Cẩn trọng khi mua đất nông nghiệp xen kẹt

Nguyên nhân được giới “cò đất” sành sỏi lý giải do cung cao nên cầu tăng. Tuy nhiên, loại hình bất động sản (BĐS) đặc thù trên vẫn là ẩn số bởi, thủ tục pháp lý “biến” đất nông nghiệp trở thành đất ở không dễ dàng.

Bán – mua sôi nổi

Có cầu ắt có cung, chỉ cần gõ cụm từ “bán đất nông nghiệp Hà Nội” trên google, người tìm nhận được 716.000 kết quả chỉ với 0,39 giây. Trong đó, thông tin chủ yếu đến từ các "chợ" nhà đất trực tuyến hay đầu mối chuyên cung ứng đất nông nghiệp. Dù nguồn cung đã khá cạn so với khoảng 5 năm trước song theo các cò đất, nếu chịu khó “săn” vẫn có hàng tốt.

Theo khảo sát của phóng viên Kinh tế & Đô thị, những mảnh đất vẫn thuộc diện đất nông nghiệp được rao bán chủ yếu tại địa bàn các quận nội thành như khu Định Công, Khương Trung – Bùi Xương Trạch, đường nối ngã 3 Dệt may Hà Nội (ngõ 13 phố Lĩnh Nam) với ngõ 179 phố Vĩnh Hưng, đường Dương Quảng Hàm (Cầu Giấy)… Thậm chí, các địa bàn lên cấp đô thị không lâu như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm cũng khá nhộn nhịp.

Các mảnh đất xen kẹt diện tích nhỏ 30 - 40m2 tại quận Hoàng Mai vẫn thu hút khách mua. Ảnh: Vân Hằng

Đăng nội dung trên một website BĐS, người dùng số điện thoại 0963.092.XXX quảng bá cụ thể về một mảnh đất nông nghiệp ở Bùi Xương Trạch: “Đất nở hậu, có thể tiến hành xây dựng được ngay, xây xong được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mảnh đất có diện tích 36m2. Mặt tiền 4m. Mặt ngõ 2m… trong khu vực sống lành mạnh, có đầy đủ dịch vụ, gần trường mầm non, tiểu học, trung học, đại học. Giá 540 triệu đồng…”. Một mảnh đất nông nghiệp khác cũng ở ngõ 207/55 Bùi Xương Trạch, diện tích 38m2, mặt tiền 3,5m, được chào bán 12 triệu đồng/m2. Mua bán tại văn phòng công chứng. Liên lạc theo số điện thoại, người có tên L.C (tự nhận là chủ nhân mảnh đất 36m2) cho biết: “Vợ chồng em có nhu cầu thật sự, hãy đến xem đất. Bởi, nếu giao dịch phải chấp nhận mua bán bằng giấy tờ viết tay". Tiếp đó, L.C cho biết thêm rằng có thể lo "dịch vụ" trong việc xây nhà.

Tuy nhiên, để tránh bị "ôm quả đắng", các môi giới khuyến cáo, khi mua đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư cần quan tâm đến quy hoạch, xen kẹt khu dân cư như thế nào, có khó khăn khi xin xây nhà cấp 4 hay không. Vì, theo quy định, nhà cấp 4 có chứng nhận thời gian cư trú trên 2 năm sẽ được đền bù bằng 40 - 70% đất sổ đỏ; đất có thể chuyển đổi thành thổ cư...

Canh bạc hên xui

Một chủ nhân khác tên K. ở tổ 26, phường Vĩnh Hưng, Hoàng Mai áp dụng chiêu úp mở “mua bây giờ, đầu năm sau có giấy phép xây dựng là đẹp” khi rao bán mảnh đất xen kẹt. Cụ thể, K. nêu rõ suất đất có diện tích 35m2, hướng Đông Nam. Ô tô đỗ cách nhà 10m. Xung quanh đã xây nhà cao tầng, đông dân cư, có sổ thuế đất phô tô, có hồ sơ thửa đất, mua bán giấy viết tay. Nay cần tiền nên bán gấp với giá 570 triệu đồng (có thương lượng). Tuy nhiên, khi người mua ngỏ ý giao dịch luôn để tiến hành xây nhà thì K. cho biết, chưa thể xây dựng trong tháng 11 bởi phường Vĩnh Hưng đang rà soát, tổng kết cuối năm... Muốn trót lọt giấy phép xây dựng, tốt nhất nên để sang đầu năm 2018. Đồng thời bảo đảm làm đầu mối với địa phương với chi phí xây dựng tương ứng 20 triệu đồng cho nhà cấp 4 và 60 triệu đồng cho nhà 2 tầng.

“Đây là dạng đất vườn, nền đất rất chắc chắn. Trước, có sổ thuế trồng cây lâu năm để đóng thuế cho Nhà nước. Tuy nhiên, từ năm 2003, khi phường chuyển lên quận đã không còn dạng thuế này. Hiện, anh chị xây dựng nhà lên ở, một tháng sau phường vào thu thuế nhà ở. Sau đó, tùy theo thông tư của Nhà nước sẽ “chạy” sổ đỏ, mất thêm 10 - 15 triệu đồng/m2 (tức 350 - 400 triệu đồng) phí ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” – K. phân tích.

Theo chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến, những mảnh đất nông nghiệp không có sổ đỏ với giá rẻ rất hợp với các cặp vợ chồng trẻ. Nếu chuyển đổi thành công mục đích sử dụng lên đất thổ cư, người mua có cơ hội tăng giá tài sản đột biến. Tuy nhiên, quy trình không đơn giản. Khách hàng phải hiểu về quy hoạch phát triển chung của khu vực, tìm hiểu kỹ khu đất mình mua có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không và chi phí chuyển đổi ra sao. Do vậy, việc quyết định mua đất xen kẹt vẫn được ví như trò “đánh bạc”, với tỷ lệ thắng thua 50/50.

Liên quan tới điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất xen kẹt sang đất ở, Sở TN&MT Hà Nội đã thông qua với những điều kiện cụ thể. Tuy nhiên, trên thực tế, còn nhiều thủ tục rườm rà và đánh thuế phí cao. Trong nội thành Hà Nội, không ít hộ gia đình đang dính “việt vị” bởi nhà đã xây xong cả chục năm nay nhưng chưa nhận được sổ hồng vì vướng mắc quy hoạch đất đai của quận hoặc do xây trái phép khi đất ở chưa hoàn thành thủ tục chuyển đổi.

"Pháp luật về đất đai quy định đất lấn chiếm hay đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều bị coi là tài sản không hợp pháp và không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Tất cả các hình thức giao dịch trên các mảnh đất không có giấy tờ đều được xem là trái pháp luật và không được công nhận, Nhà nước có quyền thu hồi những mảnh đất này bất cứ lúc nào. Còn với những mảnh đất xen kẹt diện tích dưới 30m2 hoặc đủ 30m2 mà một chiều dài dưới 3m, UBND TP Hà Nội đã có Quyết định số 58 không cho phép giao dịch, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng. " - Giám đốc Công ty Luật S&Blaw Nguyễn Thanh Hà

Theo Ktđt