Hạn chế rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhà đang bị cầm cố giấy tờ

Trả lời

Câu hỏi của bạn Báo Tài nguyên & Môi trường xin tư vấn như sau:

Đặt cọc tiền trước cho chủ nhà

Việc người mua nhà đặt cọc tiền trước cho người bán nhà là giao dịch dân sự. Hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau về nội dung này. Tuy nhiên, để tránh rủi ro cho người mua nhà, khi đặt cọc tiền hai bên nên làm hợp đồng thỏa thuận cụ thể. Trong hợp đồng thỏa thuận nên có các điều khoản rằng buộc trách nhiệm của cả hai. Hơn nữa, trong hợp đồng cần có thêm điều khoản ghi rõ: nếu mục đích đặt cọc không đạt được (chuyển nhượng không thành công) thì bên nhận đặt cọc phải hoàn lại toàn bộ số tiền cho bên đặt cọc, cộng thêm khoản bồi thường (nếu có).

Tách thửa

Muốn tách thửa, người bán phải hoàn thiện các thủ tục để rút toàn bộ giấy tờ nhà đất về. Sau khi có đầy đủ giấy tờ nhà đất, bên bán sẽ làm thủ tục tách thửa rồi chuyển nhượng cho bạn. Hoặc hai bên chuyển nhượng cho nhau xong thì làm thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, muốn tách thửa, căn hộ phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 144, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở."

Trong trường hợp không đủ điều kiện về mặt diện tích để tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì áp dụng quy định tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2013/NĐ-CP.  Theo đó, quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau: “Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

Hai bên tự ý tách thửa

Theo quy định, khi nhà đất không đủ diện tích để tách thửa mà hai bên tự ý thỏa thuận tách thửa thì nhà nước sẽ không công chứng  chứng thực và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định này được ghi nhận tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2013/NĐ-CP như sau:

“Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Báo TN&MT