Quảng Nam triển khai Luật Đất đai tại các khu, cụm công nghiệp: Nhiều “nút thắt”

Còn vướng

Theo UBND tỉnh Quảng Nam, tại Khoản 2, Điều 149, Luật Đất đai 2013 quy định: Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Thực tế, quy định này gây khó khăn cho chủ đầu tư hạ tầng các khu, cụm công nghiệp cũng như các nhà đầu tư dự án tại các khu, cụm công nghiệp, bởi trong trường hợp các nhà đầu tư thứ cấp có tiềm lực thường lên kế hoạch đầu tư lâu dài và chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần để ổn định sản xuất.

Đối với các chủ đầu tư đầu tư hạ tầng khu, cụm công nghiệp còn hạn chế về nguồn vốn đầu tư nên thường chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm. Do vậy, trong trường hợp này, các nhà đầu tư thứ cấp có nguyện vọng thuê đất theo hình thức trả tiền một lần không thể thực hiện được do vướng từ việc thuê đất trả tiền hàng năm của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, Khoản 2, Điều 210, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cầu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước.

 Theo quy định này, doanh nghiệp thuê lại đất chỉ có quyền chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại sau khi chủ đầu tư đã chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần. Tuy vậy, trên thực tế, đối với một số chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính mà không thực hiện hoặc chậm thực hiện theo quy định trên sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp thuê lại đất trong việc thực hiện các quyền của mình cũng như không có cơ chế để đảm bảo quyền cho các doanh nghiệp thuê lại đất.

Ngoài ra, trong trường hợp các chủ đầu tư hạ tầng khu, cụm công nghiệp bị giải thể hay phá sản, sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu, cụm công nghiệp. Tuy vậy, Luật Đất đai năm 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay, không quy định điều chỉnh tính pháp lý về việc sử dụng đất của các doanh nghiệp thuê lại đất trong trường hợp các chủ đầu tư hạ tầng khu, cụm công nghiệp bị giải thể, phá sản doanh nghiệp.

Quy định cụ thể điều kiện chủ đầu tư

UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị cần quy định cụ thể về điều kiện chủ đầu tư hạ tầng các khu, cụm công nghiệp, đặc biệt là vốn, cam kết thực hiện dự án nhằm đảm bảo lựa những nhà đầu tư có năng lực đầu tư vào các khu, cụm công nghiệp, thay thế các doanh nghiệp yếu kém; loại bỏ các dự án không khả thị, bảo đảm mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả đầu tư.

Về chính sách pháp luật về đất đai, cần rà soát các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh các nội dung liên quan đến khu, cụm công nghiệp đề sửa đổi bổ sung phù hợp với tình hình thực tế như: Quy định về hình thức thuê đất, phương thức nộp tiền nộp tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư và doanh nghiệp thuê lại đất nhằm đảm bảo năng lực đầu tư, hài hòa quyền và lợi ích giữa các bên, đảm bảo cho việc đầu tư sản xuất tại các khu, cụm công nghiệp phát triển bền vững.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định về tính pháp lý việc sử dụng đất của doanh nghiệp thuê lại đất trong trường hợp chủ đầu tư hạ tầng các khu, cụm công nghiệp bị giải thể phá sản để thuận lợi cho các cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết khi có hậu quả pháp lý xảy ra.