Chuyên gia nói gì về giá bất động sản trong thời gian tới

Ảnh minh họa

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, hai phân khúc nhà ở chính là căn hộ, nhà phố tại thị trường BĐS TP.HCM đều sụt giảm về lượng giao dịch. Cụ thể, trong nửa đầu năm 2020, giao dịch căn hộ tại TP.HCM chỉ đạt hơn 6.800 căn, giảm 55% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Đối với dòng sản phẩm biệt thự, nhà phố, lượng giao dịch giảm 34%. Còn phân khúc đất nền, giao dịch giảm đến 67% so với cùng kỳ năm 2019. Dù lượng giao dịch giảm, cũng có nghĩa là nhu cầu giảm, nhưng giá nhà đất trên thị trường nhìn chung không giảm, mà neo ở tình trạng đứng giá hoặc thậm chí tăng giá.

Trước đó, báo cáo về thị trường BĐS quý I/2020 của Bộ Xây dựng cho thấy, cho dù cả nguồn cung và lượng giao dịch trên thị trường BĐS đều giảm nhưng giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019. 

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% so với cùng kỳ năm 2019, nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 3,82%. Còn tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,5% so với cùng kỳ năm 2019, nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 8,36%. Sang quý II/2020, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 0,16% so với quý I,  nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01%. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với quý I/2020, nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 0,15%.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, mặc dù ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng giá BĐS vẫn không giảm, là bởi nguồn cung thị trường từ năm 2019 đã giảm mạnh nhưng nhu cầu thị trường vẫn tăng. Bước sang đầu năm 2020 xu hướng nguồn cung giảm do các dự án bị kẹt pháp lý, tuy nhiên, nhu cầu thị trường cao. Khi dịch bệnh bùng phát khiến các dự án không triển khai được do việc thực hiện giãn cách xã hội, ít dự án được mở bán. Nhưng nhu cầu nhà ở luôn cao nên các chủ đầu tư vẫn duy trì mức bán do mức hấp thụ cao.

Ngoài ra, mặt bằng chung về giá đất bình quân không giảm nên các chủ đầu tư phát triển dự án với các chi phí đầu vào không giảm thậm chí còn tăng thì khi đưa ra giá bán, xu hướng giảm là không thể.

Theo ông Kiệt, dịch bệnh kéo dài, nhưng một số dự án vẫn có mức độ hấp thụ cao. Một số đơn vị có khả năng bán hết căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên khoảng 70%, nhu cầu cao đã thúc đẩy thị trường phát triển. 

“Nhìn lại thị trường thời điểm năm 2007-2008 bong bóng BĐS xảy ra ở thị trường thứ cấp. Giá bán được đẩy lên nhiều ở thị trường thứ cấp và đa số nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Còn hiện tại, mức giá được quyết định bởi thị trường sơ cấp (các chủ đầu tư làm ra sản phẩm để bán). Ngay cả một số khu vực như Thủ Thiêm, giai đoạn 2015 -2016 giá bán từ 65 triệu đồng/m2 – 70 triệu đồng/m2 đã cao nhưng nay đã tăng lên 140 triệu/m2 – 160 triệu/m2, xuất phát ở thị trường sơ cấp chứ không phải thứ cấp”, ông Kiệt cho biết.

Nói về mức giá trên thị trường BĐS hiện nay, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng bộ phận R&D DKRA Vietnam nhận định, có 2 thái cực trái ngược nhau diễn ra trên thị trường nhà đất. Dịch Covid-19 lần 2, giá sơ cấp không những giảm mà còn tăng trong khi giá thứ cấp trong tháng 8 có sự sụt giảm nhiều so với các tháng trước đó. Còn trên thị trường sơ cấp, giá bán của một số dự án giai đoạn tiếp theo tăng mạnh so với giai đoạn đầu.

Còn chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, cần phải phân biệt 2 loại hình BĐS là nhà ở và đất nền để thấy vì sao giá giảm và không giảm so với trước đây dù kinh tế khó khăn. Nếu căn hộ ở dự án mới mở bán thì khó giảm giá mạnh dù ở giai đoạn nào. Bởi chi phí xây dựng hiện nay vẫn cao, đặc biệt do chuỗi cung ứng toàn cầu gián đoạn nên các loại nguyên vật liệu đầu vào đắt đỏ.

Chi phí đầu tư, vốn và các loại chi phí khác rất cao nên chủ đầu tư khó lòng bán giá thấp, bởi nếu bán lỗ thà họ không bán. Hiện tại, chỉ có thể là một số phân khúc vùng sâu, vùng xa giảm nhẹ bằng hình thức khuyến mãi để hút khách; các dự án nghỉ dưỡng, dự án mới triển khai cần vốn… chủ đầu tư giảm so với ban đầu công bố.

Đồng quan điểm, ông Hà Văn Thiện - Hà Văn Thiện, P.TGĐ Tập đoàn BĐS Trần Anh Group chia sẻ, việc nới lỏng giãn cách xã hội từ cuối tháng 4 đã giúp tháo “điểm tắc” phần nào cho thị trường. Theo quan sát hiện nay, các dự án đã có kế hoạch chào bán trước dịch đã đẩy mạnh marketing trên tất cả các phương tiện truyền thông nhằm chuẩn bị bung hàng. Hiện tại, tình hình dịch Covid-19 đã khá hơn, Việt Nam kiểm soát dịch rất tốt. Đây chính là cơ sở để tất cả các ngành hoạt động trở lại, trong đó có BĐS.

Dự đoán, thị trường BĐS từ nay đến cuối năm sẽ có nhiều điểm sáng. Hiện nay có nhiều yếu tố để tạo sức bật cho thị trường sau dịch như các chủ đầu tư sẽ tung ra những chính sách bán hàng tốt dành cho khách để kích cầu, đây là cơ hội mua nhà với nhiều ưu đãi. “Thời gian tới thị trường BĐS sẽ ấm dần lên sau giai đoạn trầm lắng bởi dịch bệnh. Hiện tại đại dịch cũng đã được kiểm soát tốt, kinh tế đang trong giai đoạn phục hồi, vì vậy tới đây thị trường BĐS sẽ có chiều hưởng tăng giá bán nhưng dự kiến mức tăng không cao”, ông Thiện dự báo.

Thục Vy