Thái Nguyên: Đất nền “sốt ảo”?

 Tỉnh Thái Nguyên nằm cách Thủ đô Hà Nội 45 phút đi xe ô tô khách, cách sân bay quốc tế Nội Bài 50km và là cửa ngõ giao thương kinh tế - xã hội giữa vùng trung du miền núi phía Bắc với vùng đồng bằng Bắc Bộ. Đặc biệt, “vùng đất chè” này còn sở hữu cơ sở hạ tầng tốt với hệ thống giao thông thuận tiện, trong đó phải kể đến cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên, đại lộ Đông Tây và đường vành đai 5 đang được quy hoạch và dự kiến xây dựng trong thời gian tới.

Tỉnh Thái Nguyên đang là địa phương có tốt độ phát triển kinh tế khá nhanh. Đầu tháng 7/2018, Thái Nguyên đã tổ chức thành công hội nghị xúc tiến đầu tư. Tại Hội nghị, 50 dự án đã được trao Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, biên bản ghi nhớ đầu tư, với tổng vốn đầu tư gần 47 nghìn tỷ đồng. Đây là việc triển khai tích cực, sáng tạo, kịp thời đồng bộ và hiệu quả các giải pháp của Chính phủ của các Bộ, ngành Trung ương, của Tỉnh ủy HĐND tỉnh. Theo báo cáo kinh tế xã hội trong 6 tháng đầu năm 2018, một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội của tỉnh đã đạt được những kết quả chủ yếu như sau: Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) trên địa bàn ước đạt 9,85%, trong đó khu vực công nghiệp - xây dựng tăng 12,17%; Nông, lâm nghiệp, thủy sản tăng 3,4%, khu vực dịch vụ và thuế sản phẩm tăng 6,6%.Chuyển dịch cơ cấu kinh tế: khu vực công nghiệp, xây dựng chiếm 60,2%; khu vực dịch vụ và thuế sản phẩm chiếm 29,3%; khu vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản 10,5%. Giá trị sản xuất công nghiệp (theo giá so sánh 2010) trên địa bàn ước đạt 290.250 tỷ đồng, tăng 12,7% so với cùng kỳ, bằng 45% kế hoạch năm. Trong đó, công nghiệp địa phương đạt 10.780 tỷ đồng, tăng 11,8% so với cùng kỳ, bằng 45,1% kế hoạch năm. Giá trị xuất khẩu trên địa bàn ước đạt 13,1 tỷ USD, bằng 52,2% kế hoạch năm, tăng 11,7% so với cùng kỳ; trong đó, giá trị xuất khẩu khu vực có vốn đầu tư nước ngoài ước đạt 12,9 tỷ USD, bằng 52,4% kế hoạch năm, tăng 11,6% so với cùng kỳ.Thu ngân sách nhà nước trong cân đối 6 tháng đầu năm 2018 ước đạt 7.050 tỷ đồng, bằng 53,8% dự toán năm, tăng 5,5% so với cùng kỳ. Trong đó, thu nội địa ước đạt 5.532 tỷ đồng, bằng 55,8% dự toán, tăng 1,6% so với cùng kỳ; thu hoạt động xuất nhập khẩu ước đạt 1.518,4 tỷ đồng, bằng 47,4% dự toán, tăng 22,4% so với cùng kỳ. 

 Thái Nguyên, hiện tại đang có sự đầu tư, phát triển đô thị, đặc biệt là đầu tư của tập đoàn Samsung phát triển khu công nghiệp Samsung tại Thái Nguyên, tạo công ăn việc làm, thu hút nguồn lao động lớn về với tỉnh này. Khu công nghiệp Yên Bình, Sông Công I, Sông Công II và nhiều khu cụm công nghiệp lớn nhỏ khác ở hầu khắp các huyện, thành, thị trong tỉnh Thái Nguyên đều có xu hướng phát triển. Điều này tạo ra sức hút về việc làm và tăng dân số cơ học. Nhiều nhà đầu tư đã tìm đến địa phương, xin chủ trương đầu tư bất động sản khá đông. Điều này đang tạo ra vòng xoáy về thông tin “thị trường bất động sản ở Thái Nguyên sôi động”, “cơn sốt đất nền lên cao”…

Thực tế, khảo sát từng địa phương thấy: Sự thật có rất nhiều dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị to, nhỏ liền kề, san sát thậm chí bao quanh các khu cụm công nghiệp, ôm chặt nội, ngoại các khu trung tâm hành chính tỉnh, thành phố đông dân cư…Nhưng chỉ có số ít dự án này bán được sản phẩm đất nền. Ví dụ đất nền tại Thái Nguyên phát triển mạnh với những dự án tại Sông Công, Phổ Yên, lượng cung khoảng 2.200 nền; khu đô thị Kosy cung ra gần 500 nền, khu đô thị Hồng Vũ cung ra thị trường thêm khoảng 400 nền. Tăng tổng lượng cung mới chào bán tại Thái Nguyên lên trên 3.000 sản phẩm đất nền. Hầu hết các dự án này được triển khai cách đây gần 10 năm, thậm chí lâu hơn nhưng đến giờ mới có sự nhúc nhích, nhẹ nhàng. Vì dân số tăng cơ học, hàng chục nghìn người từ khắp các tỉnh phía bắc đổ về tìm việc làm, là công nhân làm thuê cho các nhà máy trong khu công nghiệp. Họ có mức thu nhập không cao nên khả năng mua nhà, đất để ở với mức giao động từ 500 đến 700 triệu đồng/nền là rất ít. Đa số người lao động ở trọ tạm thời. Tính ổn định trong công việc của họ không cao vì nhu cầu sử dụng lao động hợp đồng của các công ty có thời gian ngắn 6 tháng, 1 năm rồi lại ký lại. Hơn nữa tâm lý lao động trẻ nên khả năng tích lũy tiền mua đất là khó có thể. Nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đã mở hàng bán đất nền dự án nhưng rất gặp nhiều khó khăn vì khả năng mua vô cùng chậm chạp.

