Thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Gia đình bà Nguyễn Thị Hương Thơm có 196,5 m2đất tại TP. Sơn La, tỉnh Sơn La, mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Bùi Công Thành. Trong quá trình cấp Giấy chứng nhận, gia đình bà làm đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất và được Chi cục Thuế chấp nhận cho ghi nợ thời hạn 5 năm. Tuy nhiên trước thời hạn trả nợ, gia đình bà đã nộp toàn bộ tiền thuế đất. Bà Thơm hỏi, hộ gia đình bà có được giảm trừ tiền sử dụng đất 2%/năm không? 

Mảnh đất trên của gia đình bà được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, từ trước đến nay gia đình bà chưa được cấp đất ở lần nào nhưng lại bị tính là đất ngoài hạn mức giao đất ở. Bà Thơm đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, trả lời về vấn đề này.
 

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sơn La trả lời vấn đề này như sau:

Do hộ gia đình bà Nguyễn Thị Hương Thơm không nêu rõ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên Sở Tài nguyên và Môi trường không có cơ sở hướng dẫn hộ gia đình. Căn cứ Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành, hộ gia đình có thể tham khảo một số quy định dưới đây:

Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1, Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ như sau:

“Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. 

Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm, sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn”.

Trình tự thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất và thanh toán nợ tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 12 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 12. Ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư; hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất nộp về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

b) Căn cứ hồ sơ địa chính, trong đó cơ đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) chuyển đến, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất (sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức); đồng thời chuyển thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.

c) Căn cứ vào số tiền sử dụng đất do cơ quan thuế xác định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. 

Trường hợp sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển thông tin về ghi nợ tiền sử dụng đất đến cơ quan thuế cùng cấp để lập hồ sơ theo dõi nợ và thanh toán tiền sử dụng đất theo quy định.

2. Thanh toán nợ tiền sử dụng đất:

a) Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

b) Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận”.

Để thực hiện thủ tục giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn, đề nghị hộ gia đình bà Nguyễn Thị Hương Thơm liên hệ với Chi cục Thuế thành phố Sơn La để được hướng dẫn và giải đáp thắc mắc của hộ gia đình.

Cách xác định diện tích đất trong hạn mức đất ở

Việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất của các hộ gia đình cá nhân diện tích trong hạn mức giao đất được quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Xác định diện tích đất trong hạn mức ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 và Khoản 5, Điều 7 Thông tư số 76/2014/TT-BTC như sau:

“1. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải bảo đảm nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn đầu tiên.

5. Việc cộng dồn thửa đất để xác định hạn mức tính thu tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều này được áp dụng cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 1/7/2014. Trường hợp trước ngày 1/7/2014, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất đã lựa chọn hạn mức nhưng thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận có diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận hoặc hạn mức giao đất ở tại địa phương, sau ngày 1/7/2014 hộ gia đình, cá nhân đó nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất thứ hai thì phần diện tích đất trong hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất đã lựa chọn nêu trên sẽ được sử dụng để tính cho thửa đất thứ hai khi xác định diện tích trong và ngoài hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất”.

Ngoài thửa đất gia đình được cấp Giấy chứng nhận tại tổ 4, phường Quyết Tâm thì trước đây gia đình bà Nguyễn Thị Hương Thơm đã được cấp Giấy chứng nhận tại các huyện trên địa bàn tỉnh Sơn La hay không. Nội dung này chưa nêu rõ nên Sở Tài nguyên và Môi trường không có cơ sở để hướng dẫn hộ gia đình. Về hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Sơn La hộ gia đình có thể tham khảo quy định như sau:

Tại Điều 4 Quyết định số 14/2014/QĐ-UBND ngày 11/8/2014 về việc quy định cụ thể một số điều của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 4. Hạn mức giao đất ở mới khu vực đô thị (cụ thể Khoản 4, Điều 144 Luật Đất đai)

1. Các vị trí giáp đường giao thông từ 13m trở lên tính từ chỉ giới giao thông (đường đỏ) diện tích giao từ 50m2 đến 150m2/hộ. Chiều rộng theo mặt đường chính tối thiểu là 4m, chiều sâu tối thiểu 5m.

2. Các vị trí còn lại

Diện tích từ 60m2 đến 200m2/hộ. Chiều rộng theo mặt đường chính tối thiểu là 4m, chiều sâu tối thiểu là 5m.

3. Đối với khu dân cư mới đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì diện tích đất ở được xác định theo diện tích đã quy hoạch. Khi thu tiền sử dụng đất phần diện tích đất trong hạn mức theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này tính theo giá đất trong bảng giá đất của UBND tỉnh; phần diện tích vượt hạn mức tính theo giá đất cụ thể”.