Đồng Nai: Bảng giá đất mới phù hợp với quy định của pháp luật đất đai hiện hành

   

   

   

  Theo quy định tại Khoản 4, Điều 114 của Luật Đất đai thì việc tính thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với tổ chức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị tài sản khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… được căn cứ vào giá đất cụ thể. Do vậy, giá đất trong Bảng giá đất do Nhà nước quy định không tác động đến việc triển khai thực hiện các dự án, công trình trên địa bàn. Mặt khác, Bảng giá đất vẫn giữ được sự ổn định về mức giá các loại đất so với năm 2014, nên việc tính toán các khoản thu nghĩa vụ tài chính đối với các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh không bị tác động bởi việc thay đổi mức giá quy định của Nhà nước sau khi ban hành.

   

  Về nguyên tắc xác định giá đất, quy định đã chỉnh sửa và hợp nhất từ 2 quy định cũ (quy định về tiêu thức và việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất và quy định về giá các loại đất năm 2014), trên cơ sở phân tích, đánh giá những tồn tại, hạn chế trong quá trình áp dụng, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai và tình hình thực tế của tỉnh, việc chỉnh sửa vẫn giữ được các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất. Vì vậy, trong quá trình xác định giá đất cụ thể (định giá đất cụ thể) vẫn đảm bảo sự công bằng, hợp lý và không bị xáo trộn, hụt hẫng do thay đổi các nguyên tắc xác định giá đất.

   

  Riêng tại một số khu vực có điều chỉnh mức giá thì việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai có những tác động nhất định như: Tiền thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất… tại các khu vực dự án thu hồi đất nông nghiệp sẽ ảnh hưởng đến chi phí hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 20 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

   

  Ông Lê Viết Hưng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai cho biết, do các mức giá được giữ ổn định và tương đối phù hợp với thị trường nên đảm bảo được các nguồn thu ngân sách về đất đai, đảm bảo được sự công bằng trong các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đối với thu nhập, đời sống của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không bị ảnh hưởng do việc ban hành Bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015 - 2019, vì việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn được áp dụng mức giá đã lập để thu từ năm 2012.

   

   

  Xét ở các khía cạnh khác nhau thì Bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015 - 2019 có những tác động nhất định đến tình hình kinh tế - xã hội như: Các quy định về giá đất đã được điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế, dễ hiểu, dễ áp dụng, hạn chế được một số phát sinh so với quy định cũ (quy định của Luật Đất đai năm 2003, Bảng giá đất được sử dụng cho nhiều mục đích, bao gồm sử dụng để bồi thường khi thu hồi đất và tính thu các nghĩa vụ tài chính, nên có những ràng buộc nhất định không thể khắc phục được). Vì vậy, sẽ hạn chế được những sai sót hoặc những điểm bất hợp lý trong quá trình áp dụng có thể dẫn đến việc khiếu kiện đòi quyền lợi của người dân; mức giá các loại đất sẽ ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính như: Nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở) trong hạn mức.

   

  Theo ông Lê Viết Hưng, việc điều chỉnh tăng, hoặc giảm mức giá đã được rà soát, so sánh để đảm bảo sự cân đối phù hợp giữa các khu vực, đoạn đường, tuyến đường, nên đảm bảo sự công bằng trong thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong đó, đối với việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Khoản 3, Điều 6 thì giá đất để tính thu thuế được ổn định trong thời gian 5 năm kể từ ngày 1/1/2012, nên trong thời gian đến 1/1/2017 thì Bảng giá đất không ảnh hưởng đến việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của người dân.

   

  Đối với việc thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh thì Bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015 - 2019 hầu như không bị ảnh hưởng, do thực tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, một số trường hợp đã nộp hồ sơ nhưng chưa đủ điều kiện để cấp giấy thì việc tính toán các khoản thu nghĩa vụ tài chính được căn cứ vào thời điểm nộp hồ sơ; tạo sự công bằng trong xã hội, đảm bảo giữa quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, giúp cơ quan quản lý Nhà nước nắm và kiểm soát thị trường bất động sản, để có sự điều tiết hoặc định hướng trong quản lý thị trường bất động sản.

