Quản lý đất đai nhìn từ hoạt động đấu giá đất: Sẽ sửa đổi các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

PV: Ông đánh giá thế nào về thực trạng giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và nguyên nhân do đâu?

Ông Đào Trung Chính:

Thực trạng này đang diễn ra tại một số địa phương trong thời gian qua. Nóng nhất là vụ đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm, TP.HCM với mức trúng đấu giá lên tới 2,4 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm; giá trúng đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội) cao hơn giá khởi điểm từ 2 đến 2,6 lần (giá khởi điểm gần 200 triệu đồng/m2), Lô B12 diện tích 44,5m2, với vị trí lô góc ở mặt phố Dương Khuê, phường Mai Dịch có mức giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2, nhưng mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gấp gần 2 lần so với giá khởi điểm…

Ở khía cạnh tích cực, có thể thấy, điều này sẽ mang lại nguồn thu ngân sách dồi dào cho địa phương. Tuy nhiên, việc đẩy giá một số khu đất, thửa đất không loại trừ trường hợp có chủ ý, có sắp đặt của một nhóm người nhằm kéo mặt bằng giá chung của cả khu vực đó lên cao và ảnh hưởng đến mặt bằng giá đất xung quanh cũng như mở rộng ra ở nhiều khu vực khác, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất tại các địa phương; có thể làm tăng khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn phương án bồi thường đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội, làm tăng chi phí sản xuất, kinh doanh và giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp, hộ kinh doanh; ảnh hưởng không tốt đến môi trường đầu tư...

Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai.

Tuy nhiên, kết quả đấu giá cao tại các khu vực nói trên chỉ mang tính phản ánh diễn biến bất thường, cá biệt, chưa mang tính phổ biến; vì sau khi trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, một số doanh nghiệp trúng đấu giá đã xin bỏ cọc trúng đấu giá đất.

Theo tôi, nguyên nhân của những tồn tại trong đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua là do trong khâu tổ chức thực hiện của một số địa phương còn lúng túng trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, giám sát cuộc đấu giá.

Bên cạnh đó, quy định của pháp luật còn bất cập, thiếu đồng bộ dẫn đến việc đấu giá đất chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật như pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về quản lý thuế. Đơn cử như: Pháp luật về quản lý thuế có quy định nếu hết thời hạn theo thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định thì sẽ được cơ quan thuế gia hạn và phải chịu phạt chậm nộp theo quy định tại Điều 59 Luật Quản lý thuế. Tuy nhiên, đối với việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định: “Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Như vậy, pháp luật còn có quy định chưa thống nhất về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Hiện cũng chưa có quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực như đã phân tích ở trên.

Quy định không đầy đủ, không rõ ràng về việc xem xét các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá.

Chưa có chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất. Việc áp dụng pháp luật về quản lý thuế để xử lý cho trường hợp đấu giá đất là chưa phù hợp do việc thực hiện cam kết trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là tự nguyện theo pháp luật dân sự, không giống như trường hợp được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất (quyết định hành chính).

Ngoài ra, thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày như ở Thủ Thiêm) là một khe hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng ...

PV: Tổng cục đã tham mưu cho Chính phủ, Bộ TN&MT để giải quyết vấn đề này như thế nào, thưa ông?

Ông Đào Trung Chính:

Thời gian qua, thực hiện Công điện số 1767/CĐ-TTg ngày 21/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ, Tổng cục Quản lý đất đai đã tham mưu Bộ TN&MT có Công văn báo cáo Thủ tướng Chính phủ về công tác đấu giá đất nói chung và vụ việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm nói riêng; Công văn số 413/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 20/1/2022 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

PV: Theo ông, cần có những chế tài, chính sách mới nào để giải quyết triệt để vấn đề này?

Ông Đào Trung Chính:

Theo tôi, để chấn chỉnh, khắc phục những hạn chế, thiếu sót trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo việc đấu giá công khai, minh bạch, tuân thủ quy định của pháp luật, cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất.

Khu Đô thị Thủ Thiêm (TP.HCM)

Cụ thể, tập trung rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá; bổ sung quy định khi được công nhận là người trúng đấu giá thì phải nộp ngay số tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng theo kết quả trúng đấu giá và phải tính theo giá trị kết quả trúng đấu giá (Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước từ 5-20% giá khởi điểm khi tham gia đấu giá - khoản tiền này chỉ được coi là khoản đặt trước để được tham gia cuộc đấu giá).

Bổ sung chế tài xử phạt trường hợp đặt cọc sau đó bỏ cọc nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá. Người bỏ cọc có thể bị cấm tham gia các cuộc đấu giá trong một khoảng thời gian nhất định.

Bổ sung quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực. Bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách Nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp hủy hợp đồng trúng đấu giá đất. Bổ sung quy định về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, không cho phép chậm nộp và phạt chậm nộp như quy định chung của pháp luật về quản lý thuế.

Chấn chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó tập trung vào việc thực hiện đúng quy định các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là những khu đất “vàng” sau khi rà soát, sắp xếp lại các cơ sở nhà, đất của Nhà nước để chống thất thu cho ngân sách Nhà nước và phòng chống tiêu cực, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai; tăng cường giám sát, thanh tra, kiểm tra công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, không để xảy ra tình trạng thông đồng, móc ngoặc, không đảm bảo công khai minh bạch, cạnh tranh không bình đẳng trong các cuộc đấu giá. Chủ động tổng hợp thông tin, đánh giá, nhận định về khả năng tiềm ẩn nguy cơ diễn biến bất thường liên quan đến biến động giá đất trong thời gian tới tại các địa phương.

Khẩn trương chỉ đạo các cơ quan chuyên môn rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, phát hiện các tồn tại, bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, bổ sung vào quy định của pháp luật, không để xảy ra trục lợi; xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường.

Tổ chức công bố công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch có liên quan, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập các đơn vị hành chính tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá đất để trục lợi bất hợp pháp.

Quy hoạch, phát triển quỹ đất để đưa ra đấu giá, tạo nguồn cung, bình ổn thị trường quyền sử dụng đất.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Trường Giang (thực hiện)