Quản lý đất đai khu vực phía Nam: Thực tiễn phát sinh nhiều khó khăn

Tỷ lệ chưa cấp Giấy chứng nhận lần đầu là 2,8%

Theo báo cáo của Tổng Cục quản lý Đất đai tại Hội nghị giao ban công tác quản lý tài nguyên và môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khu vực phía Nam, từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Phía Nam đã ban hành hơn 1.113 văn bản quy định cụ thể đối với các nội dung theo phân cấp (bao gồm cả các văn bản thuộc lĩnh vực tài chính về đất đai và các văn bản sửa đổi, bổ sung).

Tính đến nay, toàn Vùng đã đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính ở các loại tỷ lệ được 12.783.759 ha/16.235.443ha. Có 08 tỉnh, thành phố cơ bản đã có bản đồ địa chính các loại phủ trùm diện tích tự nhiên, gồm: Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa –Vũng Tàu, Long An, Bến Tre, Vĩnh Long, Bạc Liêu, Cà Mau; 10 tỉnh, thành phố đã có bản đồ địa chính các loại đạt trên 90% diện tích tự nhiên, gồm: Bình Định, Phú Yên, Ninh Thuận, Kon Tum, Đắk Nông, Lâm Đồng, Bình Phước, TP Hồ Chí Minh, Tiền Giang và Trà Vinh.

Tính đến hết tháng 3/2019, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận lần đầu của vùng phía Nam đạt 97,2% diện tích cần cấp, trong đó đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,6%, đất lâm nghiệp đạt 97,6%, đất nuôi trồng thuỷ sản đạt 91,7%, đất ở nông thôn đạt 94,6%, đất ở đô thị đạt 97,7%, đất chuyên dùng đạt 85.3%.

Hiện tỷ lệ còn tồn đọng chưa cấp Giấy chứng nhận lần đầu của Vùng phía Nam là 2,8%. Nguyên nhân chủ yếu hầu hết là do người dân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai nhưng người dân không có khả năng nộp hoặc không có nhu cầu ghi nợ nghĩa vụ tài chính trên Giấy chứng nhận. Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận là do nhu cầu của người sử dụng đất. Do đó trường hợp người sử dụng đất không tự nguyện hoặc không có đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận thì việc đẩy mạnh kết quả cấp Giấy chứng nhận là rất khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều trường hợp do có vi phạm trong quản lý, sử dụng đất (đất lấn chiếm, giao trái thẩm quyền, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang làm nhà ở,....) đặc biệt tại các dự án phát triển nhà ở, còn tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ viết tay từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 trở lại đây. Ở đô thị tồn tại tình trạng cơ quan, tổ chức bán nhà ở cho cán bộ, công nhân viên nhưng đơn vị chủ quản đã giải thể mà chưa thực hiện bàn giao nhà ở về cơ quan nhà nước để làm thủ tục bán nhà cho người sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất, một số trường hợp tự ý xây dựng trái quy hoạch, một số trường hợp hồ sơ quản lý nằm ở các cơ quan khác nhau do phân cấp quản lý trước đây (như cơ quan xây dựng, ban quản lý nhà ở đô thị, công ty quản lý nhà...); một số tổ chức đã giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tuy nhiên chưa thực hiện rà soát, bàn giao về địa phương; đối với các dự án phát triển nhà ở còn tình trạng chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng. Việc tổ chức triển khai các quy định về cấp giấy chứng nhận ở một số nơi còn tình trạng nhũng nhiễu, gây khó khăn cho người sử dụng đất. 32/32 tỉnh, Thành phố đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật.

Quyết liệt tháo gỡ khó khăn

Bên cạnh những kết quả đạt được, theo Tổng Cục quản lý đất đai, công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật đất đai còn chậm hơn so với thời điểm Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, một số tỉnh, thành phố ban hành chưa đầy đủ văn bản được Luật đất đai năm 2013 giao. Giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khai thác nguồn lực đất đai thực hiện còn rất hạn chế, hầu hết là vẫn thực hiện giao, cho thuê trực tiếp cho các nhà đầu tư.

