Quản lý Nhà nước về đất đai: Những “kẽ hở” cần lấp

Theo PGS. TS. Lê Huy Trọng, Kiểm toán trưởng Kiểm toán Nhà nước chuyên ngành V, một trong những thách thức của pháp luật đất đai hiện nay là quy hoạch sử dụng đất. Thực tiễn cho thấy, nhiều đồ án quy hoạch hiện nay được lập và thực hiện theo phương pháp lạc hậu, thiếu các công cụ quản lý quy hoạch hiện đại và toàn diện. Do vậy, không đạt được mục tiêu đã đề ra. Đặc biệt, chất lượng của nhiều quy hoạch còn thấp, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý thể hiện ở việc các quy hoạch phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần; thiếu tính khả thi, không đảm bảo nguồn lực đất đai để thực hiện. Việc không đồng nhất các chỉ tiêu thống kê các loại đất dẫn đến việc đánh giá các chỉ tiêu thực hiện quy hoạch không đầy đủ, chính xác. Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dục…

Bên cạnh đó, công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến nhưng chưa được phát hiện và xử lý kịp thời, gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế, nhất là trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và TP. Hà Nội. Việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thực sự được chú trọng. Tình trạng quy hoạch “treo” còn phổ biến, cả nước vẫn còn hàng ngàn dự án “treo” chưa được thu hồi.

Một thách thức khác, hệ thống chính sách pháp Luật Đất đai tuy đã được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế. Số lượng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định. Cụ thể: Luật Đấu thầu 2013 quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án; Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy vậy, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu chưa có quy định thống nhất về việc trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất không và trường hợp đã đấu giá quyền sử dụng đất thì có phải đấu thầu dự án hay không?

Tại Luật Doanh nghiệp 2014, tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là “giá trị quyền sử dụng đất”, còn Luật Đất đai 2013, sử dụng khái niệm góp vốn bằng “quyền sử dụng đất”. Đây là hai khái niệm chưa thống nhất và gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau.

Một thách thức khác, mặc dù, Luật Đất đai quy định việc theo dõi, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, tác động của chính sách, pháp luật đất đai đến kinh tế, xã hội và môi trường ở từng địa phương phải tiến hành thường xuyên nhưng việc triển khai chưa đem lại hiệu quả cao. Năm 2015 có 39 tỉnh, thành phố gửi báo cáo; năm 2016 có 47 tỉnh (trong đó, có 30 tỉnh gửi báo cáo đúng thời hạn, 33 tỉnh nộp báo cáo đúng quy định, 27 tỉnh có chất lượng báo cáo tương đối đạt yêu cầu).

Mặt khác, hệ thống cơ quan kiểm tra, thanh tra chuyên ngành về đất đai còn thiếu ổn định về tổ chức; lực lượng còn mỏng; năng lực, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của một bộ phận cán bộ làm công tác thanh tra, kiểm tra còn yếu; trang thiết bị phục vụ hoạt động phát hiện và xử lý vi phạm còn thiếu; quy định mức xử phạt vi phạm còn thấp và việc xác định mức xử phạt hành chính theo quy định hiện hành còn khó khăn.

PGS. TS. Lê Huy Trọng cho rằng, một nguyên nhân quan trọng nữa làm cho vấn đề quản lý và sử dụng đất đai chưa thật sự hiệu quả là việc đánh giá chưa đúng tình hình quản lý, sử dụng đất đai dẫn tới nhiều doanh nghiệp Nhà nước quản lý đất chưa chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hiệu quả, không đúng mục đích, bị lấn, chiếm, tranh chấp, chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý, chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất với ngân sách trong thời gian dài.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp Nhà nước khi chuyển nhượng đất được Nhà nước cho thuê dưới hình thức góp vốn liên doanh, hợp tác đầu tư bằng giá trị lợi thế quyền thuê đất, sau đó, thực hiện thoái toàn bộ phần vốn góp, thực chất là hình thức lách luật để chuyển nhượng đất. Hoạt động này cùng với những bất cập, thiếu minh bạch trong xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất khi góp vốn của doanh nghiệp, xác định giá trị khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các địa phương đã tạo cơ hội để các tổ chức, cá nhân trục lợi, tham nhũng, gây thất thoát vốn, tài sản Nhà nước.

Theo kết quả kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước, hầu hết các tập đoàn, tổng công ty Nhà nước khi thực hiện cổ phần hóa giai đoạn 2011 - 2015 đều không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp, hay một số doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa nhưng không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá khởi điểm để đấu giá. Điều này do địa phương, nơi doanh nghiệp có đất đai tiến hành cổ phần hoá hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng còn lúng túng trong quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chưa kiên quyết trong việc thu hồi, xử lý đất sử dụng không đúng mục đích. Đồng thời, việc xác định giá đất còn thiếu thông tin, trong khi thông tin về giá đất trên thị trường còn thiếu độ tin cậy cũng là nguyên nhân chính.