Nhà liền thổ tại TP.HCM: Vì sao liên tục tăng giá?

Giá nhà đất tăng mạnh

Ghi nhận thực tế thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM cho thấy, giá nhà liền thổ liên tục tăng qua các năm, đặc biệt là nhà phố thương mại xây sẵn. Nếu như năm 2017, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường của nhà phố thương mại đạt khoảng 60 - 65 triệu/m² thì cuối năm 2019, giá bán của sản phẩm này trên thị trường đã đạt đến 120 - 150 triệu/m², tăng 2,2 lần. Không chỉ tăng giá sơ cấp mà giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp của dòng sản phẩm này cũng không ngừng tăng.

Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường BĐS, nhà liền thổ tại TP. HCM ghi nhận mức tăng trung bình từ 25 - 30% qua mỗi năm. Riêng những dự án vị trí đẹp, hạ tầng hoàn chỉnh mức tăng có thể đạt 60 - 70%/năm. Chẳng hạn như tại một số dự án ở phía Đông TP. HCM, dòng sản phẩm nhà phố thương mại nằm trên các trục đường chính được chào bán ra thị trường từ 135 - 150 triệu đồng/m².

Trong khi cách đây khoảng 5 năm, lúc các sản phẩm đầu tiên được chào bán ra thị trường, mức giá chỉ rơi vào khoảng hơn 30 triệu đồng/m² thì hiện nay giá tại đây đã tăng 4,5 - 5 lần. Hay tại một dự án ở khu phía Nam TP.HCM tại thời điểm mở bán vào năm 2017 giá nhà phố chỉ từ 2,4 tỷ đồng/căn thì nay đã tăng lên đến hơn 6 tỷ đồng/căn, các nhân viên môi giới tại đây cho biết, nguồn hàng trên thị trường thứ cấp cũng rất khan hiếm vì ít người có nhu cầu bán lại.

Báo cáo của Công ty dịch vụ BĐS JLL Việt Nam cho thấy, dù dịch Covid-19 đã làm giảm đà tiêu thụ của thị trường, tuy nhiên, lượng bán nhà liền thổ tại TP. HCM trong 3 quý đầu năm 2020 không có dấu hiệu bị ảnh hưởng nhiều, thậm chí giá vẫn "neo" ở mức cao và có xu hướng tiếp tục tăng. Cụ thể, giá bán sơ cấp quý 3/2020 trung bình khoảng 120 triệu/m2 đất, tăng 37,7% theo năm và 8,4% theo quý. Theo các chuyên gia trong ngành địa ốc, xu hướng tăng giá của phân khúc nhà liền thổ trong suốt thời gian qua chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Và với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới như hiện nay dự báo giá sẽ tiếp tục biến động tăng mạnh trong thời gian tới.

Yếu tố khiến phân khúc nhà liền thổ, trong đó có nhà phố thương mại có giá tăng cao trong thời gian qua, ngoài do những yếu tố liên quan đến việc siết chặt cấp Giấy phép xây dựng, quỹ đất tại khu vực TP.HCM đang ngày càng khan hiếm thì phần nhiều nằm ở bản thân dự án và chủ đầu tư. Một trong những giá trị cốt lõi của BĐS chính là vị trí, chiếm tỷ trọng khoảng 35 - 40% giá trị tài sản.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Các chuyên gia địa ốc cho rằng, khan hiếm nguồn cung và tâm lý thích sở hữu nhà liền thổ của người Việt khiến giá nhà liền thổ liên tục tăng

Nguyên nhân do đâu?

Theo các chuyên gia BĐS, giá nhà liền thổ tăng do nhiều nguyên nhân, trong đó có xu hướng dịch chuyển đầu tư vào phân khúc này, thay vì tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch dòng vốn sang sản phẩm nhà liền thổ nhờ thu được lợi nhuận vốn hóa tốt hơn trong khi quy mô đầu tư tương đương. Đáng chú ý, khách mua nhà liền thổ xuất phát từ cả nhu cầu mua để ở và cho thuê chiếm phần lớn. Nếu khách mua để đầu tư thì cũng ở dạng tích lũy tài sản dài hạn thay vì lướt sóng. Chính vì vậy, giao dịch sang nhượng tại thị trường thứ cấp cũng rất khó khăn do nhu cầu mua cao nhưng nguồn hàng không nhiều.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định: Sự tăng giá nhà liền thổ thời gian qua được hình thành không phải là do biến động ảo từ thị trường mà xuất phát từ nhu cầu thật. Trong số hơn 13 triệu dân đang sinh sống tại TP.HCM, có rất đông người ngoại tỉnh. Ngoài nhu cầu về nhà ở, một số sự cố cháy nổ chung cư thời gian gần đây cũng khiến xu hướng đầu tư dịch chuyển sang nhà gắn liền với đất. Thêm vào đó, tâm lý tích lũy của người dân càng khiến nhà đất trở thành một loại “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng.

 “Điều này có nghĩa là nhà đất sẽ được tính hệ số giá đầu tiên là mặt tiền đường lớn hay có gần các trục giao thông chính. Vị trí là chuẩn mực vàng chứng minh vì sao BĐS ở trung tâm đô thị luôn có giá rất cao nhưng vẫn không ngừng leo thang và điều này là bất biến trong mọi hoàn cảnh. Trong khi đó, thương hiệu, uy tín và nguồn lực của chủ đầu tư, triển khai dự án đúng cam kết, có thể chiếm tỷ trọng khoảng 30% giá trị tài sản…”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) phân tích.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Thời gian qua, thị trường BĐS đã gặp nhiều vấn đề có liên quan đến cơ chế, chính sách và lệch pha cung cầu. Hiện nguồn cung BĐS bị hạn chế chứ không phải do lực cầu tăng. Nguồn cung BĐS bị hạn chế bởi một phần là do có sự chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột trong các quy định pháp luật hiện hành. Sự thiếu hụt nguồn cung cũng khiến giá BĐS ngày càng tăng cao.