Hiệu quả từ đổi mới quản lý
Kể từ sau khi Luật Đất đai ra đời lần đầu tiên năm 1987, trải qua quá trình hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất đai theo từng thời kỳ phù hợp với quá trình đổi mới và phát triển đất nước, Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013 đã được ban hành, cùng với nhiều lần sửa đổi, bổ sung.
Đến nay, hệ thống chính sách và pháp luật về đất đai đã căn bản giải quyết được các vấn đề liên quan tới quản lý đất đai trong bối cảnh phát triển hiện tại của đất nước. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng (QSD) đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng đã có chuyển biến rõ rệt, bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất thu hồi.
Chính sách tài chính về đất đai, đổi mới về giá đất đã góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách, từng bước thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai bằng biện pháp kinh tế. Công tác cải cách thủ tục hành chính (TTHC) trong lĩnh vực đất đai đã giảm tối đa các TTHC. Công tác thanh tra, kiểm tra về quản lý, sử dụng đất đai được quy định cụ thể. Thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và định danh QSD đất nói riêng đã từng bước đi vào nền nếp, ổn định, các đơn vị tư vấn định giá đất được hình thành và hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, hỗ trợ cho thị trường BĐS.
Việc hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật đất đai đã từng bước nâng cao công tác quản lý, sử dụng đất có hiệu quả, tạo ra nguồn lực lớn cho sự phát triển kinh tế của đất nước thông qua tạo điều kiện tiếp cận đất đai cho người dân, doanh nghiệp và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai bằng việc sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước tại khối hành chính sự nghiệp và các doanh nghiệp Nhà nước; đầu tư khai thác kết cấu hạ tầng kinh tế, hạ tầng công nghiệp, giao thông và các khu vực phụ cận; chỉnh trang đô thị và xây dựng các khu đô thị mới.
Chính sách tài chính đất đai đã từng bước được thể chế hóa theo nguyên tắc thị trường, minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, thu hẹp sự phân biệt giữa các tổ chức trong và ngoài nước. Số tiền thu từ đất đã tăng qua các năm, từ 69.580 tỷ đồng năm 2014 lên 254.854 tỷ đồng năm 2020. Sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính là trọng tâm của công tác quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Tuy nhiên, các quy định của pháp luật hiện hành chủ yếu tập trung vào các biện pháp hành chính, chưa gắn với các chế tài về tài chính và thuế để xử lý; hệ thống thuế về đất đai chưa hiệu quả, nguồn thu từ thuế còn ở mức thấp so với mặt bằng chung của thế giới, chưa trở thành công cụ hữu hiệu để buộc người được giao đất, cho thuê đất đưa đất vào sử dụng, chưa khắc phục được tình trạng đầu cơ, không sử dụng, hoang hóa đất đai…
Những yêu cầu đặt ra về đổi mới
Đổi mới, tăng cường, nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý Nhà nước đảm bảo thống nhất về đất đai trong phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai theo quan điểm, định hướng của Đảng đặt ra những yêu cầu sau:
Đổi mới cần làm rõ chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai theo không gian sử dụng bao gồm quyền bề mặt quy định tại Điều 267 Bộ Luật Dân sự đối với mặt đất, mặt nước, thềm lục địa, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc chủ quyền lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Theo kết quả tổng hợp gần đây, hiện có 3.205 dự án với diện tích khoảng 85.163,77ha (chưa tính đến diện tích đất Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp) đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không sử dụng đất hoặc chậm đưa đất vào sử dụng mà không thể thu hồi được.
Rà soát thẩm quyền, phân cấp, phân quyền, quyền hạn, trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước từ Trung ương tới địa phương trong công tác quy hoạch, kế hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyết định giá đất, chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để điều chỉnh cho phù hợp với năng lực thực hiện của đối tượng được phân cấp đáp ứng yêu cầu quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai và nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, đảm bảo an ninh, quốc phòng của đất nước.
Tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu, cải cách TTHC, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, QSD đối với đất có chế độ sử dụng đất hỗn hợp đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất. Xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch BĐS, đăng ký tài sản thế chấp, đăng ký giá giao dịch, đăng ký QSD hạn chế như khu vực bãi bồi, khu vực đất ngập nước theo mùa thuộc công trình thủy lợi, thủy điện; hạ tầng công trình ngầm, cáp điện, khu vực hành lang an toàn đi qua đất giao tổ chức, cá nhân; công trình ngầm hoặc trên không của tổ chức, cá nhân trong phạm vi đất công cộng.
