--Quảng cáo---

Hàng loạt điểm mới trong quản lý nhà chung cư

Bất động sản - Thùy Linh - 15:01 20/11/2019

(TN&MT) - Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 01/01/2020.

Ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, thông tư 06/TT-BXD có 4 điểm thay đổi chính. Cụ thể, điều chỉnh điều kiện và số lượng người tham gia hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trước đây, theo quy định cũ tỷ lệ người tham gia chiếm 75% nay giảm xuống còn 50%.

Nội dung đổi mới thứ 2, giảm số lần họp nhà chung cư. Trước đây, theo quy định chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu ít nhất là 2 lần. Nay, chỉ tổ chức 1 lần. Nếu không đảm bảo thì UBND cấp phường sẽ đứng ra tổ chức ngay.

Đổi mới thứ 3 là quyền biểu quyết trước đây tính theo căn hộ nay biểu quyết theo m2.

Ngoài ra, trước đây, thông tư 02 quy định cơ quan công có quyền công nhận Ban quản trị là UBND quận. Nay, cho phép UBND cấp phường có quyền công nhận ban quản trị.

Nhiều thay đổi mới trong công tác quản lý và vận hành nhà chung cư tại thông tư 06 vừa được Bộ Xây dựng ban hành.

Chủ đầu tư chây ỳ, UBND Phường sẽ tổ chức hội nghị nhà chung cư

Liên quan đến việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, Thông tư 06 quy định, hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua).

Trường hợp quá thời hạn quy định đó mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư lần đầu thì số lượng người tham dự cuộc họp phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.

Trường hợp không đủ số người tham dự, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị UBND cấp phường, xã nơi có nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư.

3 thành viên đồng sở hữu tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì

Về quản lý kinh phí bảo trì chung cư, Thông tư 06 quy định chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản.

Theo đó, chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì tối thiểu là 3 thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản, số lượng thành viên tối đa do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 1 đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có).

Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư thông qua.

Đối với quyết định chi tiêu quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định: Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên Ban quản trị đồng ý.

Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của NCC phải theo đúng quy định của Luật Nhà ở. Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý.

Đặc biệt, Thông tư quy định ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi tài khoản này. Định kỳ 6 tháng thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có)...

Quyền biểu quyết tính theo m2

Đáng chú ý, theo Thông tư 06/2019/TT-BXD, quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư đã được sửa đổi tính nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết (Quy định trước đây là mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết).

Chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư được ủy quyền cho chủ sở hữu khác trong nhà chung cư đó hoặc người đang sử dụng nhà chung cư đó tham dự họp và thay mặt chủ sở hữu biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư.

Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư...

Ông Nguyễn Minh Tuấn - Văn phòng luật sư Nguyễn Chiến cho rằng, thông tư 06/TT-BXD quy định 3 người đồng sở hữu tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì trong đó có chủ đầu tư là rất hợp lý. Thực tế, nhiều tổ hợp chung cư có số tiền quỹ bảo trì lớn lên đến 300-500 tỷ đồng, nếu giao cho 1-2 người trong ban quản trị tòa nhà sẽ không an toàn. Vì vậy, cần thiết phải có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư.

Liên quan đến vấn đề biểu quyết theo m2, đối với những dự án có phần diện tích thương mại, tầng hầm lớn, việc biểu quyết theo m2 sẽ có lợi hơn cho chủ đầu tư. Đơn cử, tòa nhà 130 Nguyễn Đức Cảnh, số lượng căn hộ có hơn 100 căn nhưng chủ đầu tư chiếm 6 tầng thương mại. Việc biểu quyết theo m2 sẽ không thuận lợi cho cư dân.

Ngoài ra, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn góp ý thêm về mô hình ban quản trị nhà chung cư. Theo đó, ban đầu tại TT 08/2008/TT-BXD, Ban quản trị được xem như một tổ chức dân chủ cơ sở và hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Sau khi Thông tư 02/2016/TT-BXD có hiệu lực và sắp tới nếu quy định trong dự thảo thông tư được áp dụng thì ban quản trị lại được coi như một tổ chức chuyên môn, được tổ chức theo mô hình HĐQT của CTCP hoặc HTX.

“Cần phải làm rõ ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở hay là một tổ chức chuyên môn. Nếu là tổ chức chuyên môn, ban quản trị phải có trình độ, nghiệp vụ…Còn nói đúng nghĩa ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở thay mặt cư dân để lựa chọn, giám sát công ty quản lý. Vì vậy, cần phân định rõ vấn đề này hơn” – ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư dầu khí Toàn Cầu cho rằng, việc đề xuất bổ sung thêm thành viên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì là cần thiết. Qua đó, bảo đảm số tiền 2% phí bảo trì được sử dụng hiệu quả, tránh thất thoát, chi tiêu không đúng mục đích. Đồng thời, nhằm mục đích tăng cường vai trò, trách nhiệm của các chủ sở hữu căn hộ góp phần hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì. Bởi thực tế hiện nay, đã có tình trạng các thành viên ban quản trị thông đồng với nhau chiếm dụng quỹ bảo trì.

 


(0) Bình luận
Tin nổi bật
--Quảng cáo---
--Quảng cáo---
--Quảng cáo---
--Quảng cáo---
--Quảng cáo---
Mới nhất & Dành cho bạn
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO