Coi chừng dính “bẫy đặt cọc”

Nguy cơ mất tiền oan

Các chuyên gia pháp lý nhận định, hiện nay, khi các giao dịch BĐS hay bất cứ giao dịch tài sản có giá trị lớn nào khác, người mua và người bán thường hay ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán. Hợp đồng đặt cọc mua bán này có thể viết tay hoặc công chứng tuỳ vào sự lựa chọn của các bên liên quan. Tuy vậy, không ít người mua đã bị ăn “quả lừa” bởi chính những hợp đồng đặt cọc kiểu này.

Đầu tháng 5/2019, hàng chục khách hàng đã kéo đến trụ sở của một công ty BĐS tại quận 7, TP.HCM đòi công ty trả lại tiền cọc. Trao đổi với chúng tôi, nhiều khách hàng cho biết, từ năm 2017, họ đã ký hợp đồng đặt cọc mua đất nền của công ty. Trong hợp đồng mua bán, công ty cam kết sau 9 tháng, sẽ giao sổ hồng cho khách hàng nhưng đến thời hạn, công ty không thực hiện đúng như cam kết. Họ đã nhiều lần kéo đến công ty đòi quyền lợi nhưng vẫn chưa được giải quyết.

Cùng chung cảnh ngộ, bà Oanh (ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM) trong một lần tham dự lễ mở bán căn hộ ở quận 8 (TP.HCM), bà đã được nhân viên môi giới của một công ty BĐS thuyết phục về viễn cảnh giá cả sẽ tăng cao trong tương lai. Được môi giới cam kết đây là dự án tiềm năng, chủ đầu tư uy tín nên bà Oanh vội vã xuống tiền cọc mua ngay 2 căn trong lễ mở bán mà không tìm hiểu kỹ pháp lý dự án.

Sau đó vài ngày, bà Oanh đi khảo sát dự án, mới biết dự án còn nằm trên giấy. Còn khu vực dự án vẫn là bãi đất trống, móng vẫn chưa xây. Khi bà Oanh liên hệ đòi lại tiền cọc, được giải thích dự án đang trong quá trình bổ sung hồ sơ, sẽ hoàn chỉnh pháp lý trong thời gian nhanh nhất. Hợp đồng đặt cọc có điều khoản thanh toán tiền theo tiến độ. Vì vậy, nếu bỏ giữa chừng, bà Oanh sẽ mất tiền đặt cọc, còn đóng tiền để theo tiếp dự án thì quá bất an.

Còn chị Bình đã đặt cọc cho bên bán 50 triệu đồng bằng hợp đồng viết tay để mua căn nhà ở huyện Củ Chi (TP.HCM) với giá 1,4 tỷ đồng và hẹn sau 15 ngày sẽ ra công chứng. Đến ngày hẹn, chị gọi điện cho chủ nhà nhưng không liên lạc được. Sau đó vài ngày, chị lại nhận được một tin nhắn từ số máy lạ với nội dung do chị “phá vỡ” hợp đồng nên chị bị mất tiền cọc. Chị Bình chỉ biết ngậm đắng nuốt cay vì hợp đồng đặt cọc mà chị đã ký với bên bán không qua công chứng.

Rủi ro cho người mua

Theo Luật sư Đổng Mây Hồng Trúng - Văn phòng Luật sư Long Cường - Chi nhánh Gò Vấp, mua bán trên cọc là một hình thức làm giàu khá nhanh của nhà đầu tư. Việc mua bán trên cọc có thể thực hiện không chỉ đối với BĐS nhà ở mà còn với cả những căn hộ dự án. Giao dịch này thường xảy ra ngay thời điểm trước công chứng hoặc trong giai đoạn mở bán căn hộ, chuyển nhượng căn hộ chưa hình thành phần thô. Tuy vậy, hình thức mua bán này cũng chứa nhiều yếu tố rủi ro đó là bị ngâm vốn, nguồn tiền bị chôn một chỗ, bị mất tiền cọc.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo, việc khách hàng chi hàng chục triệu đồng, thậm chí, chi đến hàng trăm triệu đồng để đặt cọc mua các lô đất có thể gặp những đơn vị lừa đảo, lợi dụng vốn, mà vẫn không có được suất mua chính thức từ chủ đầu tư. Những vụ việc tương tự như thế này, đã từng xảy ra rất nhiều trong quá khứ và là bài học đắt giá với nhiều nhà đầu tư BĐS”.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, đối với các dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường “lách luật” bán hàng theo 2 dạng: Một là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án; hai là thỏa thuận hứa bán. Song, cả 2 hình thức này đều tiềm ẩn rủi ro, bởi nếu dự án không được triển khai, việc thu hồi lại số tiền nói trên của các khách hàng là rất khó khăn.

Về những rủi ro có thể xảy ra trong hợp đồng đặt cọc mua bán những tài sản có giá trị lớn như BĐS nhà ở, Luật sự Đổng Mây Hồng Trúng cũng khuyến nghị: Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, người mua nên tìm đến các sàn giao dịch BĐS uy tín để có những thông tin cụ thể, chính xác và hợp lệ về khối tài sản mà mình dự định sẽ mua. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, sàn giao dịch BĐS sẽ là đơn vị chịu trách nhiệm và đứng ra bảo vệ quyền lợi cho người mua.

Ngoài ra, người mua có thể tự tìm hiểu thông tin để lựa chọn khối tài sản mà mình dự định giao dịch nhưng nên đến văn phòng luật để được tư vấn về pháp lý. Trước khi quyết định đặt cọc, người mua nên đọc kỹ những điều khoản trong hợp đồng trước khi ký. Những hợp đồng đặt cọc sẽ có giá trị pháp lý khi nó thể hiện rõ những ràng buộc pháp lý chặt chẽ giữa người mua và người bán khi đã được công chứng, chứng thực. Đây sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng khi có tranh chấp xảy ra.