Thay đổi tỷ lệ vốn an toàn: Có ảnh hưởng đến phân khúc nhà cao cấp?

Tại Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 có một số nội dung là siết chặt hơn đối với bất động sản (BĐS) do áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với các khoản vay trên 3 tỷ đồng, cụ thể, áp dụng hệ số rủi ro 150% trở lên; từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%; dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm hướng tín dụng BĐS vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Chính điều này sẽ dẫn đến nguy cơ dư nguồn cung phân khúc cao cấp.

Mặt khác, Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 điều chỉnh hệ số rủi ro 50% lên mức 150% đối với các khoản vay cá nhân để mua BĐS từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số càng cao, khoản được vay càng thấp so với giá trị tài sản thế chấp, nghĩa là tín dụng BĐS bị thu ngày càng hẹp hơn và sẽ tác động trực tiếp làm giảm cung vốn tín dụng cho các dự án phát triển BĐS, như vậy, sẽ giảm nguồn cung BĐS. Hơn nữa, việc tăng hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh BĐS sẽ tác động đến các nhà đầu tư thứ cấp, tức là giảm mạnh cầu kinh doanh BĐS.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, việc điều chỉnh trước hết đối với mục tiêu tiếp tục giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30% vào giữa năm 2021 hoặc 2022. Bên cạnh đó, việc hạn chế ngân hàng thương mại cho vay trung dài hạn cần được nhìn nhận là động lực để Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn thị trường vốn, khuyến khích các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường chứng khoán.

Theo lý giải của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các ngân hàng chỉ cho vay mua nhà với tỷ lệ tối đa là 70% giá trị hợp đồng mua BĐS. Với mức ngưỡng 3 tỷ đồng giá trị gốc của khoản vay thì giá trị nhà tương ứng sẽ ở mức 4,2 - 4,5 tỷ đồng. Đây là con số khá hợp lý so với giá nhà trung bình hiện nay tại Việt Nam, cũng như mức thu nhập và đối tượng mua BĐS này.

Trên thực tế, BĐS là lĩnh vực có nhiều nợ xấu nhất, nhiều dự án đang triển khai nhưng hết nguồn vốn nên tạm dừng, trong khi đó, khoản vay cũ vẫn chưa thể trả được. Nên để siết lại các khoản tín dụng cho vay đó, hệ số rủi ro cần phải tăng lên.

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng, về mặt quản lý rủi ro tín dụng, dự thảo thay thế Thông tư 36 là một quy định tích cực, bởi những khoản tiền cho vay mua BĐS có giá trị lớn nếu trở thành nợ xấu sẽ thiệt hại rất lớn đối với hệ thống tín dụng của các ngân hàng. Hơn nữa, mức thu nhập của người dân còn thấp, những khoản vay ngân hàng lớn như vay mua nhà từ 3 tỷ đồng trở lên có rủi ro rất cao. Để hạn chế những rủi ro đó buộc ngân hàng phải có vốn tự có nhiều hơn để đảm bảo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc khuyến khích phát triển các phân khúc thấp hơn là cần thiết, song, không nên vì vậy, phải hy sinh phân khúc nhà ở cao cấpHiện, phân khúc này thu hút nhiều người nước ngoài - nhóm khách hàng đến Việt Nam sinh sống và làm việc ngày càng gia tăng cùng với xu hướng hội nhập. Trong khi đó, Việt Nam đặt mục tiêu tạo ra những không gian sống chất lượng, đảm bảo hạ tầng, tiện ích để phục vụ nhu cầu của bộ phận khách hàng có thu nhập cao, trong đó, có người nước ngoài.