Nhà đầu tư đất nền "âm thầm" trở lại

Giao dịch cải thiện

Từ sau Tết Nguyên đán Ất Tỵ 2025, thị trường đất nền phía Nam có dấu hiệu “tan băng” ở một số khu vực. Nhà đầu tư ra quân tìm kiếm sản phẩm, môi giới cũng hoạt động năng nổ hơn.

Tại khu vực ven TP.HCM như quận 9 cũ, huyện Củ Chi, huyện Bình Chánh đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư đi xem đất và nhiều môi giới đã chốt được hợp đồng. Các lô đất nền có sổ hồng mức giá từ 2,5 - 3,5 tỷ đồng/nền, nhà riêng giá từ 4 - 6 tỷ đồng/căn được giao dịch khá tốt. Hiện mặt bằng giá đất nền đã nhích nhẹ từ 7 - 10% so với giữa năm 2024 (tùy từng nền, khu vực). Đáng chú ý, không chỉ đất nền ven TP.HCM mà các vùng phụ cận như Long An, Bình Dương, Tây Ninh… cũng được nhiều khách hàng tìm kiếm.

Anh Nguyễn Văn Long - nhân viên môi giới ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) cho biết, ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, nhiều khách quen đã nhờ anh tìm kiếm đất nền ở gần khu vực đường vành đai 3 TP.HCM và xa hơn là các tỉnh Long An, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh. Yêu cầu được khách hàng đưa ra là đất phải có sổ, vị trí cạnh các tuyến đường đang được quy hoạch, gần các khu công nghiệp hay khu dân cư… còn diện tích, hướng và giá cả đều có thể thương lượng.

“Những khách hàng này là người có sẵn tài chính, họ chủ động tìm kiếm đất nền có pháp lý rõ ràng để tích lũy trước khi giá cả có thể tăng lên trước quy định siết chặt tình trạng phân lô bán nền ở đô thị từ năm 2025. Mặc dù chưa rầm rộ nhưng trên thị trường đã có sự cải thiện đáng kể về giao dịch, và tỷ lệ môi giới thành công cũng tăng nhiều”, anh Long chia sẻ.

Báo cáo mới đây của trang Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu tiếp tục ghi nhận lượng quan tâm lớn. Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai là hai tỉnh trọng điểm về công nghiệp. Vũng Tàu có lợi thế du lịch biển và định hướng trở thành trung tâm logistics. Ở nhiều thị trường khác, đất nền cũng là loại hình thu hút nhiều quan tâm nhất trong thời điểm đầu năm nay.

Còn tại TP.HCM, mức độ quan tâm đất nền “xếp hạng” từ cao đến thấp, chiếm ưu thế có các khu vực như TP. Thủ Đức, quận 12, các huyện Củ Chi, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ, huyện Hóc Môn. Trong khi, quận Bình Tân, quận 7, quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp, quận 8, quận Tân Phú mức độ quan tâm thấp hơn.

Hiện sức cầu ở phân khúc đất nền được trải đều ở cả nhà đầu tư và người có nhu cầu mua ở thực (mua đất xây nhà ở). Thời điểm đầu năm 2024, phần lớn đối tượng tham gia thị trường là nhà đầu tư đi “gom” đất giá tốt, thì hiện tại nhu cầu mua để ở đã tăng nhịp. Tâm lý muốn mua vì sợ giá tăng đã bắt đầu tác động đến động thái “xuống tiền” của người mua. Theo đó, giao dịch ghi nhận ổn định ở phân khúc đất nền.

Chưa có sự đột biến

Mặc dù đã xuất hiện dấu hiệu tích cực, tuy nhiên theo nhìn nhận của các chuyên gia bất động sản, thị trường đất nền khó sốt trở lại trong một sớm một chiều. Tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động trong thời gian tới. Tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2025 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục. Chưa kể, quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này. Dự báo, thị trường đất nền phía Nam sẽ duy trì đi ngang trong năm 2025, dù có thể xuất hiện những cơn sốt nóng cục bộ.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, năm 2025 nguồn cung phân khúc đất nền dự kiến tăng nhưng khó có sự đột biến. Cụ thể, khoảng 3.000 - 3.500 nền đất chào bán, tập trung chủ yếu tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Những khu vực còn lại như TP. HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.

“Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang hạn chế việc phát triển dự án đất nền ở khu vực phường, quận thuộc đô thị loại III trở lên, điều này trực tiếp làm giảm nguồn cung và khiến các dự án mới triển khai phải dịch chuyển ra khu vực xa dân cư hơn (ở các xã hoặc đô thị loại IV trở xuống). Với thị trường thứ cấp, nhà đầu tư có quỹ đất đẹp đang ôm kỳ vọng giá “bùng nổ” khi áp dụng bảng giá đất mới (từ năm 2026). Vậy nên nửa đầu năm nay, rất ít nhà đầu tư thoát hàng, họ sẽ chờ tăng giá”, ông Thắng phân tích.

Còn ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, sau giai đoạn điều chỉnh 2022 - 2024, thị trường đất nền thường có xu hướng phục hồi theo chu kỳ. Tuy nhiên, sự phục hồi này thường không đồng đều giữa các khu vực và phụ thuộc lớn vào yếu tố hạ tầng, nhu cầu thực và tính pháp lý. Phải gần cuối năm 2025, thanh khoản thị trường dự kiến mới khả quan hơn. Khi mọi hoạt động đi vào quỹ đạọ, các dự án hạ tầng trọng điểm đẩy nhanh tiến độ thì đất nền sẽ tăng trưởng theo.

Để tránh các rủi ro khi đầu tư đất nền, chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư không vì quá kỳ vọng vào những đổi thay trong thời gian tới mà bỏ qua những lưu ý khi bỏ tiền vào phân khúc này.

Yếu tố đầu tiên cần lưu ý khi đầu tư đất nền là tính pháp lý dự án. Việc nhà đầu tư tìm hiểu kỹ tính pháp lý sẽ quyết định đến biên lợi nhuận trong đầu tư.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng khi tham gia thị trường ở giai đoạn này, nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính mà dùng tiền nhàn rỗi là chính hoặc chỉ vay với tỷ lệ thấp. Bởi thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng thực sự chưa thoát khỏi khó khăn. Những rủi ro về thanh khoản vẫn còn rình rập, ảnh hưởng đến dòng tiền của nhà đầu tư.