Áp dụng quy hoạch sử dụng đất tích hợp theo phương pháp tiếp cận cảnh quan để đảm bảo quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị hành chính, phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng được thể hiện thông tin theo tọa độ, không gian và thời gian bằng bản đồ chuyên đề tách lớp cho tất cả các loại quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch, bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn trên cả nước.
Việc giao đất, cho thuê đất, sắp xếp lại trụ sở, cơ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước, đất nông, lâm trường cần được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá QSD đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Mở rộng hạn mức nhận chuyển QSD đất nông nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hóa lớn trong nông nghiệp. Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất và việc làm cho bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số đang không có đất sản xuất. Cần có chính sách thuế, phí, xử phạt vi phạm hành chính đối với những trường hợp sử dụng đất lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng.
Đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách Nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi.
Hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa, đảm bảo phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi. Cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSD đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án.
Ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất, tới từng thửa đất, thực hiện đăng ký giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất đấu giá, giá đất đấu thầu, giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất cụ thể, giá đất giao dịch thực tế, và giá đất đăng ký làm cơ sở cho công tác quản lý Nhà nước về giá đất, từng bước đổi mới phương pháp xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo phương pháp thị trường.
Giải pháp đổi mới hệ thống tổ chức, bộ máy quản lý đất đai ở Việt Nam
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt quan trọng và có ảnh hưởng sâu rộng tới nhiều lĩnh vực, ngành nghề đòi hỏi công tác quản lý phải mang tính liên kết, khoa học, đồng bộ, thống nhất nhằm khai thác hiệu quả, mang lại những lợi thế cạnh tranh, tạo ra một xã hội ổn định và phát triển thịnh vượng, bền vững.
Có thể thấy trên thực tế, khoảng 80% quyết định về các lĩnh vực kinh tế, chính trị hay xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước đều cần tới những thông tin có yếu tố vị trí địa lý hay thông tin về không gian. Khi công nghệ thông tin chưa phát triển, việc cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác những thông tin này phục vụ quá trình ra quyết định là một thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý về đất đai.
Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân dẫn đến hạn chế về năng lực thực thi ở các cơ quan quản lý đất đai là sự đáp ứng chưa đầy đủ, đồng bộ và thống nhất các công cụ cần thiết để thực hiện tối đa chức năng, nhiệm vụ được giao, đặc biệt là năng lực và công cụ vận hành hệ thống quản lý đất đai dựa trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại.
Vì vậy, xây dựng mô hình về thống nhất bộ máy quản lý, thống nhất hệ thống cơ sở dữ liệu và thống nhất mạng lưới cơ quan định giá đất là yếu tố cần thiết làm tiền đề, cơ sở cho việc đổi mới, đồng bộ, thống nhất hệ thống quản lý đất đai trên toàn quốc, từng bước thực hiện hạch toán tài nguyên đất và ứng dụng chuyển đổi số…
Thứ nhất, thống nhất về bộ máy quản lý: Mô hình tổ chức bộ máy quản lý đất đai ở Việt Nam trong thời gian tới cần được tổ chức theo mô hình quản lý thống nhất từ Trung ương tới địa phương, dựa trên ứng dụng chuyển đổi số vào xây dựng hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất theo 3 nội dung chính của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, gồm quản lý cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quản lý giá đất, và quản lý quy hoạch sử dụng đất. Ứng dụng công nghệ GPS, cơ sở dữ liệu lớn bản đồ chuyên đề nhiều lớp, công nghệ trí tuệ nhân tạo, đám mây, chuỗi khối để: i) thiết lập hệ thống đăng ký và số hóa đất đai; ii) kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; iii) lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện và kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất; iv) xây dựng bản đồ tích hợp quy hoạch sử dụng đất với hệ thống quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu và đảm bảo an ninh, quốc phòng; v) sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính đất đai để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
Thứ hai, thống nhất hệ thống cơ sở dữ liệu: Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia cần được quản lý thống nhất, tập trung đảm bảo đồng bộ, chính xác, tin cậy để có thể chia sẻ cho các đối tượng liên quan cùng khai thác và sử dụng; đảm bảo cho hoạt động quản lý điều hành đất nước và của doanh nghiệp trong nhiều ngành, lĩnh vực.
