Khương Thượng, Thủy Lợi, Bách Khoa, Nam Đồng, Thanh Nhàn, Thành Công, Kim Giang, Vĩnh Hồ.

Chủ trương cải tạo chung cũ tại Hà Nội đã được Bộ Xây dựng, UBND TP Hà Nội bàn thảo nhiều năm nay, xong tiến độ đang rất chậm.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn TP có gần 1.500 chung cư cũ quy mô từ 2 đến 5 tầng, phân bố chủ yếu tại 4 quận nội đô. Đến nay, sau 10 năm TP đưa ra chương trình cải tạo mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%. Có 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Đơn cử, chung cư cũ C1 khu tập thể Thành Công (quận Ba Đình) tổ chức di dân từ năm 2011 nhưng đến 2019, khu chung cư này mới chuẩn bị hoàn thành.

Tương tự, dự án cải tạo nhà B1, khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa) vẫn đang vướng vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Do chỉ tiêu quy hoạch đã phê duyệt, dự án này chỉ đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1/4 số dân hiện có, số còn lại buộc phải tái định cư - điều này cư dân không đồng tình…

Trao đổi với PV, các chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư cho rằng, nguyên nhân của sự chậm trễ này là do công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án này rất nan giải. Do tính chất đa dạng, phức tạp của dân cư sống trong khu vực, tỷ lệ cơi nới, lấn chiếm tại các khu chung cư rất cao, cho nên việc bảo đảm quyền lợi cho hàng nghìn hộ dân trong một dự án luôn là thách thức lớn.

Đáng chú ý là tâm lý người dân chỉ muốn được tái định cư tại chỗ khiến việc triển khai càng thêm khó khăn, nếu không có sự ủng hộ tích cực từ phía các cấp chính quyền, của các hộ dân. Cùng với đó, khi xây dựng lại chung cư cũ, nếu tuân thủ chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, quy định không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số, chủ đầu tư không đủ diện tích để cân đối quỹ nhà tái định cư và hiệu quả đầu tư kinh doanh. Vì thế các doanh nghiệp không mặn mà tham gia các dự án cải tạo, xây dựng chung cư cũ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn cầu cho biết, cải tạo chung cư cũ hiện nay không khác gì “húc đầu vào đá”. Mặc dù các dự án cải tạo chung cư cũ, chủ đầu tư không phải trả tiền thuê đất, nhưng với diện tích phải đền bù căn hộ cho dân từ 1,8 đến 2,4 lần, chi phí thuê nhà cho người dân trong quá trình cải tạo, đặc biệt là Thành phố lại giới hạn chiều cao, thì không thể làm được.

Ông Hiệp lấy ví dụ, với Dự án chung cư số 17 - Huỳnh Thúc Kháng (quận Đống Đa, Hà Nội), để hoà vốn, chủ đầu tư phải thiết kế chiều cao tối thiểu 17 tầng, nhưng Thành phố chỉ cho xây 14 tầng, doanh nghiệp sẽ lỗ nặng.

Thành phố không nên để doanh nghiệp tự thoả thuận với các hộ dân mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm các hộ phải trả theo giá thành xây dựng. Thành phố nên nghiên cứu chỉ cho phép chủ đầu tư thu 10% lợi nhuận, phần còn lại xem xét đưa vê quỹ bình ổn của thành phố để điều tiết các khu vực khác.

Cũng đã đến lúc TP nên xây dựng cơ chế huy động nguồn lực tài chính đất đai từ chính các khu chung cư cũ. Cụ thể, khi tiến hành việc cải tạo tổng thể các khu chung cư cũ sẽ có phần diện tích đất khoảng trống, sử dụng chung của các chung cư cũ sẽ được quy hoạch và bố trí phục vụ mục đích công cộng như công viên, cây xanh, tiện ích khác và một phần diện tích đất và không gian xây dựng sẽ bố trí diện tích để làm mặt bằng kinh doanh thương mại.

Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đặc thù của Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển, hạn chế chiều cao theo quy hoạch đã được Thủ tướng phê duyệt. Vì vậy, các nhà đầu tư  không thể tìm được cách thu hồi vốn khi gặp phải rào cản này.

Do vậy, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư, Nhà nước cần có cơ chế rõ ràng. Ví dụ, có thể áp dụng hình thức BT (Xây dựng - chuyển giao dự án) tại chỗ hay BT theo quy hoạch? Khi đã lập quy hoạch, cần công khai hóa để các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia", ông Chiến đề xuất.