Nguồn cung bất động sản sẽ được khơi thông

Kỳ vọng của doanh nghiệp bất động sản

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, trước đây, sau khi trúng thầu lựa chọn nhà đầu tư, các địa phương thường rất chậm trễ không giao đất khiến tiến độ dự án bị đình trệ. Nguyên nhân là do Luật Đấu thầu cho phép được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất nhưng trong Luật Đất đai lại không có quy định giao đất cho hình thức này. Chính vì sự không đồng nhất giữa 2 Luật, nên mặc dù, doanh nghiệp đã trúng đấu thầu nhưng lại không thể được giao đất. Việc này đã gây khó khăn trực tiếp cho nhà đầu tư dẫn đến nhiều dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng phải tạm dừng xem xét việc giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án.

Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ra đời thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành, sẽ có hiệu lực từ ngày 20/4/2020. Đáng chú ý, Nghị định 25 phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức bao gồm: Đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.

Thậm chí, một số địa phương còn dừng việc tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đã được HĐND thông qua chủ trương đầu tư, nằm trong các danh mục dự án thu hồi đất.

Trong khi đó, nhà đầu tư đã phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng để tham gia giải phóng mặt bằng khu đất thực hiện dự án mà mình đã trúng thầu. Nhà đầu tư không chỉ đứng trước nguy cơ thiệt hại về chi phí đã đầu tư, mà còn có thể mất rất nhiều cơ hội kinh doanh.

Bà Hương Trần Kiều Dung - Tổng Giám đốc Tập đoàn FLC cho biết: Quá trình thực hiện dự án cho thấy, nhiều địa phương đang thực sự lúng túng trong công tác giao đất thông qua hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu. Kể cả những dự án đã thực hiện xong thủ tục đấu thầu, nhưng việc giao đất vẫn không thể thực hiện được do còn nhiều vướng mắc.

“Trong Luật Đấu thầu chỉ quy định hình thức đấu thầu và không quy định thời hạn giao đất. Đây là điểm gây khó cho nhiều doanh nghiệp. Nghị định 25 ra đời sẽ là tín hiệu vui cho thị trường bất động sản và dự kiến, thời gian tới, sẽ có thêm nhiều dự án được khơi thông giúp mang lại nguồn cung mới cho thị trường” - bà Dung nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội đánh giá, các doanh nghiệp bất động sản đều có chung một mong muốn, thời gian tới, chính quyền các tỉnh, địa phương có bước chuyển lớn trong việc hỗ trợ nhà đầu tư thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đô thị mới. Điều này sẽ giúp tạo ra các sản phẩm nhà ở tốt cho thị trường.

“Các dự án bất động sản hiện nay vướng mắc hàng đầu là về pháp lý khiến nhiều doanh nghiệp đứng ngồi không yên. Hệ quả là rất nhiều dự án bất động sản bị “đóng băng”, không thể hoàn thành đúng tiến độ đề ra gây thiệt hại cho doanh nghiệp về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng, mất cơ hội kinh doanh, thậm chí, doanh nghiệp còn đối mặt nguy cơ phá sản... Do đó, số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, giá nhà đất tăng lên, người mua nhà càng ít có sự lựa chọn sản phẩm phù hợp. Nghị định 25/NĐ-CP sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đầu thầu, tạo sự yên tâm, tin tưởng cho các doanh nghiệp khi tham gia đấu thầu thực hiện dự án” – ông Thanh nói.

Những vướng mắc về pháp lý khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng ngồi không yên

Đất đai cần được minh bạch hóa

Theo TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, công tác quản lý đất đai cần phải được quy trình hóa một cách minh bạch. Đây là một yếu tố mang tính kinh tế của các hoạt động dịch vụ công. Đất đai, nếu không được sử dụng sẽ không sản sinh lợi ích. Đất đai chỉ phát huy được giá trị sử dụng khi có chủ sử dụng. Để không phát sinh những tranh chấp đất đai trong quá trình sử dụng, đất đai phải được quản lý bởi Nhà nước và các bên liên quan. Vì vậy, quản lý đất đai phải được quy trình hóa, công khai hóa.

“Hiện nay, cơ chế thu hồi, giao đất còn một số bất cập. Đặc biệt, quá trình thu hồi, giao đất giữa 3 chủ thể là Nhà nước - chủ thể bị thu hồi đất - chủ thể được giao đất chưa được minh bạch. Vì vậy, cần có một cơ chế đủ mạnh, đủ thuyết phục, hài hòa được lợi ích các bên liên quan trong việc thu hồi, giao đất.

Trước mắt, cần công khai các quá trình thu hồi - giao đất. Công khai cả hai chiều: công khai các yếu tố liên quan đến bên thu hồi (diện tích đất, giá trị được đền bù); bên nhận đất giao (ai được nhận, để làm gì) để các bên theo dõi, kiểm tra.

Bên cạnh đó, cần có chế tài đủ mạnh đối với những chủ thể nhận giao nhưng không sử dụng đúng tiến độ và mục đích sử dụng đất. Đồng thời, cần thường xuyên rà soát, đánh giá để đưa ra những giải pháp tốt hơn cho quá trình “hậu thu hồi đất” – ông Chung nêu quan điểm.

Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất trước hết là phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; hai là phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành. Thứ ba là không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai...