Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến

Theo thống kê, ở nước ta, tiền thuê đất chỉ chiếm từ 9,66% - 19,06% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng tăng dần qua các năm (năm 2016 đạt 23.672 tỷ đồng, chiếm 19,06%). Tiền thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ chiếm từ 1,14% - 2,46% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm. Tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chỉ chiếm từ 0,42% - 1,93% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 627 tỷ đồng, chiếm 0,51%).

Theo PGS. TS Nguyễn Đình Thọ, Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai), tình trạng nguồn thu từ đất bị giảm sút có rất nhiều nguyên nhân, trong đó, chủ yếu là do quy định tại Luật Đất đai còn nhiều vấn đề chưa sát thực tiễn, chưa tính toán đầy đủ khả năng sinh lợi từ đất. Ví như: Việc tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn. Ngoài ra, việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian, công sức, nhà đầu tư không xác định được chi phí đầu vào khi triển khai thực hiện dự án. Phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp chưa phù hợp, giá đất trong bảng giá đất của các địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Trong khi đó, việc tổ chức thực thi pháp luật đối với hoạt động quản lý, kiểm tra, giám sát xây dựng, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có sử dụng đất chưa được thực hiện tốt; chưa có sự kết nối để đảm bảo đồng bộ, thống nhất để khai thác và phát huy một cách có hiệu quả nguồn lực đất đai. Các tổ chức được hình thành từ cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng phát triển nguồn lợi từ đất như tổ chức phát triển quỹ đất chưa thực sự đem lại kết quả tích cực trong quản lý và phát triển quỹ đất.

Để thực hiện tốt công tác này, PGS. TS Nguyễn Đình Thọ đưa ra các giải pháp như: Cần xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa lý quốc gia, cụ thể là từng bước ứng dụng công nghệ vào quản lý quy hoạch sử dụng đất theo không gian để từng bước tích hợp các quy hoạch có sử dụng đất bao gồm cả không gian ngầm và trên không. Phát triển hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia (NSDI) làm cơ sở dữ liệu nền địa lý quốc gia để tích hợp các quy hoạch khác theo quy định của Luật Quy hoạch: “Bộ TN&MT cung cấp cơ sở dữ liệu nền địa lý quốc gia đã được chuẩn hóa và được cập nhật thường xuyên để tạo dữ liệu khung cho hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về quy hoạch”.

Bên cạnh đó, tích hợp dữ liệu tổng thể quốc gia, cụ thể là các dữ liệu địa chính; bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ điều tra, đánh giá tài nguyên nước… Tiến tới, tích hợp dữ liệu liên ngành như: Bản đồ giao thông; bản đồ quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh,quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn; các nhóm dữ liệu bản đồ kỹ thuật, chuyên ngành khác.

Ngoài ra, cần xây dựng lưới giá đất. Theo đó, đẩy mạnh việc triển khai các dự án song phương và đa phương ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của các nước như: Nhật Bản, Hàn Quốc vào việc định giá đất cho từng thửa đất. Từng bước xây dựng lưới giá đất trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng trên cơ sở dữ liệu về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thỏa thuận, giao dịch thực tế.

Tiếp đó, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong quản lý việc chấp hành chính sách, pháp luật về đất đai trong các lĩnh vực; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận đất đai; quản lý tài chính về đất đai và giá đất; quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tăng cường quản lý tài nguyên, bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu.

Cuối cùng là xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu. Cụ thể, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu quản lý đất đai đa mục tiêu (MPLIS) trên 2 hệ thống công nghệ nền là công nghệ hệ thống thông tin địa lý (GIS) và công nghệ Hệ thống quản trị cơ sở dữ liệu (CSDL); từng bước xây dựng hệ thống thông tin quản lý thị trường quyền sử dụng đất, phục vụ quản lý Nhà nước đối với đất đai; cung cấp thông tin đất đai và thị trường quyền sử dụng đất có thu phí cho người dân, doanh nghiệp và các tổ chức có nhu cầu truy cập thông tin.