“Gỡ vướng” trong việc định giá đất

   

   

  Theo ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, cơ chế định giá đất của Nhà nước hiện có 2 bất cập. Thứ nhất, khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài (bảng giá đất công bố hàng năm, nhưng bị khống chế bởi khung giá), trong khi thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá nhanh chóng trở nên lạc hậu, thấp hơn nhiều so với thị trường (đặc biệt tại các thành phố lớn), gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phòng mặt bằng... Thứ hai, hệ thống cơ quan định giá đã hình thành, nhưng sự phân công còn chồng lấn, tính chuyên nghiệp chưa cao, phần định giá Nhà nước chủ yếu theo cơ chế hội đồng (liên ngành), chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật tình hình thị trường; số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế…

   

  Đặc biệt, trong Luật Đất đai 2003, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5 đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt). Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất, nhất là tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.

   

   

  Vướng mắc lớn nhất khi định giá đất là việc xác định định giá đất giáp ranh. Nhất là, tại các dự án, công trình liên tỉnh như các tuyến đường giao thông, đường cao tốc, đường liên tỉnh hay những dự án thủy điện lớn mà việc thu hồi đất liên quan đến nhiều địa bàn, nhiều tỉnh. Ông Đinh Văn Vũ - Tổng Giám đốc Công ty mua bán và định giá nợ Việt Nam cho hay, khi nâng cấp đường 5 từ Hà Nội đi Hải Phòng sẽ phải đi qua 4 tỉnh, thành phố là Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng. Giá đất nông nghiệp ở mỗi tỉnh quy định khác nhau nên khung giá đền bù cũng khác nhau. Giá đất giáp ranh giữa các tỉnh có sự chênh lệch khá lớn như giáp ranh giữa Hà Nội và Hưng Yên, do đó nhiều người dân không đồng thuận và khiếu kiện.

   

  Bên cạnh đó, không chỉ có sự chênh lệch giáp ranh giữa các tỉnh, mà ngay trong một tỉnh, thành phố cũng có sự chênh lệch khá lớn giữa các quận, huyện. Đơn cử, ngay tại Hà Nội, giá đất tại huyện ngoại thành Từ Liêm cao hơn cả các quận nội thành như Long Biên, Hà Đông…

   

  Theo một số chuyên gia, nguyên nhân của việc này là do chưa có cơ chế để giám sát việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến nhiều địa phương quyết định bảng giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi nhằm thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành, trong khi hầu hết không có chuyên môn, năng lực định giá hạn chế. Ngoài ra, trong giao dịch nhà đất hiện nay đang gặp phải là giá bán ghi trong Hợp đồng mua bán lại thấp hơn nhiều so với giá thực tế để “né thuế”. Do đó, các đơn vị định giá đất hiện nay gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu thập thông tin giá đất trên thị trường…

   

   

  Để gỡ vướng về vấn đề này, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực vào 1/7 tới đây đã quy định rõ việc định giá đất phải tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, việc định giá này cũng phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Trong cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

   

  Theo đó, Nghị định về giá đất đã quy định, khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.

   

  Về giá đất trong bảng giá đất, Nghị định quy định, giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định và phải phù hợp với khung giá đất. Cụ thể, với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.

   

  Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất…