Nhiều đề xuất đối với Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) và Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

   

   

   

  Đại biểu Nguyễn Minh Quang (đoàn Hà Nội), tán thành Điều 13 khoản 3 Dự án Luật nhà ở (sửa đổi), nhưng cần lưu ý về quyền sở hữu nhà ở. “Đối với chính sách phát triển nhà ở như dự thảo là không hợp lý, thiếu tính khả thi. Quy định phát triển nhà ở xã hội quá chung chung, thời hạn, cơ chế, mức cho vay thế nào, tránh áp dụng tùy tiện. Điều 50 đối tượng về nhà ở công vụ là chưa hợp lý” – Đại biểu Quang nói.

   

   

  Đại biểu Bùi Thị An cho biết, Luật nhà ở đã thể hiện một điều cơ bản được Chính phủ quy định là mọi người đều có nhà ở; chú trọng đến nhà ở xã hội. Quyền là hiến định, nhưng không quy định cụ thể sẽ khó thực hiện.

   

  Về quản lý đô thị về nhà ở, chung cư đang là vấn đề cần quan tâm, Hà Nội hiện có những khu chung cư xây từ năm 60, nhưng Luật không quy định rõ việc cải tạo thế nào, ai là người làm và chế định tài chính thế nào. Bởi vậy, đã là chung cư thì chất lượng phải quy định rõ, vì hiện có nhiều chung cư chất lượng rất thấp, chưa đến ở đã hỏng, điện nước không đảm bảo…

   

  “Đối với chiến lược phát triển nhà ở cần quy định cụ thể hơn, như nhà xã hội, ai là người mua và đủ điều kiện mua để nhà ở thực sự đến người dân, những người yếu thế. Và phải xây dựng được các nhà ở để người đi làm có thể thuê” – Đại biểu Bùi Thị  An nói.

   

  Về nhà ở hữu tư nhân (theo thống kê trên 40%), quy định cụ thể là bao nhiêu năm được phép cải tạo, hiện việc xin phép rất khó khăn. Trong điều khoản quy định về nhà ở công vụ, cần quy định rõ về đối tượng và hưởng thế nào, sau khi ở thì trả cho ai; tăng cường giám sát về thực thi nhà ở.

   

   

  Thảo luận về nhà ở công vụ, đại biểu Chu Sơn Hà cho rằng, hiện nay cần có nhu cầu về nhà ở cho cán bộ khi luân chuyển, giải pháp để giải quyết vấn đề này. Nhà ở công vụ cũng là nhà cho thuê, nhưng đối tượng thuê là khác nhau. Hình thành một chương về nhà công vụ là không cần thiết. Hiện nhiều người sau thời gian công tác đã giữ lại nhà công vụ, thậm chí cho thuê, giao dịch ngầm. Nguyên nhân là do cơ quan quản lý còn nể nang.

   

  Đại biểu Chu Sơn Hà kiến nghị, Luật nên bỏ mục 3 trong chương 2, thiết kế lại chế định nhà ở công vụ theo kiểu có một công ty cho thuê nhà công vụ. Một người được bố trí công tác, sẽ được giới thiệu tới công ty cho thuê nhà công vụ, nhà nước có thể hỗ trợ kinh phí một phần, không phải toàn bộ như hiện nay.

   

  Theo đại biểu Chu Sơn Hà, Nhà nước không đứng ra xây dựng nhà công vụ mà nên giao cho một đơn vị kinh doanh bất động sản đứng ra. Khi chuyển công tác, doanh nghiệp ký hợp đồng cho thuê sẽ đòi lại nhà. Như vậy sẽ hắc phục được tình trạng nể nang như hiện nay…

   

  Lý giải về tình trạng khó “đòi” nhà công vụ, đại biểu Trần Thị Quốc Khánh (Hà Nội) cho rằng, cần phải xem lại lỗi của nhà quản lý khi giao nhà đã không quy định cụ thể thời điểm phải bàn giao nhà. Mặt khác, chất lượng nhà công vụ không cao nên khi đến ở, người được giao nhà thường phải cải tạo, sửa chữa. Khi về hưu, do không có quy định thời điểm trả nhà nên họ không có cơ sở để trả. Mặt khác, những người đến ở đã đầu tư khá nhiều, vậy họ sẽ được thanh toán thế nào khi trả nhà?

