Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất: Thiếu thống nhất

Văn bản pháp luật chưa thống nhất

Theo TS. Luật sư Vũ Đặng Hải Yến, Giám đốc Công ty Luật TNHH SMiC, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản nói riêng và dự án có sử dụng đất nói chung là một thủ tục mới và được ghi nhận trong khoảng thời gian từ năm 2015 trở lại đây. Song, việc này hiện được ghi nhận tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau và chưa có hướng thống nhất.

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định, hầu hết, các dự án bất động sản đều thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Luật không có bất cứ quy định nào về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá không bao gồm trường hợp “giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất”.

Trong khi đó, Luật Đầu tư 2014 lại không có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản, dự án có sử dụng đất. Tuy vậy, Khoản 2, Điều 22, Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư quy định “Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và pháp luật có liên quan mà không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư”.

Mặt khác, theo Luật Nhà ở 2014, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu... Luật Đấu thầu và Nghị định 30/2015/NĐ-CP việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại các khu đất có giá trị lợi thế thương mại cao phải thực hiện theo hình thức đấu thầu.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, thực tiễn triển khai các dự án bất động sản đang phải đối mặt với những vướng mắc như: Trường hợp khu đất để thực hiện dự án bất động sản chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Trong trường hợp này, nếu xét theo quy định tại Luật Đấu thầu và Nghị định 30/2015/NĐ-CP, “cơ chế” đấu thầu để thực hiện dự án sẽ được áp dụng. Thế nhưng, sau khi các nhà đầu tư đầu tư rất nhiều kinh phí để tham gia đấu thầu để được lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, với những cam kết đóng góp cho ngân sách Nhà nước “nhiều tỷ đồng”, theo Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá”.

Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đầu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá, chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng cho cả cơ quan Nhà nước và chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành chỉ có quy định về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại các khu đất có giá trị lợi thế thương mại cao. Với những khu đất không có giá trị lợi thế thương mại cao có phải thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không, đến nay, vẫn chưa có quy định rõ ràng. Điều này làm giảm sức hút đầu tư của địa phương và mất đi cơ hội nâng cao giá trị sử dụng đất.

Hoàn thiện quy định về  lựa chọn nhà đầu tư

Để giải quyết vấn đề này, Luật sư Vũ Đặng Hải Yến cho rằng, cần hoàn thiện quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và các quy định khác có liên quan đến mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án.

Cụ thể, cần quy định rõ ràng về mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án; cho phép áp dụng cơ chế chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản trong trường hợp khu đất thực hiện dự án không có giá trị lợi thế thương mại cao.

Ngoài ra, cần quy định rõ ràng về thủ tục áp dụng trong trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu dự án đã được phê duyệt thành dự án nhà ở và điều chỉnh mục đích sử dụng đất thành đất ở…