Quảng Nam: Quy hoạch tổng thể Khu đô thị có nguy cơ bị phá vỡ

Hệ lụy từ việc chưa coi trọng quy hoạch

Nếu nhìn ở góc độ chuyên môn về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (BT, GPMB) thì chưa thể nhận diện hết được được tầm quan trọng của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, xét về tính hệ thống trong quy trình thực hiện thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là bước đầu xác định cơ bản nhu cầu các nguồn lực nhằm triển khai thực hiện công tác BT, GPMB đối với quy mô của từng dự án cụ thể.

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ có được cái nhìn tổng quan ban đầu và hình thành các giải pháp ngay từ khi có nhà đầu tư tiếp cận dự án (xác định cụ thể về quy mô, khối lượng, tiến độ, tổng mức bồi thường sơ bộ để gắn với năng lực thực sự của chủ đầu tư; đánh giá được những khó khăn, đặc thù cụ thể đối với từng chủ thể sử dụng đất trong vùng dự án).

Sau đó, nhà đầu tư và cơ quan quản lý ngành, địa phương mới tiến hành thảo luận bàn bạc cụ thể cho một kế hoạch thực hiện bài bản từ cái chung đến vấn đề cụ thể trên cơ sở bám sát quy trình thực hiện một cách chặt chẽ, có hệ thống, trong đó phải gắn trách nhiệm, quyền lợi của người dân, nhà nước và nhà đầu tư.  

Đứng trên quan điểm tiếp cận từ quy hoạch thì, tất cả vấn đề pháp lý liên quan tới BT,GPMB được nhìn nhận có hệ thống, mục tiêu sử dụng đất được hình thành và thiết lập cụ thể. Đây chính là cơ sở để quản lý và hạn chế các quyền sử dụng đất của người dân như: không xây dựng công trình mới, trồng cây cối, hoa màu khi đất đã quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để kêu gọi đầu tư thực hiện các dự án.

Tại Quảng Nam, ngoài 300 dự án đầu tư khai thác quỹ đất đã và đang thực hiện, cùng hàng chục dự án khu du lịch, vui chơi ven biển thực hiện dở dang, nhiều dự án treo không thời hạn, hầu hết dự án nằm trên đất nông nghiệp, riêng thị xã Điện Bàn có hàng trăm dự án bất động sản đang được triển khai ồ ạt. Việc triển khai rầm rộ, nhưng thiếu đồng bộ do quy mô bị chia nhỏ, manh mún và triển khai kiểu giải phóng đến đâu, san nền chia lô bán đến đó khiến nhiều khu vực đất nông nghiệp vẫn nham nhở, điều kiện môi trường bị ảnh hưởng khiến người dân địa phương bức xúc.

Đặc biệt, với kiểu mạnh ai nấy chia lô, khiến khớp nối quy hoạch tổng thể của khu đô thị có nguy cơ bị phá vỡ, đẩy khu vực nông thôn trước nguy cơ bị đô thị hóa cưỡng bức. Kỳ vọng của Quảng Nam về một khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc hiện đại vẫn chỉ là những cánh đồng hoang nham nhở, sau nhiều năm ì ạch triển khai.

Cần loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém

Năng lực nhà đầu tư sẽ quyết định tính chủ động về nguồn vốn ứng trước để chi trả kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Thực tế tại Quảng Nam hiện nay, bên cạnh các nhà đầu tư có tiềm lực vẫn còn nhiều nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính, năng lực quản lý triển khai dự án. Những dự án dang dở, dự án treo, dự án chậm tiến độ trong thời gian dài, chủ đầu tư sau khi nhận được dự án thì chuyển đi chuyển lại cho chủ đầu tư khác nhưng vẫn không thể triển khai thực hiện vì không có thực lực tài chính…  Có trường hợp một số dự án nhà đầu tư giải tỏa được thì chia lô bán, một số khu vực vướng thì để đó gây nhiều hệ lụy xấu, làm ảnh hưởng tới đời sống, sản xuất của người dân, gây bức xúc trong nhân dân, khiến nhiều dự án không nhận được sự ủng hộ của cộng đồng dân cư. Thế nhưng, biện pháp xử lý đối với các chủ đầu tư yếu kém này của tỉnh Quảng Nam vẫn chưa đủ tính răn đe.

Khi chủ đầu tư không có năng lực tài chính, nhưng lại được giao nhiều dự án đã khiến tất cả các dự án khi triển khai đều dở dang, kéo dài, nhất là nguy cơ lách luật để thu hồi đất nông nghiệp, chủ đầu tư chia lô bán nền, có dấu hiệu huy động vốn trái phép trong dân, đẩy rủi ro cho khách hàng khi đất chưa đủ tính pháp lý giao dịch, thông qua việc chia nhỏ các dự án, manh mún, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung.  

Theo Sở TN&MT tỉnh Quảng Nam thì: trên địa bàn tỉnh vẫn xảy ra trường hợp đã có phương án BT, GPMB được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng chủ đầu tư không có kinh phí để chi trả, hoặc nguồn vốn nhỏ giọt dẫn đến quá trình chi trả kéo dài nhiều năm đã làm phát sinh nhân khẩu, khối lượng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu, gây đội vốn, đội giá. Những hệ lụy này đã phát sinh khiếu nại, khiếu kiện, gây khó khăn cho nhà nước khi xác định chi phí BT, GPMB qua nhiều giai đoạn, thời điểm mà không thể áp dụng được biện pháp hành chính “cưỡng chế thu hồi đất” trong các trường hợp người dân bất hợp tác, gây khó khăn trong việc triển khai dự án. 

Vấn đề mấu chốt mà Quảng Nam đang đặt ra hiện nay, đặc biệt là khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc chính là phải tuân thủ quy hoạch, lựa chọn những dự án khả thi để triển khai, các chủ đầu tư phải được thẩm định năng lực tài chính, năng lực quản lý một cách chặt chẽ, doanh nghiệp nào đảm bảo tuân thủ quy hoạch chung thì cho cho phép triển khai, còn không đảm bảo cố ý làm trái quy định của nhà nước thì tỉnh Quảng Nam nên loại bỏ sớm để tránh hệ lụy về sau.