Nguyên nhân là do nhiều địa phương đặt nặng thu hút đầu tư hơn là việc tăng thu ngân sách nhà nước thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trong đó thủ tục cấp giấy chứng nhận còn phức tạp, nhiều trường hợp chậm, kéo dài hoặc một số cán bộ, công chức chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục quy định, còn tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực. Tuy nhiên, cũng có trường hợp người dân khiếu nại không đúng quy định của pháp luật nên không thụ lý giải quyết.

Bên cạnh đó, có trường hợp chưa cấp được giấy chứng nhận là do sử dụng đất có vi phạm (lấn, chiếm, giao trái thẩm quyền) hiện trạng dụng đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước hoặc thực hiện không đúng, không đủ; một số nơi nhận thức về việc cấp Giấy chứng nhận còn hạn chế nên chưa tích cực phối hợp kê khai, lập hồ sơ. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, đặc biệt là các thành phố trực thuộc Trung ương vẫn tồn đọng do phát sinh diện sai phạm trong quá trình xây dựng hoặc thủ tục pháp lý triển khai dự án của chủ đầu tư;

Tình trạng dự án được giao đất, cho thuê đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng phải xử lý xuất hiện ở hầu hết các tỉnh, thành phố nói trên, mặc dù các địa phương cũng đã tiến hành xử lý theo quy định. Nguyên nhân là do nhiều trường hợp chủ đầu dùng nhiều biện pháp đối phó với cơ quan nhà nước không chịu trả lại khối tài sản lớn là quyền sử dụng đất; bên cạnh đó cũng còn tình trạng tại một số địa phương, tại một số dự án cơ quan có thẩm quyền xử lý chưa kiên quyết;

Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn nhiều bất cập, khiếu kiện luôn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 70%), chưa đảm bảo sinh kế cho người bị thu hồi, phát sinh nhiều chi phí (như: chuyển đổi chỗ ở, việc làm, học hành, đi lại, thu nhập, y tế, tâm lý, hòa nhập cộng đồng nơi ở mới..), cuộc sống “hậu thu hồi đất, hậu tái định cư của người dân tiềm ẩn nhiều rủi ro trong khi điều kiện đảm bảo về an sinh xã hội chưa cao; trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như cơ chế phối hợp giữa các cấp, các ngành chưa kịp thời và chặt chẽ;

Việc xác định giá đất bồi thường cho người dân còn thấp so với giá thực tế trên thị trường dẫn đến tỷ lệ khiếu kiện về thu hồi, bồi thường ở mức khá cao do năng lực đội ngũ cán bộ tại địa phương còn yếu, cơ chế quản lý về thu thuế, phí lệ phí hiện nay dẫn đến thông tin giá đất thị trường không chính xác (người dân kê khai giá trị hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng với bảng giá nhà nước quy định, vì nếu kê khai giá cao sẽ bị đánh thuế theo giá kê khai trên hợp đồng); quy trình xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án, đặc biệt các dự án trọng điểm còn chậm so với tiến độ. Việc triển khai mô hình Trung tâm phát triển quỹ đất một cấp còn gặp nhiều vướng mắc và hạn chế như cơ chế phối hợp, cơ chế hoạt động cấp vốn để thực hiện các nhiệm vụ. Kinh phí hoạt động còn nhiều khó khăn (kinh phí được trích lại 2% tổng kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư và kinh phí thu từ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất không đủ cho việc duy trì và tổ chức triển khai các hoạt động liên quan của Trung tâm).

Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm. Có không ít những quy định của pháp luật đất đai và những quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến đất đai thực thi còn hình thức, chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để răn đe, ngăn chặn các hành vi vi phạm;

Chế độ theo dõi, báo cáo trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhất là việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên thị trường thứ cấp cũng như trong các giao dịch dân sự có liên quan đến đất đai còn chưa cụ thể về trách nhiệm và cơ chế báo cáo nên khó khăn trong việc thu thập nắm bắt đầy đủ thông tin, số liệu để đáp ứng nhu cầu quản lý của địa phương cũng như góp phần hoạch định chính sách chung cho các cơ quan Trung ương. Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo tuy đã được đẩy mạnh nhưng vẫn còn tình trạng khiếu nại vượt cấp.