Hòa Bình: Giao dịch đất nông nghiệp gặp khó

Theo bà Mơ, giao dịch thị trường đất nông nghiệp có 3 hình thức chính. Thứ nhất là tích tụ đất sản xuất nông nghiệp thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đây là hình thức tích tụ mà chủ sử dụng đất nông nghiệp thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mở rộng quy mô sản xuất. Việc chuyển nhượng được tiến hành theo thỏa thuận thông qua thị trường chuyển nhượng đất đai có sự chứng kiến của chính quyền địa phương.

Song, ở Hòa Bình, hình thức này không phát triển mạnh do đất sản xuất nông nghiệp đã giao cho các hộ dân tại tỉnh Hòa Bình rất manh mún, địa hình phức tạp không thuận lợi cho sản xuất quy mô lớn (có trường hợp hộ dân có hơn 100 thửa đất).

Cùng với đó, có ít doanh nghiệp tham gia tích tụ đất do cơ chế thỏa thuận còn khó khăn. Nhiều doanh nghiệp đã thỏa thuận được 80 - 90% số hộ và diện tích nhưng dự án vẫn khó triển khai do vướng mắc với các hộ dân chưa đồng tình. Nhiều doanh nghiệp cho biết, khi thỏa thuận, người dân thường đòi giá đất chuyển nhượng cao gấp 2 - 3 lần giá thị trường (do người dân so sánh với giá trị đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất), tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cao gấp 2 - 2,5 lần giá đất quy định tại bảng giá đất dẫn đến chi phí giá thành về đất lớn ảnh hưởng tới khả năng cạnh tranh. Bên cạnh đó, một số hộ mặc dù đã đủ điều kiện nhưng vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ nên không thể chuyển nhượng. Đây cũng là một trong yếu tố kéo dài thời gian thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp

Thứ hai là tích tụ đất để sản xuất nông nghiệp thông qua hình thức thuê đất trực tiếp của người sử dụng đất: Đây là hình thức mà chủ dự án sản xuất nông nghiệp thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp của người sử dụng đất hay đất 5% công ích do UBND xã quản lý để đầu tư sản xuất. Ưu điểm của hình thức này là có khả năng tạo ra một diện tích đủ lớn theo yêu cầu để đầu tư phát triển cơ giới hóa nông nghiệp theo hướng tập trung sản xuất hàng hóa. Việc đàm phán để thuê đất với người dân cũng dễ dàng hơn, ít xảy ra tranh chấp hơn do người nông dân không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Hình thức giao dịch này tương đối phổ biến trong thị trường giao dịch đất nông nghiệp tại Hòa Bình.

Tuy vậy, hình thức này chủ yếu thực hiện trên cơ sở tự thỏa thuận giữa các hộ dân với nhau dẫn đến nhiều trường hợp người dân không thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính. Người nông dân có thể phá vỡ hợp đồng thuê đất đã ký mặc dù thời hạn cho thuê đất chưa hết. Mặt khác, do tâm lý người dân vẫn muốn giữ đất và  sợ rủi ro, chỉ cho thuê tạm thời trong thời gian không sử dụng nên thời hạn cho thuê thường ngắn. Việc phải đi thuê đất để đầu tư sản xuất trong thời hạn ngắn khiến các nhà đầu tư không yên tâm, ảnh hưởng đến việc đầu tư. Đây là thách thức và rào cản rất lớn khi thực hiện tích tụ bằng hình thức này.

Thứ ba là tích tụ quỹ đất thông qua hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất: Đây là hình thức mà chủ sử dụng đất trực tiếp tham góp đất, góp vốn, góp sức để đầu tư hình thành vùng chuyên canh sản xuất hàng hóa dưới sự điều hành một ông chủ, một doanh nghiệp hay hợp tác xã. Song, nhược điểm của hình thức này là tâm lý không mặn mà của các doanh nghiệp hay cá nhân đứng ra đầu tư, đàm phán với nhiều người dân trong khi họ lại phải chia lợi tức đáng kể cho những bên tham gia. Trình độ dân trí lao động nông thôn còn hạn chế nên việc bỏ dở phá vỡ hợp đồng vẫn có thể xảy ra dẫn đến nguy cơ dự án đầu tư bị phá sản giữa chừng. Ngoài ra, khi thực hiện hình thức tích tụ này chủ đầu tư phải có đủ năng lực nhất định, công khai, minh bạch mọi khoản đầu tư và mọi lợi nhuận có được trên diện tích đó…

Cũng theo bà Phạm Thị Mơ, một khó khăn nữa là thị trường giao dịch đất sản xuất nông nghiệp của Hòa Bình đã bước đầu hình thành, trong đó, phổ biến là các giao dịch cho thuê đất giữa các hộ nông dân và doanh nghiệp thuê lại đất của Nhà nước để sản xuất. Tuy vậy, chưa phát triển do gặp một số khó khăn như sau: Đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Hòa Bình rất manh mún nên lãnh đạo có chủ trương phát triển theo hướng liên kết chứ không tích tụ.