Luật Đất đai 2013: Gỡ vướng trong việc định giá khu vực giáp ranh

 

Theo quy định trước đây của Luật Đất đai năm 2003, việc tính giá đất còn nhiều bất cập. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, ban hành và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ để thực hiện thu nghĩa vụ tài chính và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, do bảng giá đất phải đảm bảo hài hòa các mục đích của địa phương, chủ đầu tư và người dân đã dẫn đến thực tế là giá đất trong bảng giá đất luôn thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường (phổ biến ở mức bằng 30 - 70% giá đất thị trường), gây thất thu cho ngân sách Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê đất và gây khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất. 

 

Đồng thời, việc ban hành bảng giá đất hàng năm gây khó trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng do người có đất thu hồi có tâm lý chờ đợi giá đất mới của năm sau cao hơn năm trước và tốn kém về kinh phí, nhân lực, nhất là đối với khu vực có đất đai ít giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc không có biến động về giá cả thị trường.

 

Một vấn đề quan trọng khác dễ gây khiếu kiện khi định giá đất tại các dự án phải thu hồi theo Luật Đất đai 2003 là khi định giá đất khu vực giáp ranh giữa hai địa phương. Nhất là, tại các dự án, công trình liên tỉnh như các tuyến đường giao thông, đường cao tốc, đường liên tỉnh hay những dự án thủy điện lớn mà việc thu hồi đất liên quan đến nhiều địa bàn, nhiều tỉnh. Do giá đất ở mỗi tỉnh quy định khác nhau nên khung giá đền bù cũng khác nhau, dẫn đến nhiều khi hai nhà sát vách nhưng khi giải phóng mặt bằng tiền đền bù lại khác nhau, dân tới nhiều người dân không đồng thuận, khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng... 

 

Bên cạnh đó, không chỉ có sự chênh lệch giáp ranh giữa các tỉnh, mà ngay trong một tỉnh, thành phố cũng có sự chênh lệch khá lớn giữa các quận, huyện. Đơn cử, ngay tại Hà Nội trong quá trình xây dựng giá đất cũng bị vướng vào vùng giáp ranh, giá đất tại huyện ngoại thành Từ Liêm cao hơn cả các quận nội thành như Long Biên, Hà Đông…

 

Theo một số chuyên gia, nguyên nhân của việc này là do chưa có cơ chế để giám sát việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định bảng giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi để thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành, trong khi hầu hết không có chuyên môn, năng lực định giá hạn chế. Ngoài ra, trong giao dịch nhà đất hiện nay giá bán ghi trong Hợp đồng mua bán lại thấp hơn nhiều so với giá thực tế để “né thuế”. Do đó, các đơn vị định giá đất hiện nay gặp rất nhiều khó khăn để thu thập thông tin giá đất trên thị trường…

 

Để khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Trước khi trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, UBND cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

 

Đặc biệt, để hướng dẫn việc liên quan tới đất giáp ranh, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã hướng dẫn về việc xử lý khu khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố theo các loại đất như: Đối với đất nông nghiệp tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào sâu địa phận mỗi tỉnh, thành phố tối đa 1.000 mét; Đối với đất phi nông nghiệp tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố vào sâu địa phận mỗi tỉnh, thành phố tối đa 500 mét; Đối với khu vực giáp ranh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng chủ yếu từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trường hợp chiều rộng của sông, hồ, kênh chủ yếu trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh.

 

Bên cạnh đó, đất tại khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì quy định mức giá như nhau. Trường hợp có sự khác nhau về các yếu tố nêu trên thì mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhưng chênh lệch tối đa không quá 30%.

 

Trường hợp chênh lệch về mức giá đất tại khu vực giáp ranh trong dự thảo bảng giá đất vượt mức quy định này thì UBND cấp tỉnh có đất giáp ranh phải chủ động thống nhất về mức giá đất tại khu vực giáp ranh. Trường hợp không thống nhất được thì báo cáo Bộ TN&MT trước ngày 15/9 của năm xây dựng bảng giá đất để giải quyết ...