Đề xuất giải pháp khắc phục bất cập về giá đất và định giá đất

Nhiều bất cập từ thực tiễn

Theo PGS.TS Phan Trung Hiền, Phó Trưởng khoa Khoa Luật (Đại học Cần Thơ), mặc dù có những bất cập về giá đất và việc định giá đất đã được Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành tuy nhiên, vẫn chưa có những quy định để bảo đảm việc tư vấn giá đất thực sự độc lập vì thẩm quyền đề nghị, quyết định và xác định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện. Người bị thu hồi đất hầu như vẫn còn đứng ngoài quy trình xác định giá đất khi Nhà nước định giá thửa đất của họ.

PGS.TS Phan Trung Hiền, thuyết trình tại Hội nghị khoa học.

Với các dự án phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương, dự án làm công trình công cộng do Nhà nước thu hồi đất, các hộ dân bị thu hồi đất theo quy định pháp luật. Giá bồi thường được áp dụng tại nhiều dự án theo giá đất cụ thể do sở tài nguyên và môi trường lập kế hoạch, Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện và trình UBND cấp tỉnh quyết định. Mặc dù quy trình định giá đất kéo dài và có sự tham gia của các chủ thể, kể cả việc lựa chọn thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, song quy trình định giá vẫn khép kín trong các cơ quan hành chính nhà nước, thiếu sự tham gia của người có đất bị thu hồi hay bên thứ ba độc lập. Kết quả là mức giá bồi thường tại nhiều dự án vẫn được đánh giá là thấp, chưa phản ánh được giá thị trường. Đây là vấn đề người bị thu hồi đất thắc mắc, khiếu nại rất nhiều.

Trên cùng một khu vực đất gần nhau, giá bồi thường khác nhau với cơ chế, chính sách của các loại dự án khác nhau như: dự án thu hồi đất có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, dự án thu hồi đất sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà nước ta có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư riêng (khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai năm 2013). Điều này ít nhiều gây khó khăn trong công tác quản lý do người dân giữa các dự án trên có sự so bì, khiếu nại.

Tác giả Phạm Thanh Thảo (Phòng TN&MT huyện Ninh Kiều, TP. Cần Thơ) tham luận tại hội nghị khoa học.

Trong khi đó, đối với các dự án công trình sản xuất – kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi thì doanh nghiệp phải tự thỏa thuận. Theo đa số người dân thì giá thỏa thuận thường phản ánh được với giá chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định bất kỳ thời gian nào cho sự thỏa thuận đó (khoản 1 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013). Chính vì vậy, có một số trường hợp một số người dân đòi hỏi quá cao, hoàn toàn không có cơ sở, dẫn đến chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thỏa thuận các thửa đất còn lại trong dự án. Có những trường hợp dự án không thể thực hiện được chỉ vì một, hai hộ đòi hỏi một mức giá bồi thường quá cao.

Đề xuất khắc phục 5 vấn đề

Tham luận về vấn đề giá đất và định giá đất ở Việt Nam – từ pháp luật đến thực tiễn, nhóm tác giả (PGS.TS Phan Trung Hiền, Châu Hoàng Thân và Phạm Thanh Thảo) khuyến nghị, đề xuất khắc phục 5 vấn đề và được đa số các đại biểu tham dự hội nghị đồng ý. Cụ thể là:

Thứ nhất, về giá đất tính tiền bồi thường giá đất phải được xác định dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định. Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính bồi thường. Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định đưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá.

Thứ hai, Việt Nam cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất, xây dựng cơ chế định giá đất trên thị trường có cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn; nên có chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm. Các thông tin đất đai trong cơ sở dữ liệu phải thường xuyên cập nhật và theo dõi sát thị trường đất đai tại địa phương mình quản lý, phát huy vai trò của chính quyền địa phương. Nên sửa đổi quy định về giá đất tính thuế trong các giao địch đất đai để giá trị thật của giao dịch thể hiện trên hợp đồng, thuận lợi cho việc kiểm soát đất và giải quyết bất đồng về giá đất.

Một góc trường Đại học Cần Thơ.

Thứ ba, quy định các nguyên tắc nhằm bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá với các mục đích khác nhau ở Việt Nam. Cần thống nhất về nguyên tắc, phương pháp khi định giá đất; xác định thời điểm cụ thể giá đất trong từng mục đích. Tất nhiên, ngoài các nguyên tắc “khung”, có thể áp dụng những phương pháp khách nhau cho các mục đích khác nhau nhưng vẫn đảm bảo các nguyên tắc chuẩn đó. Một nguyên tắc có thể đề xuất: Giá đất được xác định phản ánh trung thực giá thị trường; Quy định ràng buộc để các chủ thể tư vấn xác định giá đất phải thực hiện tư vấn độc lập khách quan; Có cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, đặc biệt trong trường hợp thu hồi đất bắt buộc; tăng cường giám sát và tính công khai trong quá trình định giá; Có cơ chế xử lý các trường hợp định giá thiếu khách quan, thiếu trung thực.

Thứ tư, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo định của Luật Quản lý giá. Do đó, tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp chủ trương xã hội hóa (tách khỏi cơ quan quản lý nhà nước thực hiện dịch vụ độc lập). Trên cơ sở kết quả định giá của tổ chức có chức năng tư vấn giá đất độc lập nêu trên, cơ quan quản lý nhà nước (đại diện chủ sở hữu về tài sản nhà nước là đất đai) sẽ thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất (nếu có).

Thứ năm, thường xuyên thanh kiểm tra công tác định giá đất tại các địa phương gắn với hoạt động thanh tra, kiểm tra tài chính đất đai. Tổ chức thanh tra chuyên đề giá đất tại các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, nghiên cứu gắn kết hoạt động thanh tra đột xuất trong quá trình đang thực hiện định giá ở một số dự án lớn, trọng điểm. Những sai phạm về giá đất phải tìm hiểu nguyên nhân để có bước xử lý trong cả quá trình tham mưu, tư vấn quyết định giá đất.

Khi giải quyết được các bất cập trên thì việc định giá đất ở Việt Nam có điều kiện phản ánh đúng giá trị thật của đất đai phù hợp với tình hình, bối cảnh nền kinh tế Việt Nam, bảo đảm các nguyên tắc khách quan, công bằng và nhất quán.

Bài & ảnh:Hùng Long