Luật Đất đai 2013: Siết chặt giao đất, cho thuê đất để phát huy nguồn lực đất đai

 

Trước khi Luật Đất đai 2013 ra đời, việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 mặc dù đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. 

 

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm hạn chế dẫn đến vẫn còn tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật. Đơn cử như, tình trạng chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Hay, nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Ngoài ra, vẫn còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm.

 

Để chấn chỉnh điều này, tại Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất…”. Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 2013 đã tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.

 

Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

 

Về giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu từ nước ngoài. 

 

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Quy định này đã thể hiện tính thời sự cao, bởi nếu như trong Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như thế nào? Do đó, Luật Đất đai 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng mắc trên.

 

Về cho thuê đất, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trước đây, Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp.

 

Thiết nghĩ, với những quy định cụ thể, chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai 2013 sẽ góp phần thu hút đầu tư, huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.