TP.HCM: Phối hợp để ngăn chặn, xử lý vi phạm trật tự xây dựng

Ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho biết: Theo quy định của pháp luật đất đai, khi có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thay đổi để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thực tế, theo thống kê kết quả thực hiện loại hồ sơ này chiếm khoảng 25-30% số hồ sơ đăng ký biến động.

Trong số hồ sơ nêu trên, có nhiều trường hợp công trình xây dựng được thực hiện không đúng Giấy phép xây dựng. Theo điểm a, khoản 1, điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp xây dựng không đúng Giấy phép xây dựng thì phải có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng về an toàn công trình, phù hợp quy hoạch xây dựng; sau đó mới thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, sở hữu công trình xây dựng.

Đối với các trường hợp nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận, sau đó chủ nhà thực hiện xây dựng mới hoặc cải tạo, cơi nới nhưng chưa hoàn công và chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình (hiện trạng thay đổi so với Giấy chứng nhận cũ) mà lại thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng. Nay người mua đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, đồng thời công nhận quyền sở hữu theo hiện trạng nhà mới. Như vậy, căn nhà do chủ cũ xây dựng, chưa hoàn công; theo Giấy chứng nhận gốc và hợp đồng mua bán cũng không thể hiện (mua bán nhà sai hiện trạng). Trong đó, có trường hợp xây dựng không có giấy phép xây dựng, xây dựng không đúng giấy phép xây dựng.

Đây là do “lỗi” của chủ cũ; nhưng các chủ thể mua bán phải nắm rõ hiện trạng nhà và chịu trách nhiệm với các thỏa thuận khi thực hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên, đây là vướng mắc khá phổ biến và cũng một phần do cơ quan quản lý nhà nước không xử lý kịp thời.

Đối với hành vi xây dựng trên đất không được xây dựng hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về đất, ngoài việc xử lý theo quy định của pháp luật xây dựng, trong một số trường hợp cần phải xử lý theo quy định của pháp luật đất đai. Thực tế, trong quá trình thực hiện cũng gặp một số vướng mắc, cụ thể: đất chưa có giấy tờ nên việc xác định mục đích sử dụng đất làm căn cứ xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai về hành vi tự chuyển mục đích sử dụng đất gặp nhiều khó khăn; không xác định được chủ thể sử dụng đất là ai.

Theo ông Trần Văn Thạch, việc thực hiện giải quyết thủ tục hành chính về bổ sung, thay đổi công trình trên đất đối với trường hợp không đúng giấy phép xây dựng cũng như việc giải quyết đăng ký biến động đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất không đúng hiện trạng nếu không được thực hiện một cách chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng hợp thức hóa hành vi vi phạm xây dựng. Từ đó tác động không tốt đến ý thức chấp hành pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, tạo ra tâm lý không nghiêm túc trong thực hiện pháp luật.

Vì vậy, cần tăng cường mối quan hệ giữa cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý xây dựng trong việc gải quyết các thủ tục nêu trên là vô cùng cần thiết, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân và các bên liên quan, đồng thời cũng phải đảm bảo xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng. Từ đó, nâng cao nhận thức và ý thức chấp hành pháp luật về xây dựng.

Thứ  hai, cần việc xác lập đầy dủ tính pháp lý đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn đặc biệt là về mục đích sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc quản lý đất đai cũng như quản lý xây dựng. Khắc phục được tình trạng thiếu căn cứ xử phạt do không có giấy tờ đất, không xác định được mục đích sử dụng đất. Đảm bảo cho việc xử lý vi phạm xây dựng hiệu quả, đạt mục  đích phòng ngừa chung, tăng cường tính nghiêm minh của pháp luật, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân.

Để nâng cao hiệu quả xử lý, ngăn chặn các công trình vi phạm trật tự xây dựng trong thời gian tới, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, ông Trần Văn Thạch đề nghị cần sớm có quy chế phối hợp trong gải quyết hồ sơ liên quan đến công trình xây dựng không đúng giấy phép giữa Sở TN&MT, Sở Xây dựng; thống nhất các trường hợp vi phạm cần phải xử lý, các trường hợp vi phạm không cần phải xử lý, các tiêu chung để xử lý các vi phạm (nhằm tránh phát sinh tiêu cực từ việc xử lý vụ việc cụ thể) trước khi cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, cần ứng dụng công nghệ thông tin trong chia sẻ thông tin, dữ liệu liên quan giữa các ngành. Hiện ngành đất đai xây dựng phần mềm cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó sẽ mở rộng thêm phần dữ liệu về công trình trên đất.

Ông Trần Văn Thạch cũng đề nghị UBND các quận, huyện cần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, trong đó tiếp tục thực hiện kế hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các trường hợp còn lại; đối với các trường hợp chưa đủ điều kiện thì thực hiện việc đăng ký sử dụng theo quy định của luật đất đai nhằm đảm bảo tất cả các thửa đất trên địa bàn đều có thông tin quản lý.

Đặc biệt, cần đảm bảo chặt chẽ trong giải quyết hồ sơ tách, nhập thửa nhằm tránh nguy cơ hình thành các thửa đất dẫn đến tình trạng vi phạm xây dựng, như: tách nhỏ thửa đất nông nghiệp có hình thể như nền đất ở, thửa đất nông nghiệp có hình thể như đường giao thông...