Tháo gỡ vướng mắc về đất đai cho các KCN, KKT

(TN&MT) - Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều tiến bộ về cải cách công tác quản lý đất đai cũng như định ra các chính sách ưu đãi về đất đai thực sự có ý nghĩa trong việc tạo môi trường thuận lợi để thu hút đầu tư phát triển các Khu công nghiệp (KCN), Khu Kinh tế (KKT), Khu công nghệ cao (KCNC), Khu chế xuất (KCX), Cụm Công nghiệp (CCN). Tuy nhiên, việc triển khai các quy định pháp luật vào thực tiễn vẫn còn một số vấn đề vướng mắc.

Tại Hội nghị giao ban các KCN, KKT các tỉnh phía Nam, mới đây, tại TP.Cần Thơ, đại diện các KCN, KKT, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có nhiều ý kiến phản ánh vướng mắc, kiến nghị Bộ TN&MT quan tâm tháo gỡ trong việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn áp dụng Luật Đất đai năm 2013.

Cần hướng dẫn cụ thể nhiều vấn đề chưa được qui định rõ

Đại diện Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) nêu 4 vấn đề vướng mắc chủ yếu khi áp dụng Luật Đất đai năm 2013 trong quản lý phát triển KKT, cụ thể là  theo nhận thức của Ban như sau:

Vấn đề thứ nhất: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 151 Luật Đất đai, UBND cấp tỉnh giao đất cho Ban Quản lý KKT để tổ chức xây dựng KKT theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết xây dựng của KKT. Các vấn đề chưa rõ ở quy định này là: Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng trong KKT theo quy định tại Điều 28 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 không có kế hoạch sử dụng đất mà chỉ có các chỉ tiêu về sử dụng đất. Như vậy, UBND cấp tỉnh có thể giao đất cho Ban quản lý KKT căn cứ vào quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt hay không? Việc giao đất cho Ban quản lý KKT, việc Ban quản lý KKT giao lại đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư có bắt buộc căn cứ kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai không? Theo quy định tại Điều 52 Luật Xây dựng, quy hoạch chi tiết xây dựng trong KKT là căn cứ để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư. Điều này có nghĩa quy hoạch chi tiết xây dựng được lập khi đã xác định được dự án đầu tư. Như vậy, việc UBND cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý KKT sau khi quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt sẽ thực hiện theo trình tự thủ tục nào?.

Vấn đề thứ hai: Điều 62 Luật Đất đai quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trong đó có quy định cho đối tượng là dự án xây dựng KKT do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế không có loại dự án “xây dựng khu kinh tế”. Do vậy, có thể hiểu là toàn bộ dự án đầu tư xây dựng trong KKT đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch đều thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai được không?

Khu Kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa)

Vấn đề thứ ba: Điều 118 Luật Đất đai quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Nội dung điều này không quy định rõ đất sử dụng cho KKT thì thuộc trường hợp nào. Trong khi đó, tại Điều 151 Luật Đất đai quy định: “Ban quản lý KKT có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi để giao cho mình trước khi giao lại đất, cho thuê đất”. Nội dung điều này cũng không quy định việc phải đấu giá quyền sử dụng đất khi giao lại, cho thuê đất. Ngoài ra, theo logic phân tích ở vấn đề thứ nhất, việc Ban quản lý KKT giao lại đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư sẽ được tiến hành sau khi quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt; có nghĩa là thời điểm này đã xác định nhà đầu tư. Do vậy, có thể hiểu đất sử dụng cho KKT do Ban quản lý KKT giao lại hoặc cho thuê thì không phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được không?.

Vấn đề thứ tư: Khoản 4 Điều 60 Nghị định số 43/2014/NÐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: “Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay”, và Khoản 1 Điều 53 Nghị định này cũng quy định trách nhiệm của Ban Quản lý khu kinh tế là “Quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai tại khu kinh tế”. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa có văn bản nào hướng dẫn chi tiết việc thực hiện các thủ tục đất đai tại Ban Quản lý KKT, đặc biệt là các thủ tục về giao lại đất, cho thuê đất; quyết định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quyết định mức miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo từng dự án; thu hồi đất đã giao lại, cho thuê.

Cần bổ sung qui định về phối hợp kiểm tra các chỉ tiêu cấu thành giá cho thuê lại đất trong KCN

Ông Võ Thanh Hùng, Trưởng ban Quản lý KCN&CX TP.Cần Thơ, nêu một trong những khó khăn vướng mắc trong vận dụng Luật Đất đai năm 2013 là quản lý giá cho thuê đất. Theo ông Hùng, việc quản lý giá mà các chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN cho doanh nghiệp thuê đất vẫn còn bất cập và chưa phù hợp, cụ thể: chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng tự đưa ra khung giá cho thuê đất (cụ thể là các chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng tư nhân), Ban quản lý KCN chỉ tiếp nhận đăng ký giá cho thuê đất và phí hạ tầng của chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng và không có quyền can thiệp.

Về tiêu chí hình thành giá đất cho thuê thì chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư chiếm tỷ lệ cao. Nguyên nhân, khi có thông tin quy hoạch KCN thì người dân thường triển khai xây dựng nhà trái phép, đối phó, tách hộ… gây ảnh hưởng lớn đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tái định cư làm tăng giá cho thuê lại đất.

KCN Trà Nóc 2 ( Cần Thơ)

Ông Võ Thanh Hùng, kiến nghị: về giá cho thuê lại đất: nên bổ sung giao cho Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Ban Quản lý và Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra tính khoa học và hợp lý của các chỉ tiêu cấu thành giá cho thuê lại đất. Ngoài ra, đề nghị địa phương có quy hoạch KCN nên có giải pháp quản lý về xây dựng, hạn chế đến mức thấp nhất chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư.

Cần sửa đổi bổ sung qui định cơ chế cho thuê đất đối với đơn vị công lập xây dựng kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp…

TS. Lê Tuyển Cử, Phó Vụ Trưởng Vụ Quản lý Khu Kinh tế - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nêu: Theo quy định tại khoản 1, Điều 2 Nghị định số 16/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ quy định cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập, đơn vị sự nghiệp không phân biệt tự chủ tài chính hoặc chưa tự chủ tài chính đều được tham gia các giao dịch dân sự theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 51 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ xây dựng kinh doanh hạ tầng KCN, CCN nếu được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, CCN thì được cho thuê lại đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng. Trường hợp Công ty phát triển hạ tầng KCN là đơn vị sự nghiệp chưa tự chủ về tài chính thuê đất của Nhà nước để cho thuê lại đất thì chưa được hướng dẫn cụ thể.

TS. Lê Tuyển Cử, kiến nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai đang chủ trì thực hiện, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 51 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để áp dụng cơ chế cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập nói chung.

Cần bổ sung mục tiêu cho thuê nhà xưởng của doanh nghiệp trong KCN sau ngày 01/7/2014

Cũng theo TS. Lê Tuyển Cử, Phó Vụ Trưởng Vụ Quản lý Khu Kinh tế - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Luật Đất đai năm 2013 không quy định trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm và tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất như trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Điều 19 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định xử phạt đối với tổ chức kinh tế có hành vi tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm.

Theo phản ánh của các địa phương, các quy định này có thể dẫn đến các doanh nghiệp thứ cấp trong KCN, KKT sẽ bị xử phạt nếu không có chức năng cho thuê lại nhà xưởng/tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm và cần được hướng dẫn cụ thể.

Qua trao đổi và thống nhất với Bộ Tài nguyên và Môi trường, căn cứ pháp luật về đất đai thì đối với trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm trong KCN, CCN, KCX, KCNC, KKT và đã được bổ sung mục tiêu cho thuê nhà xưởng trước ngày 01/7/2014 tiếp tục được phép cho thuê nhà xưởng.

Đối với trường hợp doanh nghiệp đã được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê lại đất trong KCN, CCN, KCX, KCNC, KKT nhưng chưa đăng ký mục tiêu cho thuê nhà xưởng trước ngày 01/7/2014 thì Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa có hướng dẫn cụ thể.

TS. Lê Tuyển Cử kiến nghị: Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu bổ sung quy định cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm trong KCN, CCN, KCX, KCNC, KKT tại Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang chủ trì thực hiện.

Hùng Long