Xác lập giao dịch liên quan đến đất của hộ gia đình: Còn vướng mắc
Triển khai Luật Đất đai 2024 - Ngày đăng : 10:24, 17/03/2022
Cụ thể, trong việc xác lập giao dịch liên quan đến QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình. Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 về sở hữu chung của các thành viên gia đình quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác...”
Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về Hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên GCN hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.
Tiếp nhận hồ sơ tại Trung tân Hành chính công TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Nội dung này được hướng dẫn tại khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP như sau: “Người có tên trên GCN hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Quy định này của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chưa phù hợp với Bộ luật Dân sự, theo đó việc định đoạt tài sản bất động sản, động sản có đăng ký là tài sản chung của các thành viên gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có mặt khi thực hiện ký hợp đồng thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, có trường hợp các văn phòng công chứng không chấp nhận việc các thành viên hộ gia đình cùng ký hợp đồng thế chấp mà chỉ chấp nhận người có tên trên GCN ký hợp đồng và các thành viên khác của hộ gia đình thì ủy quyền cho người đó.
Về thời điểm đăng ký biến động trên GCN và việc thế chấp QSDĐ trong dự án nhà ở, tại Điểm d Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: “Khi cấp GCN cho người mua căn hộ thì GCN đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này”. Theo quy định này, thời điểm từ khi Chủ đầu tư dự án nhà ở, bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua đến trước khi cấp GCN cho người mua nhà, QSDĐ trong GCN của Chủ đầu tư vẫn thể hiện dưới hình thức “sử dụng riêng”. Vì hình thức sử dụng đất là “sử dụng riêng”, nên theo quy định của pháp luật, với điều kiện đáp ứng các quy định khác của Luật Đất đai, vẫn đủ điều kiện để thế chấp đối với QSDĐ.
Trong khi đó, theo Khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở 2014, Chủ đầu tư phải giải chấp QSDĐ của dự án khi bán nhà (trừ trường hợp có biên bản về việc không phải giải chấp).
Thực tế triển khai thực hiện thời gian qua có một số vướng mắc: một số địa phương khi cấp GCN cho Chủ đầu tư, thường có mục ghi chú với nội dung kể từ thời điểm Chủ đầu tư bán căn nhà thứ nhất, Chủ đầu tư không được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó bao gồm quyền thế chấp QSDĐ; hoặc trong trường hợp GCN không có nội dung trên, khi đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai, một số Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu phải giải chấp tài sản là QSDĐ này trước khi đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai của người mua nhà. Các quy định nêu trên dẫn đến sự thiếu nhất quán trong việc thực hiện thế chấp và đăng ký thế chấp QSDĐ tại các dự án nhà ở trong thời gian qua.