   

  Đối với nhà ở công vụ ở địa phương, đại biểu Trần Thị Quốc Khánh cho rằng, cần phải quy định HĐND và UBND cùng quyết định chứ không chỉ nên quy định mình UBND như hiện nay. Trên thực tế, nhiều đại biểu HĐND lên tiếng về việc bố trí nhà ở công vụ ở địa phương nhưng lại không có cơ chế để được tham gia bởi lẽ việc bố trí nhà công vụ ở địa phương chủ yếu dành cho lãnh đạo ngành xây dựng và Chủ tịch UBND. Theo đại biểu Trần Thị Quốc Khánh, cần phải có sự liên kết phối hợp giữa nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở thương mại…

   

   

  Về Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Minh Quang cho biết, việc cho tổ chức nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng với luật đất đai. Về điều kiện và tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Minh Quang tán thành việc nâng cao điều kiện với cá nhân kinh doanh bất động sản.

   

  Tuy nhiên, số vốn pháp định 50 tỷ đồng như Dự Luật đưa ra là quá cao, gấp gần 9 lần quy định hiện hành (6 tỷ với đơn vị kinh doanh bất động sản). Đồng thời, mỗi dự án khác nhau, có mô hình kinh doanh khác nhau, cần số vốn khác nhau, nếu cố định 50 tỷ sẽ hạn chế quyền tự do kinh doanh và doanh nghiệp kinh doanh dự án nhỏ, không sử dụng hết, như vậy sẽ dẫn đến lãng phí. Vì thế, theo đại biểu Quang, nên điều chỉnh vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và Chính phủ quy định vốn pháp định cho từng thời kỳ để phù hợp thực tế.

   

  Dự thảo Luật đã đảm bảo quy định bán, cho thuê, mua nhà công trình hình thành trong tương lai nhằm hạn chế khả năng huy động vốn.

   

  Theo đại biểu, điều này cũng dễ nảy sinh tranh chấp, do đó cần quy định chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên. Đây cũng là quy định mới, nên việc thêm ngân hàng vào là khâu trung gian (bảo lãnh) khó khả thi, vì có thể chuyển rủi ro từ chủ đầu tư sang ngân hàng. Doanh nghiệp muốn bán bất động sản trong tương lai lại phải chạy theo ngân hàng để nhờ bảo lãnh…

   

  Đại biểu kiến nghị, cần quy định rõ ràng hơn, như có thể mua bảo hiểm để tránh rủi ro cho khách hàng.

   

  Một số ý kiến tán thành với việc dự thảo quy định tại Điều 21, 27 và 33 về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này đã tạo điều kiện cho bên thuê bất động sản chủ động tham gia với chủ đầu tư trong việc hoàn thiện thiết kế, tránh tình trạng phải cải tạo, sửa chữa cho phù hợp với mục đích thuê, gây tốn kém, lãng phí.

   

  Về bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 16) nhằm hạn chế rủi ro cho khách hàng, có ý kiến băn khoăn về tính khả thi bởi quy định như dự thảo luật mang tính chất chuyển rủi ro từ khách hàng sang ngân hàng. Đối với các chủ đầu tư chưa có uy tín, lần đầu triển khai dự án sẽ khó được ngân hàng chấp nhận bảo lãnh. Đối với chủ đầu tư có uy tín, năng lực thì việc chi trả chi phí bảo lãnh sẽ phát sinh chi phí cho doanh nghiệp, góp phần đẩy giá bất động sản lên cao, hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản...

   

  Ngoài ra, có ý kiến đề nghị thay vì quy định bảo lãnh, Ban soạn thảo có thể nghiên cứu phương án tránh rủi ro cho khách hàng như mua bảo hiểm hoặc ký quỹ đối với tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng ứng trước của khách hàng tại tổ chức tín dụng tại Việt Nam, đồng thời giải ngân khoản tiền đó theo tiến độ triển khai công trình.