Ông Lê Quốc Thắng, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc công ty Cổ phần Đầu tư Quốc tế Huy Hải đã chia sẻ: “Thị trường bắt động sản ở Thái Nguyên nhiều năm trước là tiềm năng, là thế mạnh còn chìm ẩn. Nhưng năm 2018 thì ổn định và có thời điểm cũng có chút ít khởi sắc. Nhiều năm tới khả năng sã có nét mới. Lâu nay ở đây không có cơn sốt đất hay cơn bão giá bất động sản nào như người  ta vẫn nghĩ. Nhiều dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị vẫn án binh bất động có thấy nhúc nhích gì đâu…”.

Cũng trao đổi về vấn đề sốt đất nền ở Thái Nguyên, ông Nguyễn Văn Cường, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa tỉnh Thái Nguyên đưa ra nhận định: Phân tích rõ hơn về “chiêu trò” đầu cơ gây sốt ảo đất nền tại một số địa phương trong thời gian gần đây, phương thức đẩy giá đất tăng cao thường khởi nguồn do một nhóm các nhà đầu tư ở Hà Nội, TP. HCM.v.v. có tiềm lực tài chính mạnh đến các khu vực có quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, khu kinh tế, khu công nghiệp để tạo ra thị trường bằng cách mua một số lô đất với giá thấp lúc thị trường chưa sôi động. Thời gian sau đó, nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại chính các ô đất đã mua trước đó với giá cao hơn nhiều so với thị trường, đồng thời tung thông tin thị trường khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo các nhà đầu tư khác. Lợi dụng tâm lý đầu tư theo hiệu ứng “đám đông”, nhiều nhà đầu tư khác sẽ đổ xô vào mua đất chờ lên giá kiếm lời, nhóm này đã tạo lên những cơn sốt ảo đẩy giá lên cao để trục lợi. Sau đó nhóm các nhà đầu cơ này sẽ rút đi, tạo nên làn sóng bán ra ồ ạt và hệ quả là nhiều nhà đầu tư sau mua đất với giá cao của nhà đầu tư trước phải bán đi để cắt lỗ, nhiều nhà đầu tư không bán kịp sẽ bị mắc kẹt. Hậu quả để lại cho thị trường rất nặng nề, người có nhu cầu thực không thể có đủ tiền để mua do giá đất bị đẩy lên cao, người đầu cơ không có nhu cầu ở nhưng lại không bán được, vì nếu bán thì lỗ nặng. Tình trạng này, nếu không được chấn chỉnh kịp thời thì không những có tác động tiêu cực đến sự phát triển thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến an ninh kinh tế và trật tự an toàn xã hội.”

Theo ông Trần Mạnh Phong, Giám đốc Chi nhánh Thẩm định giá và Đấu giá Việt Bắc - Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Doanh nghiệp nhận xét: “Gần đây, nhiều thông tin do các “cửa hàng” kinh doanh bất động sản, “hiệu bán đất nền” tung tin giá “đất sốt”, “cháy hàng” đất nền dự án …đều là ảo hết. Mục đích của họ là để tạo tâm lý xáo động cho người mua thôi. Nhiều khi, người ta chót đầu cơ được một số diện tích đất dự án và xung quanh các tuyến đường chính của thành phố đang mở như Bắc Sơn kéo dài, Việt Bắc kéo dài, Bắc Nam- cầu Huống Thượng.v.v. đến khi muốn bán thu hồi vốn và lời thì tự ý đẩy giá lên cao tới 50, 60 triệu đồng/m2 để vợt khách mua đất là chính. Người mua đất mà không tỉnh là mắc vào chiêu trò đôn, thổi giá bất động sản lên giời. Thị trường bất động sản ở Thái Nguyên nhiều năm nay chẳng có gì biến động mạnh. Nó đang như cái bong bóng rất căng hơi đợi ngày vỡ trận thông tin.”

Thiết nghĩ, người mua đất hay kinh doanh đất thì cũng cần nghiên cứu kỹ lưỡng các phương án khả quan, trước khi bỏ vốn kinh doanh bất động sản ở Thái Nguyên. Trước thực trạng này rất cần có đề xuất các biện pháp để ổn định thị trường, phòng ngừa và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật; ngăn chặn việc phân lô bán nền trái quy định; chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp làm tăng giá bất động sản bất hợp lý tại những khu vực nhạy cảm, không để xảy ra tình trạng sốt nóng giá đất nền và dẫn đến hiện tượng “bong bóng bất động sản”.