TP.HCM: Đề xuất các phương án tháo gỡ tranh chấp chung cư

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn thành phố hiện có 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ, tăng gấp 2 lần so với năm 2009 và gấp 5,5 lần so với năm 1975, với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970 m2, diện tích bình quân căn hộ là 75 m2 . Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và đang có xu thế tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa. Chỉ trong khoảng 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới, trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước đây chỉ chiếm từ 3 - 10%.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: “Công tác đầu tư xây dựng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM khá tốt, đa số chủ đầu tư có quan tâm đến chất lượng công trình, tuân thủ các quy định về quản lý chất lượng công trình, đầu tư nhiều tiện ích, dịch vụ. Tất cả các nhà chung cư đã kiểm tra đều đảm bảo an toàn, kết cấu chịu lực đạt chất lượng. Nhiều tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư đã được hình thành trong công tác chỉnh trang đô thị cũ và nhất là tại các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, góp phần nâng cao cảnh quan kiến trúc đô thị khang trang, hiện đại.

Tuy nhiên, thời gian qua, tình hình tranh chấp tại các nhà chung cư có biểu hiện gia tăng do xu thế phát triển ngày càng nhiều nhà chung cư và do các tầng lớp nhân dân đô thị đang có xu thế lựa chọn sinh sống tại căn hộ chung cư. Toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 09 chung cư có tranh chấp gay gắt. Các bên chưa tìm được tiếng nói chung và cần sự can thiệp mạnh của cơ quan chức năng để tìm giải pháp để tháo gỡ”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, những tranh chấp xảy ra tại các nhà ở chung cư thường xoay quanh những nguyên nhân phổ biến như: tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư, giá phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị chung cư; tranh chấp về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy; tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sỡ hữu riêng của chủ đầu tư; về phần sở hữu chung trong chung cư như: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...  

“Ngoài ra, còn một số nguyên nhân khác như: một số chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ, thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, chậm làm “sổ hồng” cho dân, đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn... đã đẩy những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân lên cao trào”, ông Lê Hoàng Châu nhận định thêm.

Tại Hội thảo về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng phòng Quản lý nhà và Công sở (Sở Xây dựng TP.HCM) đề xuất: Khi sửa Luật Nhà ở, nên bỏ quy định người mua nhà phải nộp 2% phí bảo trì nhà chung cư như hiện nay. Thay vào đó, cần đưa ra những chế tài liên quan đến trách nhiệm của cư dân khi phát sinh những vấn đề cần đến phí bảo trì nhà chung cư.

Nhiều chuyên gia tại Hội thảo cũng đồng tình cho rằng, việc quy định nộp 2% phí bảo trì như hiện nay sẽ tạo ra nguồn tiền khá lớn, ít cũng vài tỷ đồng, còn ở những dự án lớn giá trị cả trăm tỷ đồng, rất khó khăn trong việc quản lý, sử dụng, nhất là trong bối cảnh Ban quản trị nhà chung cư chưa được chuẩn hóa và thiếu năng lực chuyên môn....

Về những vướng mắc trên, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị; có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính; đồng thời, quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao nhà, làm "sổ hồng" cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng; sớm ban hành tiêu chuẩn thiết kế, diện tích tối thiểu căn hộ nhà chung cư thương mại; sớm ban hành quy chuẩn về loại hình shophouse, officetel, serviced apartment trong khối nhà chung cư.

Ngoài ra, HoREA cho rằng, UBND cấp phường cần tăng cường hơn nữa vai trò của trong việc chủ động tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc hội nghị nhà chung cư bất thường trong trường hợp đặc biệt, kể cả trong công tác phòng cháy chữa cháy tại chung cư; đồng thời, phát huy vai trò của tổ dân phố, khu phố, các đoàn thể ở cơ sở, lực lượng dân phòng, tự vệ.

HoREA cũng kiến nghị Bộ Xây dựng cần có biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý; cũng như xử lý nghiêm chủ đầu tư đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn và xem xét đề xuất xây dựng "Luật Chung cư" để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm tới.