Bắc Ninh: Nhiều dấu hiệu bất thường tại Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở thôn Ngọc Khám

Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở thôn Ngọc Khám hiện tại chưa hoàn thiện về hạ tầng

Hạ tầng chưa xong, nhà đã bán

Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở thôn Ngọc Khám, xã Gia Đông, huyện Thuận Thành có chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Thuận Thành. Công ty này có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 2301135653 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Ninh cấp đăng ký lần đầu ngày 20/5/2020 và đăng ký thay đổi lần 2 ngày 17/6/2020.

Công ty có địa chỉ tại thôn Ngọc Khánh, xã Gia Đông, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh. Người đại diện pháp luật là ông Lê Thành Công, Chủ tịch HĐTV và bà Nguyễn Thị Thu Hương, Phó giám đốc.

Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở thôn Ngọc Khám có diện tích 72.866,1 m2. Theo Quyết định phê duyệt Dự án Đầu tư của UBND tỉnh Bắc Ninh, nhà đầu tư sẽ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, gồm: san nền, đường giao thông nội bộ, cấp nước sạch, thoát nước mưa, thoát nước thải, cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng, hệ thống hào, cống cáp kỹ thuật, bãi đỗ xe, vườn hoa, cây xanh. Tổng mức đầu tư phần hạ tầng kỹ thuật là 59,168 tỷ đồng, thời gian thực hiện từ năm 2020-2022.

Từ phản ánh của nhiều người dân và những người đã “trót” đổ tiền vào dự án, vào những ngày cuối tháng 12/2020, trong vai trò khách hàng có nhu cầu mua một số lô đất để đầu tư, nhóm phóng viên Báo Tài nguyên và Môi trường đã trực tiếp liên hệ qua số điện thoại rao bán đất được dán rất nhiều tại các vị trí xung quanh khu dự án và đước các nhân viên này tư vấn tận tình.

Khách hàng nộp tiền sẽ nhận được phiếu thu từ Công ty

Trang 1 bản Hợp đồng vay vốn

Trang 2 bản Hợp đồng vay vốn

Trang cuối Họp đồng vay vốn

Theo hợp đồng này, ngay đợt nộp tiền đầu tiên, người mua đã phải nộp 80% giá trị của lô đất. Tiếp đó, chậm nhất trong vòng 5 ngày, bên cho vay cho bên vay vay tiếp 20% số tiền còn lại.Theo thông tin từ phía Công ty, khách có nhu cầu mua các lô đất của dự án sẽ ký vào bản Hợp đồng vay vốn. Theo đó, người cho vay (khách mua lô đất) sẽ tự nguyện nộp tiền cho bên bán là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Thuận Thành số tiền đúng bằng với số tiền mua căn hộ tại dự án theo 2 đợt. Số tiền này sẽ được bên vay dùng để thực hiện dự án. Thời hạn vay là 12 tháng. Bên vay sẽ thanh toán vốn vay và gốc vay cho bên cho vay vào ngày kết thúc hợp đồng vay. Hợp đồng cũng nêu rõ, hai bên có thể thanh toán vốn và lãi vay bằng tiền mặt hoặc hoán đổi bằng tài sản theo thỏa thuận của hai bên.

Có thể thấy, bản hợp đồng này là một hình thức có dấu hiệu  “lách luật”. Bởi hiện tại khu đô thị chưa hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, chưa có nghiệm thu về hạ tầng, nên không thể thực hiện hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật. Cái lợi của người mua khi ký hợp đồng vay vốn đăng ký mua lô đất thời điểm này là giá của lô đất còn thấp. Khi hoàn thiện hạ tầng, có sổ đỏ thì giá trị lô đất sẽ tăng lên rất nhiều, khách sẽ được hưởng lợi lớn từ giá chênh mang lại.

Như vậy, dấu hiệu “lách luật” của Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Thuận Thành chứa đựng rủi ro rất lớn đối với người mua. Bên cạnh đó, theo tìm hiểu của phóng viên, dự án chưa được phê duyệt về hạ tầng, nghĩa là dự án chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý để mở bán, không thể đưa vào giao dịch. Vậy Công ty Đầu tư và Kinh doanh thương mại Thuận Thành lại lấy căn hộ “chưa có”, “chưa hình thành”, chưa phải của mình để làm tài sản đối trả cho khoản vốn vay của khách là hoàn toàn không đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, theo điểm a, khoản 2, Điều 19, Nghị định 99 ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn”.

Như vậy, việc xác lập hợp đồng vay vốn giữa khách hàng và Công ty Đầu tư và Kinh doanh thương mại Thuận Thành nhằm giành quyền ưu tiên mua lô đất là có dấu hiệu trái pháp luật. 

Dự án vẫn là nền ruộng lúa, mương

Theo quy định của pháp luật, điều kiện để một dự án đất nền đủ điều kiện mở bán là khi chủ đầu tư được các cơ quan chức năng giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Nhiều vị trí của dự án vẫn là nền đất ruộng

Cụ thể, theo Điểm a, Khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được “UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”.

Còn theo Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: “b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)”.

Tuy nhiên, theo quan sát của phóng viên Báo Tài nguyên và Môi trường, cái gọi là Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở thôn Ngọc Khám, xã Gia Đông, huyện Thuận Thành thực tế hiện tại nhiều chỗ vẫn chưa được san gạt, vẫn là nền ruộng lúa, mương... Hình hài của một khu nhà ở với 250 lô đất được giới thiệu là hiện đại, đồng bộ hoàn toàn chưa có gì.

Các hạng mục hạ tầng như đường giao thông nội bộ, cấp nước sạch, thoát nước mưa, thoát nước thải, cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng... hoàn toàn chưa có

Mặt khác, theo khoản 3, Điều 19, Nghị định 99 ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi “Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án”. Tuy nhiên, khi hạ tầng chưa hoàn thiện, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Thuận Thành không thể có xác nhận này của Sở Xây dựng. 

Nhiều chuyên gia bất động sản từng khẳng định, dù luật pháp Việt Nam luôn thể hiện rõ các chế tài rất cụ thể và chi tiết nhưng thực tế một số dự án bất động sản còn lách luật bằng cách tạo các hợp đồng mua bán mang tên "Hợp đồng góp vốn", "Phiếu đăng ký giữ chỗ", “Hợp đồng vay vốn”, "Thỏa thuận đặt cọc đăng ký chỗ" đều là đột lốt "dự án ảo". Những hợp đồng này dụ khách hàng nộp tiền vào dưới hình thức đầu tư, góp vốn, giữ chỗ, nhưng khi dự án không có pháp lý để trao trả đất, hoặc nhà (sản phẩm) cho khách hàng, việc hoàn trả tiền lại cho khách hàng sẽ rất chậm trễ, nhỏ giọt, hoặc có nguy cơ sẽ không thu hồi được.

Phóng viên Báo Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc.

Trần Văn - Thanh Tùng