   

   

  Đối với các khu vực đất giáp ranh trong tỉnh đã được rà soát, so sánh sự tương quan về các điều kiện hạ tầng và giá đất thị trường, để đề xuất điều chỉnh mức giá, đảm bảo sự hợp lý về giá giữa các khu vực; một số khu vực có sự khác nhau về các điều kiện hạ tầng, mức độ thuận lợi trong sản xuất kinh doanh thì mức giá quy định có chênh lệch trong khoảng cho phép và đảm bảo phù hợp với thị trường cũng như các điều kiện thực tế của mỗi khu vực. Tại các khu vực đất giáp ranh với các tỉnh lân cận đã được rà soát so sánh về giá đất giữa các bên, trong đó hầu hết các khu vực giáp ranh thuộc địa bàn tỉnh Đồng Nai đều được giữ nguyên mức giá so với năm 2014. Riêng tại một số tuyến đường thuộc địa bàn huyện Xuân Lộc, Cẩm Mỹ (Quốc lộ 56, Tỉnh lộ 766, 765, 764) đang có mức giá thấp hơn so với tỉnh Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu thì được điều chỉnh tăng, nhưng mức điều chỉnh chỉ tăng từ 10 - 30% tùy theo từng tuyến đường vừa phù hợp với điều kiện hạ tầng và thị trường tại địa bàn trong tỉnh, vừa tiến gần với mức giá của các tỉnh giáp ranh.

   

  Ông Lê Viết Hưng cho hay, Bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015 - 2019 đã được thảo luận thống nhất, đảm bảo sự hài hòa về mức giá giữa các khu vực và phù hợp với điều kiện thực tế của mỗi địa phương, mỗi khu vực, vị trí, tuyến đường. Mức giá đề xuất tuy còn thấp so với thị trường, nhưng đảm bảo sự ổn định về thị trường và được sự đồng thuận của các ngành, địa phương trong tỉnh.

   

   

  Phần lớn các mức giá trong Bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015 - 2019 vẫn được giữ ổn định so với năm 2014, chỉ điều chỉnh giá đất hoặc bổ sung vào bảng giá đất đối với các tuyến đường mới được nâng cấp, mở rộng hoặc mở mới và tập trung rà soát tất cả các tuyến đường trên địa bàn để xử lý chênh lệch giá đất giữa các tuyến đường có điều kiện thuận lợi tương đồng, đặc biệt là các tuyến đường phụ nối với trục đường chính (theo nguyên tắc giá đất vị trí 1 của đường phụ phải tương đương giá đất vị trí 2 của trục đường chính). Tại các khu vực, tuyến đường được điều chỉnh giá thì mức điều chỉnh phổ biến dao động từ 10% - 30% tùy theo từng địa phương hoặc điều kiện cụ thể của từng tuyến đường.

   

  Đối với đất nông nghiệp chỉ điều chỉnh mức giá của một số xã khu vực đô thị và ven đô thị có điều kiện phát triển và có mức giá thị trường quá chênh lệch so với giá đất năm 2014; điều chỉnh giảm mức giá của một số xã để phù hợp với thực tế và sự tương đồng giữa các khu vực (xã Suối Trầu, Cẩm Đường và Bình Sơn thuộc huyện Long Thành và khu vực phía Bắc của thị trấn Vĩnh An, huyện Vĩnh Cửu) và hiệu chỉnh mức giá ở các vị trí 2, 3 để phù hợp với việc bổ sung thêm 1 cấp vị trí của đất nông nghiệp.

   

  Ông Lê Viết Hưng nhấn mạnh, Bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015 - 2019 tỉnh Đồng Nai không những giữ được sự ổn định chung về mức giá, mà còn đảm bảo sự phù hợp về mức giá giữa các khu vực, đoạn đường, tuyến đường. Nên về cơ bản, Bảng giá đất không gây xáo trộn về thị trường bất động sản trong toàn tỉnh, đảm bảo thực hiện chủ trương điều tiết của Nhà nước để kìm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội tỉnh nhà.