Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực (1/7/2015): Nhiều doanh nghiệp có nguy cơ đóng cửa

Luật “trảm” doanh nghiệp vốn mỏng!

Theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào 1/7 tới đây,  mức vốn pháp định cho các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản là từ 20 tỷ đồng trở lên, thay vì mức 50 tỷ đồng như đề xuất ban đầu. Tuy nhiên, ngay cả khi mức vốn pháp định hạ xuống mức tối thiểu 20 tỷ đồng được thông qua, thì nhiều doanh nghiệp vẫn đối mặt với nguy cơ đóng cửa, bởi hơn 60% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay không đủ mức vốn pháp định này.

Ông Phan Trung Lý, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho biết, theo thống kê, tới có 60% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có mức vốn điều lệ từ 6 đến 20 tỷ đồng và 26% doanh nghiệp có mức vốn điều lệ trên 50 tỷ đồng. Như vậy hàng loạt doanh nghiệp đang kinh doanh BĐS có vốn dưới 20 tỷ đồng tới đây sẽ phải “chào sân” lui sang lĩnh vực kinh doanh khác.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào 1/7/2015. Ảnh: H. Minh

Hiện có nhiều ý kiến trái chiều khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, nhận định về vấn đề này. Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Reenco Sông Hồng cho rằng, việc quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định 20 tỷ đồng phù hợp trong điều kiện hiện nay. Tuy nhiên, về lâu dài, phải có lộ trình tăng vốn pháp định của các doanh nghiệp, bởi trên thực tế, nhiều doanh nghiệp có vốn pháp định rất ít, nhưng vẫn đăng ký đầu tư và triển khai dự án bất động sản quy mô rất lớn, khiến thị trường méo mó, phát triển không bền vững.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định vốn pháp định ở mức 20 tỷ đồng là khá cao. Quy định vốn pháp định 50 tỷ đồng như dự thảo trước là không khả thi. Hiện rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc có vốn 6 - 7 tỷ đồng. Khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, việc nâng vốn điều lệ là thách thức lớn với các doanh nghiệp này.

Vốn kinh doanh bất động sản sẽ bị “trói”

Nhận định về việc phải có “vốn pháp định 20 tỷ đồng” giới kinh doanh BĐS cho rằng, vì Luật Doanh nghiệp 2014 không có một quy định pháp luật rõ ràng về vốn pháp định khiến cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phần nào hoang mang.  Khoản 1, Điều 80 của Luật KDBĐS 2014 lại quy định hồi tố, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng điều kiện 20 tỉ đồng vốn pháp định thì phải bổ sung đủ điều kiện này trong thời hạn một năm kể từ ngày 1/7/2015. Cụ thể, tất cả các doanh nghiệp được thành lập sau ngày 9/11/2007 có vốn pháp định 6 tỷ đồng thì phải bổ sung vốn pháp định thêm 14 tỉ đồng, các doanh nghiệp được thành lập sau đó phải đăng ký vốn pháp định là 20 tỉ đồng.

Với quy định tại khoản 1, Điều 80 của Luật KDBĐS 2014, bản chất của vốn pháp định dường như hé lộ một sự thay đổi lớn. Đó là một khoản vốn mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có, tồn tại và duy trì trong suốt thời gian hoạt động kinh doanh của mình. Bởi vì có những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập từ lâu cho đến nay đã thành những doanh nghiệp kinh doanh ổn định, có lãi nhưng không có vốn pháp định hoặc vốn pháp định chỉ có 6 tỉ đồng, bây giờ phải bổ sung vốn pháp định cho đủ 20 tỉ đồng. Điều này suy ra “vốn pháp định” không còn mang ý nghĩa là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để “thành lập doanh nghiệp” như Luật Doanh nghiệp hiện hành quy định nữa.

Theo Luật Đầu tư 2014 (cũng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015), ngành nghề kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Nếu xem vốn điều lệ là điều kiện của ngành nghề đầu tư, kinh doanh bất động sản thì điều kiện này không chỉ dừng lại ở điều kiện khi “thành lập” mà còn kéo dài suốt quá trình “hoạt động”.

Với cách hiểu các quy định pháp luật mới như trên, vốn điều lệ lúc này có thể sẽ là một khoản vốn “chết” mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải “để dành” trong ngân hàng hoặc bằng một loại tài sản bất di bất dịch khác. Nếu điều này là sự thật thì quả là một bất lợi không nhỏ đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thêm một “rào cản” đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là doanh nghiệp phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 42 của Luật Đầu tư 2014. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1 - 3% vốn đầu tư của dự án. Khoản ký quỹ này được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

Như vậy, sau ngày 1/7/2015, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà đầu tư thuộc trường hợp này phải có vốn pháp định 20 tỉ đồng, đồng thời phải có khoản tiền ký quỹ từ 1 - 3% vốn đầu tư dự án. Khoản tiền này có bị “đóng băng” hay không còn phụ thuộc vào quy định của Chính phủ trong tương lai và khả năng tính toán của nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản trong mấy năm gần đây bộc lộ những điểm yếu do những lỗ hổng pháp lý nên những luật mới ra đời nhằm cố gắng “bít” lại các lỗ hổng này. Thế nhưng, với những quy định trên, thì việc ngăn ngừa bệnh “tài chính yếu” thực sự là chưa có “đơn thuốc” hiệu quả.

Minh Vũ