Bà Rịa - Vũng Tàu: Tháo gỡ những bất cập về quy định tách thửa đất

Theo kết quả khảo sát của HĐND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho thấy, hiện nay trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có 191 trường hợp thực hiện phân lô, tách thửa. Trong đó, có 72 trường hợp có văn bản chấp thuận chủ trương của UBND huyện, thị xã, thành phố; 119 trường hợp đầu tư phân lô, tách thửa không phép. Diện tích khu đất vi phạm lớn nhất là 13ha, nhỏ nhất khoảng 0,5ha. Tình trạng san lắp mặt bằng thay đổi hiện trạng đất, phân lô, xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp tại các địa phương hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, tăng về số lượng và mức độ công khai. Điển hình tại thị xã Phú Mỹ, thời điểm tháng 12/2018, ghi nhận có 20 trường hợp sử dụng đất sai mục đích, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan Nhà nước cho phép, nhưng đến hết tháng 6/2019 đã có đến 113 trường hợp sử dụng đất nông nghiệp, phân lô, bán nền trái phép.

Theo ông Lê Tuấn Quốc, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nguyên nhân xảy ra tình trạng nêu trên là do sự phát triển "nóng" của thị trường bất động sản, làm nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất tăng đột biến đẩy giá đất tăng nhanh. Để đáp ứng nhu cầu giao dịch, nhiều tổ chức, cá nhân đã lợi dụng quy định cho phép tách thửa đất nông nghiệp để thực hiện phân lô, tách thửa, làm đường giao thông trái phép, sau đó rao bán đất dưới hình thức các dự án. Bên cạnh đó, tại Quyết định số 23 ngày 15/9/2017 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng có một số tồn tại như: chưa quy định quy mô diện tích tách thửa phải thực hiện lập dự án đầu tư; chưa quy định yếu tố quy hoạch khi tách thửa đất nông nghiệp đã tạo ra kẽ hở để các tổ chức, cá nhân lợi dụng tách thửa đất nông nghiệp với quy mô lớn.

Cùng với đó, một số địa phương không báo cáo kịp thời và có phương án xử lý triệt để, dẫn đến không khắc phục kịp thời các sai phạm và nhiều trường hợp tái phạm với quy mô lớn. Ngoài ra, nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng lý do làm đường nội bộ phục vụ sản xuất nông nghiệp, đầu tư để tổ chức thực hiện sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, làm kho, nhà chứa phục vụ sản xuất nông nghiệp để thi công hạ tầng, làm đường giao thông trái phép trên đất nông nghiệp, trá hình gây lúng túng cho các cấp chính quyền địa phương trong công tác quản lý.

Để chấn chỉnh, khắc phục tồn tại trên; UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 18 ngày 22/7/2019 quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (Quyết định số 18). Quyết định số 18 có hiệu lực thi hành từ ngày 02/8/2019 và thay thế Quyết định số 23 ngày 15/9/2017 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (Quyết định số 23). Theo đó, Quyết định số 18 có một số nội dung mới thay đổi so với Quyết định số 23 khi quy định về quy mô, diện tích tách thửa phù hợp từng địa phương trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, đặc biệt là phần quy định tách thửa với quy mô diện tích đất lớn nhằm tránh việc lợi dụng quy định về tách thửa để phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư phát triển nhà ở.

Cụ thể, Quyết định số 18 quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch sản xuất nông nghiệp thì các thửa đất sau khi tách có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 500m2 tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và trung tâm huyện Côn Đảo; không nhỏ hơn 1.000m2 tại địa bàn các xã còn lại. Trường hợp thửa đất được đề nghị tách thửa có diện tích lớn hơn 2.000m2 tại thành phố Vũng Tàu và lớn hơn 5.000 m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại thì người sử dụng đất phải lập bản vẽ phương án tách thửa và liên hệ đến UBND cấp huyện để được hướng dẫn thỏa thuận phương án mặt bằng tách thửa nhằm đảm bảo quản lý xây dựng, quản lý quy hoạch sử dụng đất và quản lý quy hoạch phát triển nông thôn.

Còn đối với các trường hợp tách thửa đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp với quy mô diện tích lớn cũng được quy định rõ như: Đối với thửa đất có diện tích từ 500m2 đến 2000m2 tại thành phố Vũng Tàu và diện tích từ 1.000m2 đến 5.000 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại, trước khi tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất phải lập phương án mặt bằng tách thửa được UBND cấp huyện chấp thuận. Đối với thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 tại thành phố Vũng Tàu và lớn hơn 5.000m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại, trước khi tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất phải lập phương án đầu tư theo quy định pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, Quyết định số 18 cũng quy định chặt chẽ hơn khi yêu cầu thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sau khi tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu do Nhà nước quản lý. Trong trường hợp hình thành đường giao thông mới khi tách thửa (nếu có) thì người sử dụng đất phải được UBND cấp huyện chấp thuận bản vẽ xin phép hình thành đường giao thông; việc cấp phép hình thành đường giao thông, thi công hạ tầng kỹ thuật, kết nối đồng bộ với đường giao thông hiện hữu, nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng được thực hiện trước khi lập thủ tục tách thửa.

Để quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất, sớm khắc phục được tình trạng phân lô, bán nền trái quy định; UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã chỉ đạo UBND các huyện, thị xã, thành phố và UBND các xã, phường, thị trấn nâng cao trách nhiệm người đứng đầu trong quản lý sử dụng đất, quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng tại địa phương. Cụ thể, Chủ tịch UBND và công chức địa chính - xây dựng của các địa phương chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận sau khi tách thửa; rà soát lại toàn bộ trường hợp đã phân lô, tách thửa có hình thành đường giao thông, nếu thửa đất đang được sử dụng không đúng mục đích thì phải có phương pháp vận động hoặc cưỡng chế trả lại hiện trạng đất như ban đầu.