Xu hướng thị trường bất động sản năm 2016

(TN&MT) - Trong năm 2015, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những dấu hiệu tích cực là do sự tác động của Luật và quy định dành riêng cho bất động sản. Thị trường đã có dấu hiệu ấm lên, số lượng giao dịch thành công tăng lên đáng kể, lượng tồn kho giảm. Theo dự báo, năm 2016, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi và phát triển mạnh mẽ hơn.

Chính sách thúc đẩy thị trường 2015

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua thời gian phát triển mất cân đối lúc “nóng, lạnh” bất thường. Có giai đoạn bất động sản quá “nóng” dẫn đến tình trạng mất kiểm soát và thị trường “đóng băng” suốt một thời gian dài không có giao dịch.

Song có một điều hết sức thuận lợi là hệ thống văn bản pháp luật được hoàn thiện tạo cơ sở minh bạch, bình đẳng hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp trong năm 2015. Cụ thể, những cơ chế, chính sách đổi mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản vừa qua đã đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng chuyên nghiệp hơn. Luật Nhà ở góp phần tăng niềm tin vào thị trường, tạo điều kiện thu hút đầu tư, tăng nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở thương mại hạng trung. Qua đó, nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức-lao động được giải quyết tốt.

Cú hích lớn nhất cho thị trường bất động sản năm 2015 chính là Luật cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Khi Luật này được thực thi, thu hút một lượng lớn khách hàng, giải phóng lượng tồn kho cho thị trường. Ngoài ra, chính sách nới lỏng lãi suất cho vay mua nhà cũng kích thích sự quan tâm không chỉ các nhà đầu tư bất động sản, mà ngay cả những người có thu nhập trung bình có nhu cầu thực nhà ở.

Bên cạnh đó, việc Việt Nam liên tục ký kết các hiệp định FTA, TPP, tăng kết nối với thị trường quốc tế, việc phát triển mạnh mẽ hạ tầng giao thông cũng tác động tích cực đến thị trường. Có thể nói, bất động sản trong nước đã tìm thấy đầy đủ các yếu tố thiên thời - địa lợi - nhân hòa và tận dụng các cơ hội này để có bước phục hồi mạnh mẽ.

Năm 2015, cũng chứng kiến các quỹ đầu tư và công ty nước ngoài mạnh tay đổ vốn vào thị trường BĐS thông qua các hình thức mua bán dự án, đầu tư góp. Năm 2015, đầu tư kinh doanh BĐS đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư FDI với 19 dự án đầu tư mới và 7 dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 1,81 tỷ USD.

Theo số liệu từ Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 56.286 tỷ đồng, so với quý I/2013, giảm 72.262 tỷ đồng, tương đương giảm 56,21%; so với tháng 12/2013, giảm 38.172 tỷ đồng, giảm 40,41%; so với thời điểm 20/9/2015, giảm 3.109 tỷ đồng.

Thị trường của dự án cao cấp

Thị trường địa ốc những năm qua đã có sự chuyển dịch mạnh mẽ giữa các phân khúc của căn hộ. Những năm 2008 – 2012, phân khúc bình dân, nhà giá rẻ chiếm ưu thế, sang 2013, tỷ trọng phân khúc này giảm mạnh. Cụ thể, tại TP. HCM, phân khúc bình dân giảm từ 46% (năm 2012) xuống còn 26% (năm 2015); TP. Hà Nội giảm từ 84% xuống còn 28%. Phân khúc cao cấp gia tăng mạnh mẽ, từ 16% lên 36% tại TP. HCM, từ 4% lên 29% tại Hà Nội, tính theo cùng thời kỳ.

Theo ghi nhận, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ cao, hấp dẫn nhà đầu tư BĐS. Trung bình, tỷ suất lợi nhuận gộp cho thuê ở căn hộ cao cấp tại quận 7 và quận 2 năm 2012 lần lượt là 7,4% và 7,8%, sang quý 2/2015 đã tăng lên 7,8% và 8,05%. So sánh với một số nước trong khu vực, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại TP. HCM cao hơn cả Bangkok, Hong Kong, Singapore. Phần lớn sản phẩm cho thuê tốt trên thị trường tập trung vào các dự án cao cấp, với giá bán từ 1.500 USD/m2 đến 3.000 USD/m2.

Tại Hà Nội, những dự án có tính thanh khoản cao chủ yếu tập trung vào dự án cao cấp Vinhomes Riverside, Garden Villas (quận Long Biên); Time City (Hoàng Mai),  Gamuda Gardens (quận Hoàng Mai); hay mới đây là Ecopark mở bán nhà phố liền kề thuộc giai đoạn 2B…

Tuy nhiên, thị trường năm 2015, cũng có những nguy cơ mất cân đối cung - cầu trong giao dịch bất động sản. Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn - Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) cho rằng, cơ cấu dân số trẻ của Việt Nam đang tạo nên nguồn cầu lớn về nhà ở. Khảo sát cho thấy 80% hộ gia đình tại TP. HCM và 81% ở Hà Nội có thu nhập bình quân hàng tháng dưới 15 triệu đồng (khoảng 700 USD mỗi tháng). Trong khi đó, mức giá nhà ở trung bình tại Hà Nội cao gấp 25 lần thu nhập và 15 lần tại TP. HCM, khiến nhiều gia đình trẻ khó tiếp cận nhà ở. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đánh giá: Với thu nhập và mức sống của người dân hiện nay, cơ cấu sản phẩm nhà ở nên là 70% căn hộ trung bình, giá bán dưới 700 triệu đồng, thậm chí phải khuyến khích những căn hộ nhỏ có giá vài trăm triệu đồng; phần còn lại mới là phân khúc trung cấp và cao cấp.

Năm 2016, thị trường vẫn tích cực?

Nhận định về thực trạng thị trường trong hội thảo xu hướng phát triển bất động sản Việt Nam năm 2016, diễn ra tại Hà Nội. GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng: Thị trường vẫn chuyển biến tích cực với các dâu hiệu đáng chú ý như: tổng dư nợ tín dụng bất động sản năm 2015 lên đến 324.000 tỷ đồng, trong khi đó, phân khúc nhà ở chiếm đến 39%; lượng tồn kho giảm mạnh trên từng phân khúc, nhất là tại Hà Nội và TP. HCM.

Các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng: để thị trường ổn định về giá cả, lượng cung cầu cân đối vẫn cần có sự nỗ lực của cơ quan Nhà nước để khắc phục các nhược điểm của thị trường bất động sản như: cần đa dạng hóa sản phẩm, bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản; giảm lãi suất thêm nữa khi hiện nay trên thế giới lãi suất của các nước đã giảm nhiều; xem xét, “cởi trói” cho các dự án bất động sản thế chấp ở ngân hàng nước ngoài để vay vốn, vì các ngân hàng này có nguồn vốn trung hạn và dài hạn rất lớn, giá rẻ hơn các ngân hàng trong nước.

Đỗ Thủy