“Trái đắng”… shophouse

Sinh lời cao, rủi ro cũng nhiều

Thời điểm năm 2017, shophouse nhanh chóng tạo nên cơn sốt trên thị trường bất động sản (BĐS) dưới nhiều hình thức shophouse khối đế chung hay shophouse nhà phố. Đặc điểm dễ nhận thấy của loại hình này là vừa để ở vừa kết hợp với kinh doanh, shophouse trở thành sản phẩm được nhiều nhà đầu tư (NĐT) săn tìm, nhất là tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP.HCM và một số thành phố du lịch nổi tiếng. Do đó, dòng sản phẩm này đã được chủ đầu tư và các NĐT đẩy lên cao.

Theo khảo sát, tại TP.HCM, NĐT muốn sở hữu một căn shophouse tại các quận trung tâm thường phải chi từ 15 - 25 tỷ đồng, còn tại các quận vùng ven thành phố cũng có giá từ vài tỷ đồng. Tuy vậy, căn shophouse nào ra hàng cũng đều bán hết. Đơn cử, một tập đoàn lớn chào bán 30 căn shophouse tại dự án nằm dọc Quốc lộ 13, có bờ kè với sông Sài Gòn (phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, TP.HCM) với giá lên tới cả chục tỷ đồng mỗi căn nhưng vẫn được khách hàng tranh nhau mua.

Theo các báo cáo của Savills Việt Nam, CBRE Việt Nam hay của JLL Việt Nam, shophouse luôn nằm trong top đầu phân khúc có thanh khoản tốt nhất, ngay cả trong bối cảnh phân khúc căn hộ có dấu hiệu chững lại. Với sức nóng của shouphouse, nhiều NĐT đã tham gia “lướt sóng”.

Chị Thu Trang (quận 10) cho biết, chị đã đầu tư 1 căn shophouse tại quận Gò Vấp (TP.HCM) ban đầu là 1,9 tỷ đồng/căn, đến khi nhận nhà, đã bán được gần 2,7 tỷ đồng. Tương tự, anh Hồ Đức đã đầu tư căn shophouse trên đường Phan Văn Hớn (quận 12) cũng lời được gần 1 tỷ đồng.

Tuy vậy, câu chuyện về lợi nhuận không phải dự án nào cũng giống nhau. Khảo sát cho thấy, ở góc độ đầu tư cho thuê, không phải shophouse nào cũng đem lại tỷ suất sinh lời tốt cho NĐT. Một số shophouse tại chung cư, NĐT mua 5 - 7 tỷ đồng/căn nhưng cho thuê chỉ đạt 25 - 30 triệu đồng/tháng hay shophouse nhà phố có giá lên tới 30 - 40 tỷ đồng/căn, cho thuê chỉ đạt ngưỡng trên dưới 50 triệu đồng/tháng.

Thậm chí, có một số dự án NĐT muốn khai thác cho thuê hay bán lại cũng khó khăn. Chẳng hạn, tại dự án khu đô thị trên đường Mai Chí Thọ (quận 2) có  rất nhiều căn shophouse bị bỏ trống do không có người thuê. Hay tại một chung cư tại phường 15 (Q. Gò Vấp), nhiều căn shouhouse được nhà đầu tư rao bán hoặc cho thuê trong một thời gian dài mà không có ai hỏi.

Nhiều căn shophouse ở một chung cư bị bỏ trống do không có người thuê

Nhà đầu tư nên tỉnh táo

Lý giải về nguyên nhân nhiều shophouse không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng của NĐT, ông Trần Nguyên Lộc - NĐT BĐS lâu năm cho rằng, khách hàng khi mua shophouse tại dự án khu dân cư thường kỳ vọng quá lớn vào lượng cư dân trong chính dự án đó. Trong khi đó, sự tồn tại của shophouse, ngoài phụ thuộc vào lượng khách hàng trong dự án còn phụ thuộc vào số lượng dân cư của khu vực đó.

Báo cáo của JLL Việt Nam cũng đưa ra cảnh báo với NĐT khi muốn lựa chọn phân khúc này. Bởi trên thực tế, nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, shophouse chưa thật sự hấp dẫn, thậm chí, còn thấp hơn so với các loại hình khác. NĐT đổ tiền vào shophouse chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của BĐS trong tương lai hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh nhưng đòi hỏi dòng vốn phải dài hạn.

Cũng theo báo cáo của JLL Việt Nam, trên thực tế, chỉ có khoảng 80% khách hàng mua sắm, sử dụng dịch vụ cung cấp bởi khách thuê tại các shophouses này đến từ cư dân của dự án.Trong khi đó, nhiều shophouse có lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài. Ngoài ra, nếu dự án có thiết kế chỗ dừng, đậu xe bố trí không phù hợp cũng rất khó thu hút đông khách mua sắm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thực chất shophouse là tên gọi doanh nghiệp tự đặt. Hiện, khái niệm shophouse chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật. Shophouse gọi đúng phải là cửa hàng, cơ sở thương mại dịch vụ, không phải là nhà ở nên không thể gọi là “house”.

Khách hàng có thể ngộ nhận họ có thể vừa kinh doanh vừa sử dụng để ở. Loại sản phẩm này không được sở hữu lâu dài mà chỉ là sở hữu có thời hạn. Với những     shophouse là khối đế của các tòa nhà chung cư hiện vẫn là dòng sản phẩm chưa rõ ràng về tính chất pháp lý, bởi thông thường các sản phẩm đó chỉ có hợp đồng mua bán với thời hạn 50 năm.