Nguy cơ thất thu thuế của bất động sản… “con lai”

Đất thuê bán giá đất ở

Theo quy định pháp luật hiện hành, người mua căn hộ các dòng sản phẩm bất động sản con lai trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ có quyền sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn thuê đất của dự án). Nhưng một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp (người mua) sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Việc này liên quan đến tài chính đất đai, bởi theo ông, việc sử dụng đất thuê để bán với giá đất ở sẽ gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Đơn cử như một dự án bất động sản nghỉ dưỡng “hot” tại Cát Bà – Quảng Ninh từng gây xôn xao dư luận khi có được nhiều ưu ái lạ từ cấp chính quyền sở tại. Đáng chú ý nhất ở việc chủ đầu tư nộp tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian 70 năm nhưng với giá cực rẻ. Trong khi, chỉ tính riêng một sản phẩm thuộc dự án trên đã lên đến cả chục tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai 2013 cần phải được xem xét giải quyết tổng thể. Trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp, trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Trong văn bản của mình, HoREA kiến nghị sửa đổi, “trám” lỗ hổng này của Luật Đất đai 2013. Như vậy, chủ đầu tư các dự án có sử dụng "đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước phù hợp giá đất thị trường, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo thêm nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

Kinh doanh bất động sản nghỉ dưởng có sổ đỏ?

Một hình thức “lách luật” khác đang khá phổ biến của dòng sản phẩm condotel chính ở cam kết ra sổ đỏ vĩnh viễn, để ở hay kinh doanh thời vụ đều hiệu quả. Trong vai một nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, phóng viên Kinh tế&Đô thị liên hệ tới số điện thoại 0987215XXX để tìm hiểu về dự án Scenia Bay Nha Trang. Nhân viên môi giới tự xưng tên “Đ.” chia sẻ: “Điểm khác biệt lớn nhất của Scenia Bay Nha Trang so với các dự án condotel khác chính ở tính pháp lý. Đây là dự án hiếm hoi được cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hóa đã đồng ý cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài cho toàn bộ diện tích lô đất rộng 7.661m2 thuộc dự án.”

Một dự án condotel khác ở Nha Trang cũng quảng cáo được cấp sổ đỏ là Gold Coast Nha Trang - chủ đầu tư là Tập đoàn Thanh Yến. Điểm chung được hầu hết các “cò” tư vấn là thế mạnh "hưởng lợi kép", vừa có sổ đỏ, vừa có thể kinh doanh thu lợi như loại hình homestay. Với một TP biển phát triển du lịch mạnh mẽ như Nha Trang, tiềm năng sinh lợi của các dự án được khuếch trương rất lớn.

Giới chuyên gia cho rằng, về bản chất condotel không được phát sinh nhân khẩu ở. Việc không ít chủ đầu tư khẳng định “đất thuê sử dụng du lịch” sẽ hình thành khu nhà ở đều thuộc các dự án đang triển khai, chưa cho ra bất kỳ cuốn sổ đỏ nào. Riêng mô hình, nhà đầu tư kinh doanh cho khách du lịch thuê căn hộ là không sai. Song, nếu như những căn hộ cho thuê dài hạn thường có hợp đồng thuê thì mô hình này chỉ cho thuê ngắn hạn, không có hợp đồng, chủ nhà cũng không đăng ký kinh doanh nên Nhà nước vì thế không thu được thuế.

Bên cạnh đó, việc có quá nhiều đối tượng khách hàng từ người mua để ở, khách du lịch thuê theo ngày, khách thuê lâu dài đến nhân khẩu ở cùng sinh hoạt trong khu nhà condotel sẽ rất phức tạp (chưa tính đến yếu tố pháp lý). Từ đó, dẫn đến tiềm ẩn nhiều bất ổn về an ninh trật tự xã hội, gây khó khăn cho công tác quản lý của các cấp chính quyền địa phương.