Có thể thấy, hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai là công cụ giúp Chính phủ kiểm soát tốt nhất tài nguyên đất, cung cấp dịch vụ công tốt nhất cho người dân, mở rộng khả năng tiếp cận đất đai cho người dân và doanh nghiệp, góp phần giảm nghèo, giúp tăng GDP theo đầu người và GDP cho cả nước. Hệ thống thông tin đất đai giúp hoàn thiện được cơ chế công khai, chia sẻ thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất, tình trạng giao dịch, giá, quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất và BĐS trên đất giúp xây dựng Chính phủ liêm chính theo định hướng của Đảng và Nhà nước, từng bước xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đem lại các hiệu quả kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng, tăng nguồn thu ngân sách quốc gia, giảm chi phí, cải cách TTHC, tạo thuận lợi và thúc đẩy thực hiện các giao dịch về đất đai, cải thiện lòng tin của người dân đối với chính quyền, sự tín nhiệm, quyết định đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đảm bảo công bằng xã hội cho mọi người dân, đặc biệt là các nhóm dễ bị tổn thương như phụ nữ, dân tộc thiểu số, người khuyết tật, người nghèo.
Thứ ba, thống nhất mạng lưới cơ quan định giá đất: Việc kiện toàn cơ quan định giá đất của Nhà nước theo định hướng của Nghị quyết số 19-NQ/TW cần phải được xây dựng trên cơ sở cơ quan thẩm định giá đất quốc gia và mạng lưới cơ quan định giá đất trực thuộc các Văn phòng Đăng ký đất đai ở các địa phương đảm nhiệm vai trò xây dựng quy trình, tiêu chuẩn kỹ thuật và thủ tục tuân thủ. Hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất, cùng với hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính và hệ thống cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất là tiền đề để Chính phủ có thể sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính nhằm khai thác nguồn lực đất đai, khắc phục các tồn tại, hạn chế trong quá trình triển khai thực hiện Nghị quyết. Việc định giá đất, xây dựng bản đồ giá đất gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là tiền đề để ứng dụng công nghệ định giá đất hàng loạt vào xây dựng bản đồ giá đất tới từng thửa đất theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 32 Luật Đất đai.
Hạ tầng thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia là yếu tố cốt lõi để hỗ trợ vận hành công tác chuyên môn, cải cách TTHC cũng như phục vụ cho việc phối, kết hợp với các bên có liên quan.
Trên cơ sở dữ liệu giá đất, địa chính và quy hoạch sử dụng đất, có thể xác định vùng giá trị bao gồm các thửa đất có đặc tính tương đồng. Trong mỗi vùng giá trị đất có một thửa đất chuẩn được định giá. Sau đó, mỗi thửa đất trong vùng giá trị đất được định giá với hệ số điều chỉnh được áp dụng để phản ánh sự khác biệt giữa thửa đất chuẩn và các thửa đất khác trong vùng đó. Thửa đất chuẩn được dùng làm chỉ số điều chỉnh hàng năm trong mỗi chu kỳ điều chỉnh 5 năm. Các tỉnh được cung cấp chỉ số điều chỉnh giá đất dựa trên thị trường. Chỉ số điều chỉnh được sử dụng để điều chỉnh mức giá trị đất của tất cả các thửa đất trong một địa phương vào giữa chu kỳ (sửa đổi) thẩm định giá 5 năm một lần. Chỉ số dựa trên những diễn biến chung trên thị trường. Các chỉ số điều chỉnh có thể được xác định theo quy định do cơ quan thẩm định giá quốc gia cung cấp và phải bảo đảm chất lượng với cơ quan này. Chỉ số điều chỉnh được áp dụng cho một lớp thuộc tính được xác định trong một khu vực được chọn. Chỉ số điều chỉnh được tính toán và dựa trên giao dịch đất đai, dữ liệu cho thuê hiện tại và các minh chứng thị trường liên quan khác như giá đấu giá để xác định mức giá của từng mục đích sử dụng đất tại một địa điểm nhất định…
Mô hình tổ chức, bộ máy quản lý địa chính, quy hoạch, giá đất, gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được quản lý đồng bộ, thống nhất, bảo mật cao, cung cấp thông tin kịp thời, chính xác theo thời gian thực từ Trung ương tới địa phương là tiền đề để đổi mới hệ thống quản lý đất đai, từng bước thực hiện hạch toán tài nguyên đất, ứng dụng chuyển đổi số trong công tác quản lý Nhà nước theo định hướng của Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII.
