Thi hành Luật Đất đai 2013: Vướng tại một số Thông tư hướng dẫn

28/07/2015 00:00

(TN&MT) - Để cụ thể hóa những điểm mới của Luật Đất đai 2013, nhiều văn bản hướng dẫn của các Bộ, ngành đã được ban hành. Song, theo nhận định của nhiều chuyên gia, các văn bản vẫn còn rất nhiều điểm vướng mắc cần phải tháo gỡ.

Bà Trần Thị Hồng Nhung, Sở Tư pháp Nam Định cho rằng, theo quy định của Thông tư 02/2015/TT-BTC thì thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm tại Điều 5 Thông tư 48/2012/TT-BTC quy định cơ quan tài chínhsẽ có trách nhiệm xác định giá khởi điểm trình UBND tỉnh quyết định. Tuy nhiên, tại Điều 9 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, Sở TN&MT sẽ tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá trình UBND tỉnh phê duyệt, trong khi đó lại không quy định rõ cơ quan nào thẩm định phương án giá khởi điểm. Điều này không thống nhất với quy định của khoản 3 Điều, 114 của Luật Đất đai 2013: “Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định”. Do đó, dẫn tới sự vênh nhau thì việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn cho quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.

Mặt khác, ngày 8/6/2015, Bộ Tài chính ban hành Văn bản số 7519/BTC-QLCS về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đã nêu rõ: Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thực hiện thống nhất theo Thông tư số 02/2015/TT-BTC. Như vậy, có thể nói đến thời điểm này, các hướng dẫn về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất chưa đồng bộ nên việc áp dụng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương gặp nhiều vướng mắc, khó thực hiện.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, Luật Đất đai 2013 còn rất nhiều điểm vướng mắc cần tháo gỡ. Ảnh: MH
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, Luật Đất đai 2013 còn rất nhiều điểm vướng mắc cần tháo gỡ. Ảnh: MH

Bên cạnh đó, theo quy định của Điều 7, Thông tư số 48/2012/TT-BTC thì Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được thành lập khi: Quyền sử dụng đất có giá trị lớn (đối với các tỉnh thì giá khởi điểm cho toàn bộ dự án hoặc khu đất từ 500 tỷ đồng trở lên); quyền sử dụng đất phức tạp theo quy định của pháp luật; trường hợp thửa đất đấu giá không đạt hai điều kiện trên mà không thuê được các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.

Còn theo Điều 5 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được thành lập trong hai trường hợp sau: Thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với đất để thực hiện dự án có giá trị lớn khi giá trị quyền sử dụng đất của toàn bộ thửa đất tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh và thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại xã thuộc địa bàn miền núi cách trung tâm tỉnh lỵ từ 60 km trở lên mà tại địa bàn huyện nơi giao đất, cho thuê đất không có tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Có thể nói, quy định của Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP có tính khả thi  không cao, vì mức giá từ 500 tỷ trở lên là quá cao với những tỉnh nghèo, đang phát triển mà nhu cầu bán đấu giá quyền sử dụng đất lớn. Ví dụ như tỉnh Nam Định, nhu cầu đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện, thành phố ở đây thường phát sinh đồng loạt vào những tháng cuối năm, với quy định này của Thông tư 14 sẽ không thể thành lập được Hội đồng đặc biệt để bán đấu giá quyền sử dụng đất; trong khi đó ở Nam Định chỉ có duy nhất 1 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp.

Theo đại diện một số doanh nghiệp, việc xác định đơn giá thuê đất cũng gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, tại Điều 18 Thông tư số 77/2014/TT-BTC, đối với trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất nhưng đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 1/1/2006 và chưa thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước số tiền thuê đất một lần được xác định trên cơ sở thời gian, diện tích đất đã cho thuê lại. Đơn giá thuê đất hàng năm sẽ được xác định theo đơn giá thuê đất tại thời điểm cho thuê lại đất (theo nguyên tắc sau mỗi chu kỳ ổn định 5 năm thì tăng 15% so với chu kỳ trước đó) và được trừ số tiền thuê đất hàng năm đã nộp cho Nhà nước tính từ thời điểm cho thuê lại đất (nếu có).

Theo cách tính này thì việc lấy dòng tiền trong tương lai chưa xác định (15%) làm căn cứ tính đơn giá là chưa hợp lý cho doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng, nhất là trong bối cảnh, tổng vốn điều lệ của doanh nghiệp chỉ dừng lại ở vài chục tỷ đồng. Mặt khác, theo quy định này, trong thời gian doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng chưa thực hiện đóng thuế một lần, các doanh nghiệp thuê lại đất - bên thứ 3 - sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất, cụ thể như không được ngân hàng cho thế chấp giá trị tiền thuê đất đã trả cho doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng. Việc này sẽ gây khó khăn rất lớn về tài chính cho các doanh nghiệp thuê lại đất KCN, dẫn đến tiến độ thực hiện dự án không bảo đảm…

Lục Bình

(0) Bình luận
Nổi bật
Đừng bỏ lỡ
Thi hành Luật Đất đai 2013: Vướng tại một số Thông tư hướng dẫn
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO